今年以来，中国房地产市场可谓冰火两重天，一面是住宅地产受限购与金融紧缩影响，成交量持续下滑；一面是商业地产应运而出，投资与竞争出现前所未有的白热化。黑石、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司，均以不同形式纷纷进军国内商业地产。世邦魏理仕的报告称，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是持有出租型物业受到境外机构投资者的青睐。预计2011年，中国商业地产总投资金额将超过千亿元。这场中国历史上前所未有的商业地产“盛宴”是否都能载笑而归呢？笔者以为有着众多不确定因素。导致商业地产“决堤”的风险，主要来自三个方面。

　　首先是金融风险。当商业地产后期运营效益不佳，商业投资回报逐步下降时，金融机构将会意识到风险巨大，因此会重新评估商业地产的价值，收紧对商业地产的贷款与投资。因此开发企业要想把商业地产融资容易的优势保持下去，就必须以商业运营为核心，摒弃以往的投机套现思想。

　　其次是泡沫风险。商业地产泡沫与住宅地产泡沫虽然都是由供需不对称造成的，但两者发展的结果却有所差异。住宅地产的泡沫风险是当供应量过大、价格过高、老龄化加剧时，需求将出现收缩性、持久性下滑；商业地产的泡沫是当供应量过大、经济及政策不稳定时，商业地产出现大萧条，然而随着经济复苏与城镇化的发展，又会迎来重生的机会。但是商业地产致命的软肋是泡沫过于集中，易产生共振风险。也就是说当区域商业过于密集，过于同质化，最后出现区域商业超负荷发展的同时，没有专业的运营能力与端正的商业价值观，导致一个片区商业地产泡沫与另一个片区商业地产泡沫相互抢夺客户资源与招商资源，最终把巨大的泡沫挤破。以宁波市区为例，根据调查，目前宁波市很多商业地产项目已经出现严重的招商压力，商业投资回报持续下降。所以商业地产要想不出现泡沫风险，就必须理智投资、明智选址，实现类型化经营与互补性发展。

　　再则是管理风险。目前中国商业地产运营管理能力与其发展速度存在严重的不对称现象。原因一方面是中国商业大环境不如国外，国外商业管理已有几百年历史，中国大型商业中心的发展只有几十年历史，而现代商业地产概念的发展只有10多年，所以商业运营人才紧缺。另一方面是中国大部分商业地产开发商对后期运营管理不重视，还是以传统的住宅开发模式，去对应商业地产开发，导致商业地产缺乏稳定性的发展轨道。

　　纵观中国商业地产的发展与当前的投资热潮，我们无法对它的未来给予准确预言，但是有一点可以肯定：不遵循商业运营法则的商业地产，将会埋下祸根。因此，建议商业地产开发必须秉承“先商业后地产”的理念，只有这样，才能提高商业地产的物业价值与可持续的生命力。另外为防止泡沫的加剧，在经营战略上可以做好两点，一是抓后期商业运营管理，提升对不同顾客个性化服务的水平，提升商品附加值，避免当前上海等一线城市商业地产定位雷同、个性不明、业态模糊的尴尬。二是调整战略定位。项目开发可以往二、三线消费潜力较大的城市及发达城市的外延城乡生活区发展，以商业的消费能力带动地产物业升值，既能创造价值又可以保障发展。