文／本刊记者 徐卓航

　　“房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由能阻止。”近日，刚从华远地产董事长任上退休不久的任志强[微博]罕见唱衰楼市，引起不小的关注。一向坚定看多楼市、对“空头”频频开炮的“任大炮”，怎么忽然转性了呢？

　　“去库存”或成持久战

　　不妨让我们先来看看任志强此次在“全联房地产商会2014年会”上，首次看衰楼市的一些主要论点。

　　国家统计局12月12日公布的数据显示，今年前11月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月的最低值。任志强据此表示，从11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑；当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变；土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降；房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。

　　“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”任志强说：“最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰。库存压力不仅出现在大城市，二、三、四线城市都出现了。”

　　数据显示，在6亿平方米中住宅预售面积为3亿平方米。一线城市的销售降幅从三季度开始收窄，一线城市的销售回升是比较明显的，其中10月份销售增长了60%，11月份销售增长接近百分之百。但任志强指出，仅仅依靠一线城市的增长是不够的。

　　任志强进一步认为，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。而如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、9?30房贷新政以及其他一些政策而过度乐观，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。

　　看衰前几天尚在唱多

　　对于任志强的此次“调枪头”，大家的反响也各不相同。有人认为任志强这次虽说是首次唱衰楼市，但对后市表现出的是一种“谨慎悲观”的态度；也有人认为由于12月11日闭幕的中央经济工作会议只字未提楼市，因此任志强也跟许多房地产业的大佬一样，在发言时明显失落；更有人表示，任大炮多年以来之所以看多楼市，都是为背后的利益说话，现在退休了，终于说出了“良心话”。

　　实际上，任志强此次唱衰楼市确实有些“突然”。12月初，刚刚卸任华远房地产董事长的任志强还曾表示，尽管央行[微博]出台了9?30、降息等一系列政策，但目前供求关系的供还没有迅速变成正增长，供求关系估计要到明年底才能发生比较大的变化。

　　“前提条件就是后半截的土地是不是能够迅速地供给，能在下半年的时候迅速地开工。”任志强认为，目前待销售的和正在开工建设没有销售的面积约20亿平方米，今年大概能够销售10亿平方米左右，明年应该也能销售10亿平方米左右。如果新开工不增加，那么到明年房子基本上都要卖完。如果新开工面积继续增长，且增长的速度要快于销售去化的速度，才有可能维持一个总量平衡。

　　同时任志强还强调，从全国的地价来看，二、三线城市的地价处于下降的趋势，而一线城市仍然处于一个快速上涨的过程。

　　甚至于就在唱衰的几天前，任志强参加成都举行的“2014中国西部商业地产行业发展论坛”时仍表示，当城镇化率在30%~70%时，房价处于一个加速增长过程；城镇化率在30%以下时，才是房价低速增长期。而中国现在的城镇化率在53%左右，正处于房价高速增长时期。“在19世纪之后，住房在国民收入分配中的比例越来越高，所有发达国家已经这样这么多年了，为什么住房收入分配的比例还越来越高？中国躲不开，你以为中国不一样，除非你不想住进去。”任志强认为，未来中国住房消费仍然占主导地位。

　　楼市“波动”还看政策

　　对比任志强的前后言论我们可以发现，无论是对库存、地价还是城镇化的讨论，其主要焦点的还是在于房地产的“增速”问题。唱衰时，其所谓的下滑指的仅仅是房地产的投资增速在下滑。甚至于如果死抠字眼，房地产投资的增速下滑和房价的增长似乎也可以算是两个概念。

　　“当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定是放慢增长速度。”任志强还表示，2015年房地产业要密切关注“中央在干什么”，“‘微刺激’的概念就是会不断地调”。虽然在此前的中央经济会议报告中没有提到房地产，但任志强认为，在城镇化中，房地产仍然是支柱，而且隐含涉及到房地产的内容还是存在的。比如户籍制度的改革和城镇化改革。“如果没有房地产作支撑也很难。”任志强说。

　　但不可否认的是，在短短几天时间内，任志强对楼市确实从“坚定唱多”向“谨慎悲观”发生了转变。今年房企销售业绩的数据或可看出一些端倪，截至12月7日，公布11月销售业绩的上市房企有21家，仅恒大、绿城已提前完成年度任务，万科、富力与合景也完成近9成，但合生等企业完成年度任务不足四成。整体21家企业，有超过15家已经不可能完成年度任务。而去年，11月结束，碧桂园、融创、华润置地、瑞安房地产以及旭辉地产等房企均超额完成年度任务。

　　而对于楼市走到拐点、明年要大降等说法，任志强目前仍表示反对。“我不同意说楼市在低谷阶段、面临拐点。中央说从高增长变成中增长，我们房地产也是从高增长下了台阶，低谷那是继续向下的过程。下台阶就是保持在比如6%到8%的一个常态，中央说的，它会维持一个相当时间。怕的是从8%变成7%，7%变成6%，迅速下滑，所以现在是‘稳’。”任志强说。