文/本刊记者 甄爱军

　　购房为人生最大一笔开支，因此借钱买房成为绝大多数人的选择。就目前来说，借钱买房途径有公积金贷款、纯商业贷款和组合贷款，不管采用哪种方式，都需根据购房者自身情况来度身定做。

　　老刘换房时，采用借钱买房方式，轻松完成了改善居住条件的计划。

　　老刘在上海市中心地段有一套两房，5 年前已经还清贷款。老刘买了车，已经无需再住在市中心，于是考虑在中环线附近配套成熟的区域，购置一套大房改善居住条件。售出两房之后获得360 万元现金，而他看中的大三房总价在500 万元左右。如果全额付款，他家里的大部分积蓄都花在了买房上，会影响到他的生活品质，这不是他愿意看到的。

　　那么借钱买房，是不是可以让他的置换计划变得更加轻松呢？老刘夫妻两人都有稳定的工作，而且一直在缴纳社保，从未间断过。同时，他和妻子都缴纳了补充公积金，因此他们具备申请到足额公积金贷款的条件。按照上海市现行公积金政策规定，老刘家庭最高可以申请到80 万元贷款（加上补充公积金），但还剩下60 万元，是用自有资金补上，还是申请商业贷款？老刘估算了一下，如以公积金贷款加上商业贷款组合形式申请贷款，还款期限20 年，每月还款金额在9100 元左右（等额本息还款法），其中夫妻两人的公积金每月可以冲抵4000 元，实际支付房贷约5100 元，只占到家庭收入的两成，对当前的生活状况不会产生影响。于是老刘申请80 万元足额公积金贷款，另外再申请60 万元的商业贷款，没费多大周折便完成了换房计划。

　　其实，像老刘一样，绝大多数购房者在买房时，都会想到借钱。那么，借钱买房又有哪几种方式呢？

　　渠道一 公积金贷款

　　据了解，住房公积金贷款是买房过程中一种成本最低的借钱方式，对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，和银行存款利率之间存在一个利差，要低于同期商业银行贷款利率。

　　据了解，住房公积金由各地住房公积金管理中心专门管理，需要时须向管理中心申请。公积金贷款政策具有一定的地域特色，每个城市会有所区别，额度也有所不同，比如上海每个家庭每户最高贷款限额60 万元，有补充公积金的为80 万元。其贷款利率是5 年期以上为4.25%，5 年期以下（含5 年期）为3.75%。

　　此外，需要注意的是，如果已有一套住房，再申请公积金贷款购买非普通住宅，贷款额度以及利率水平均有所不同。如果是1 人申请公积金贷款，最高只能申请30 万元，2人以上参与贷款，贷款金额为60 万元；如果没有补充公积金，家庭单位最高只能申请到40 万元。另外，贷款利率水平会上浮1.1 倍，具体为5 年期以下（含5 年）4.125%，5 年期以上4.675%。

　　申请公积金贷款的成本主要来自贷款利息，除此之外再无别的成本。在此之前，申请公积金贷款需要缴纳置业担保费，但从去年底开始，这笔费用已被减免。

　　渠道适用人群|申请住房公积金贷款的首要条件是必须缴纳住房公积金，所以适应人群主要是参加社保的人，且必须在申请贷款前6 个月连续正常缴存住房公积金。当然，如果申请人家庭此前已经申请公积金贷款而且尚未还清，则必然会影响到再次申请贷款。

　　渠道二 纯商业贷款

　　据了解，购房商业贷款的借钱渠道主要是各大银行，包括中农工建四大国有银行，以及浦发、民生等股份制银行，甚至包括花旗等外资银行，都能申请。

　　相对公积金贷款而言，商业贷款申请条件要宽松一些。公积金贷款限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，而未缴存住房公积金的人显然与之无缘。申请商业贷款的条件是必须具有所购住房全部价款30%以上的自筹资金，以此作为购房首期付款，并提供贷款银行认可的资产作为抵押或质押（通常以所购住房作为抵押物），或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

　　商业贷款成本主要是利息成本。据了解，目前一线城市房贷利率已经进入“8 时代”，如民生银行最低可以申请8.5 折，这相比此前的基准利率或者9.5 折，已有一定幅度的优惠。不过多数银行房贷利率为9 折，目前5 年期以上贷款基准利率为6.15%，其实际房贷利率为5.535%。不过专业人士表示，目前“二套房贷”政策并未发生变化，首付比例为6 成，贷款利率上浮1.1 倍。

　　渠道适用人群| 凡年满18 岁的公民，在所在城市有稳定职业或者收入，以及有资产作抵押的人群。当然，借款人年龄不能太大，比如有银行规定借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70 岁。

　　渠道三 组合贷款

　　组合贷款，顾名思义，就是公积金贷款和商业贷款组合起来的一种贷款方式。

　　目前各地住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，存在最高限额，以家庭为单位，上海最高为80 万元，北京120 万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业贷款。此项业务可由一家银行的房地产信贷部统一办理。

　　相比较而言，组合贷款利率较为适中。较单纯的公积金贷款来说，组合贷款成本稍高，这是因为组合贷款中，有部分为商业贷款，即使按照目前能够实现的8.5 折利率来计算，实际贷款利率为5.23%，较公积金贷款利率要高将近1个百分点。但相对纯商业贷款来说，又要实惠一些。

　　渠道适用人群| 符合个人住房商业性贷款条件、同时缴存住房公积金的人群。

　　提前还贷有无必要

　　是否需要提前还贷？这需要根据个人的实际情况来具体分析。

　　首先需要厘清一个事实，决定是否需要提前还贷，其前提是有无合适的投资渠道。如果没有投资渠道，或者购房者本身就是一个风险厌恶类型的投资者，建议提前还贷，因为钱存在银行所产生的收益极低，根本无法抵消房贷成本。

　　但如果有合适的投资渠道，则可以考虑保留资金。其中，对于享受到7 折利率的购房者来说，可以考虑不用提前还贷，这实际上相当于以低廉的成本向银行借钱进行投资。据了解，在2008 年四季度，为扭转楼市低迷态势，央行[微博]推出“7 折利率”来刺激购买力，同时存量房贷也一并享受到了7 折利率优惠。按照目前5 年期以上基准利率6.15%水平来看，实际贷款利率为4.31%。即使采取比较稳健的投资方式，即购买银行理财产品，也能产生收益，比如目前市场上的理财产品收益率均能达到5%左右，抵扣掉房贷部分，年收益约0.7%。而如果投资基金、信托，或者在控制好风险的前提下投资股票，收益率还会更高一些。

　　同样的道理，对于部分享受8.5 折优惠房贷的购房者来说，也可以适当保留现金（其持有成本为年息5.23%），投资股市。如果再激进一些，即使是以基准利率甚至上浮1.1 倍获取贷款的购房者，也可以考虑保留现金，在牛市里赚取较高的收益，因为此举好过卖房炒股。