蔡为民

　　由于年关将近，这段时间活动、年会多如牛毛，让人应接不暇。一般来说，通常的形式是论坛+晚宴，也因此我应邀上台与其他专家同台论述房地产前景的机会也就多了起来，这本来也没什么，过往也常是如此。

　　惟今年由于我对市场走势判断出现较大变化，加之专家彼此间也较为熟稔，言辞交锋便容易“擦枪走火”，有时自己的观点受到错误解读，令我颇为无奈。

　　从2014年底到2015年初约20场年会论坛上，至少三场有专家对我提出类似质疑，其实微博、微信一直有人发布雷同说法，让我深感莫名其妙之余，觉得有必要再做一次系统性的澄清。之所以用“再”这个字眼，是因为过往已“顺便”说明过多次，而这次是相对条理的解析。

　　城市之间房产发展差异大

　　首先，如众所周知，房地产并非标准化商品（简称：非标产品），其价值由地段、环境决定80%以上，产品本身只占20%，因此有些楼盘销售人员常挂在嘴边的：我们项目如果坐落在某某地方（地段）的话，就不是这个价了。此一表述是没有道理的，但不能说他讲的是废话，因为其目的是诱引目标客户对其地段、环境、产品引发美好想象，以促进销售。

　　正由于城市与城市之间，乃至一座城市本身亦有其优劣势地段、板块，加之供需结构差异大，不像汽车、空调、洗衣机等标准化商品，一旦畅销，工厂可透过日夜加班瞬间满足需求，一旦滞销，便通常面临降价求售的窘境。

　　超跌城市提供“捡皮夹子”商机

　　房地产供需关系既受制于政治、政策、金融、经济、社会等大环境变化，亦与城市人口流动、产业发展类型、交通系统建设、重大设施投入（如迪斯尼、前海深海现代服务业合作区）等因素密切相关，因此当“所有城市一律涨价”的“非理性繁荣”的所谓“黄金十年”结束，便意味着房地产进入分化状态，这个时候对市场的判断便“因城而异”！

　　2013年以来，我一贯的预测是“大部分一线、小部分二线、极少部分三、四线城市仍有商机”。亦即在本轮因经济进入高原期所导致的楼市淘汰赛中，就算是一线城市也不一定能全数幸免于难，遑论等而下之的省市。但这并不意味所有可能甚至已经“灭顶”的城市都不值得购进，必须参酌如前所述的人口、产业、基建等状态而定，因为超涨之后往往带来的是超跌（物超所值）！譬如温州现在可以买吗？在其价位重挫之后，对自住型的购房者来说，当前反而是可以考虑进场的时机。

　　百颠不破的楼市“蛋黄理论”

　　那么其他城市呢？我看完全可以比照办理，因为除非人口、CBD发展转移，否则市中心还是市中心，肯定仍为当地人最期待入住、需求最旺的地域。差别在于“安全区域”的设定，原本半径可能是30公里，现在为了保险起见，必须锁定在城市绝对市中心的10公里半径内，也就是所谓“蛋黄理论”。

　　综上所述，以简要说明我对市场的观察始终是“一以贯之”、有明确脉络的，除非市场发生重大逆转变数，否则不存在“时而看涨、时而看跌”的摇摆状态。之所以有些人会出现如此误解，我看主要可能是断章取义的结果。当然，这并不是他们的错，毕竟互联网时代资讯呈爆炸之势，谁有那么多闲工夫总是研究某一位专家的论述呢？我自己也做不到啊！