郑智 张力

　　10月18日，多位接近监管层的人士透露，银监会日前进行了一次特殊的“窗口指导”，叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。

　　四家信托公司被勒令“休息”的原因是，房地产信托业务增速过快，与其风险管理能力不相匹配，且在项目选择上不够审慎。而其行业大背景是房地产信托流动性风险积聚，部分产品不能如期兑付的概率有所增加。

　　四家公司中，方正东亚信托、四川信托、五矿信托均为2010年完成重组开业的，为了“抢收入”、“抢业绩”，在房地产信托业务上表现激进。海航集团控股的渤海信托“问题”则主要表现为与大量经营不够审慎的小开发商合作。

　　从今年6月开始，银监会改房地产信托项目事后报备为事前报备，相当于逐单“审批”。从9月，开始逐个监测存量项目的兑付风险。现在直接叫停四家公司业务，更有敲山震虎之意。

　　彪悍“四少”

　　在信托行业，中融信托素来以风格彪悍著称，但此次却没有被列入房地产业务的暂停名单。了解中融信托的人士称，该公司存量房地产信托项目中，不少项目房产销售不理想，出于风险防范考虑，公司主动放慢了新增业务的步伐。同时，负责监管该公司的黑龙江银监局也“管得很紧”。

　　实际上，包括中融信托在内，经营年限较长的信托公司在今年下半年普遍加强了风控，控制房地产信托项目增量。但方正东亚信托、四川信托、五矿信托、渤海信托四家“年轻”的信托公司，表现却有些与众不同，在业内有彪悍“四少”之称。

　　方正东亚信托、四川信托、五矿信托三家公司均为2010年完成重组开业，其净资本较为充裕，加之各业务团队也急于做大业绩，大量承接其它信托公司、银行介绍过来的项目。“大家都把新信托公司当平台用，这些公司也乐见大量的项目涌过来。”一位资深信托业内人士说。

　　但是，这些新公司表现过于“生猛”，也引起了产品发行渠道方的警惕。比如，四川信托已被工商银行、建设银行排除在可合作信托公司名单之外。

　　“对于一家新信托公司而言，刚刚起步就被主流大银行认为不可合作，后续会走得很艰难。”前述资深业内人士说。

　　四川信托日前开始推介的“川信·青岛凯悦”房地产信托产品更是引起市场轩然大波。该产品和中融信托去年8月发行的“中融·青岛凯悦”投向同一个房地产项目，实为“借新还旧”。该项目先后被多家信托公司风控部门否决，却在四川信托顺利过会。

　　2006年完成重组开业，由海航集团控股的渤海信托今年以来也特别激进，大量承接二三线城市小开发商的信托融资项目。

　　“交易对手的选择很重要，大开发商调度资金的能力强，且运作较规范，不会乱做项目，和小开发商合作，固然可以索要更高的融资成本，但也需要更高超的项目鉴别能力。”一位信托公司风控总监表示。

　　流动性风险积聚

　　“市场上很多信托公司和信托经理，对流动性风险缺乏足够的认知，风控停留在控制抵押物的粗浅层次。”一位从业8年的资深信托人士表示，房地产信托产品可能出现兑付风险，并非不可能发生的事情。

　　比如，不少信托公司帮开发商“做杠杆”，信托资金主要用于增加项目资本金，然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧，“算盘”落空，开发进度立即受到影响，信托资金自然难以按期兑付。

　　再如，受限购政策和市场观望气氛影响，房地产成交量下降，销售进度不理想，现金流回归不畅，也会导致房地产信托项目不能如期兑付。

　　遗憾的是，2009年以来，以中融信托为代表的信托公司对所谓的“大信托”模式过于自信。在该模式下，信托公司控制房地产项目公司全部股权，保管财务印章，监控每笔资金的使用。但殊不知，“大信托”模式只不过防范了开发商挪用资金的风险，而不能确保现金流的按时回归。

　　2008年下半年，一些房地产信托项目眼看就无法兑付，信托经理心急如焚。但年底“四万亿”经济刺激计划出台，流动性一下充裕起来，“所有的项目都活过来了”。然而，这一次，他们又将如何平安度过房地产市场的低潮呢？