□北京恒天财富 侯仁凤

　　近期关于房地产信托的传闻不绝于耳，一边是沸沸扬扬的窗口指导和叫停消息，一边却是发行数量和预期收益的屡创新高。投资者不禁要问房地产信托究竟怎么了？现在还能不能购买？已经购买的房地产信托产品是否安全？投资者之所以有如此疑问，主要是对房地产信托存在两种误读。

　　窗口指导=叫停房地产信托

　　银监部门在5月底对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。可见，银监部门并没有完全禁止房地产信托，这也是在窗口指导后某些信托公司的房地产信托创新高的原因。只是窗口指导会大大改变房地产信托的类型，不同类型的产品将会有升有降。主要体现在三方面。

　　首先，可能大大减少融资类的房地产信托数量。此次“窗口指导”虽然没有拿出新的监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%、开发商二级以上资质”三个条件(下称“四三二条件”)。目前，房地产信托产品的主流是融资型，大多数信托公司主要看抵押物，并没有完全按照“四三二条件”来做。如果严格遵守，无疑会导致很多房企无法通过此方式融到资。

　　其次，股权回购型的房地产信托模式将被边缘化。该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。早在进行窗口指导之前，银监会非银部于5月初下发了《房地产信托业务风险监测表》(下称《监测表》)，要求信托公司从当月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，银监会要求掌握的数据的详细程度前所未有。此类信托亦股亦债，如果严格按照窗口指导，重实质不重形式，此类信托很可能被边缘化。

　　最后，真正股权类的房地产信托，尤其是并购信托将迎来新机遇。真正的股权类房地产信托是直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与房地产企业或房地产项目的经营与管理。此类房地产信托的期限一般会比目前融资类产品期限长，同时风险的承受能力要更大。

　　目前流动性吃紧，融资性的房地产信托门槛又在提高，那么下半年很多中小房地产企业很可能出现生存危机，进而引发房地产行业的并购潮。那么，以并购为目的的股权类房地产信托将会成为下半年的一个新动向。

　　行业有风险=信托项目有风险

　　在银监部门对信托公司就房地产类信托进行窗口指导后，很多投资者都在担心已经买的产品有没有问题？还能不能买？

　　其实，投资者实际上在问信托产品是否能按时兑付的问题。产品兑付的关键是在到期前，能否有足够的现金流。这和房地产销售进度直接相关，房地产调控政策无疑会对其有影响，但可以按照一定比例评估。地理位置和开发商的实力也会对房地产的销售有直接影响。当产品不能如期兑付时，就要看抵押物，如果抵押物足值也会保证信托到期兑付。

　　另外，信托公司也很重要。比如近期有信托产品运作仅3个月就进行了兑付，就因为在信托合同中明确注明，融资用途是用来拍地，如没有拍到可提前结束。此类条款只有在信托公司足够强势的情况才有可能出现。