秦丽萍

　　信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险

　　近期，房地产信托计划再次成为业内关注的焦点，一方面由于预期收益率开始走高，另一方面因为发行数量开始上升。

　　华澳信托3月21日开始发售的一款房地产信托计划，预期年化收益率9%~11.5%，募集资金用于四川某项目的开发建设。新华信托3月中旬开始发售的一款商业地产项目信托计划，预期收益率为10.5%~11.5%。四川信托3月10日开始发售的一款房地产信托，预期收益率为10%~11%。

　　但高收益率背后并非没有风险，一些信托业人士认为，当前开发商越来越高的融资成本，信托公司收取高额信托费用，应该为投资者挑选房地产信托时所特别注意。

　　收益率上升

　　截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10.38%，而去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，至少已提高了一个百分点。

　　“投资者对房地产信托仍然很关注，因为收益率高。目前情况下，一般收益率也有10%左右。”南方某信托公司内部人士对第一财经日报《财商》表示。上海某信托公司高管亦对本报表示，在去年银监会出台针对房地产信托的限制政策后，房地产信托发行明显降温。今年房地产信托预期年化收益率达到10%以上并不稀奇。

　　根据好买基金研究中心的统计，去年7月~11月，房地产信托数量一直保持在每月50只以上，在随后的11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司才暂停了产品发行计划，房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后，开始走低，今年2月触及27只的低点。今年3月，房地产信托产品又有逐渐复苏的态势，3月的第一周就有26只房地产信托发行，很可能从此迎来一波房地产信托发行的小高潮。

　　“与去年相比，今年有两个明显变化。一是房地产企业今年找银行做开发贷款比去年难，因此来找信托公司发行房地产信托计划的房地产企业更多了；二是今年找上信托渠道的房地产项目更多，信托公司可选择的余地更大。”上述南方某信托公司内部人士对本报表示。

　　该人士表示，以往，房地产企业找信托公司发行房地产信托计划，往往是为了解决房地产项目资本金需求问题，解决了此问题，便可更容易从银行获得开发贷款，撬动更多的资本。而今年，因为银行对开发贷的政策更严格，同时银行信贷资金紧张，因此房地产企业找信托公司直接融资的需求增多。

　　“由于房地产企业的资金需求量大，今年房地产企业通过信托计划融资的综合成本肯定比去年高，综合融资成本到20%的也有。”该人士表示。

　　这个综合融资成本包括：给投资者的预期收益率、信托公司收取的发行费用、包括银行在内的渠道销售费用，此外，还可能包括支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。目前，有业内消息表示，房地产信托普遍的综合融资成本已从去年的约15%上涨到今年的18%左右。

　　融资成本高涨抬升产品风险

　　虽然前往洽谈的房地产企业更多，但对信托公司来说，今年的挑选更为严格。“今年更注重控制风险，我们公司主要看股东背景、品牌、拿地成本，同时对土地抵押的要求更高一些。”上述北方某信托公司人士表示。

　　上海某信托公司内部人士对本报表示，目前该公司发行的房地产信托主要是针对商业地产项目，相比起住宅项目来说，商业地产项目更为稳健，且这些商业地产主要集中在长三角地区二线城市的市中心地段，安全性较高。

　　普益财富研究员肖芳表示，当下房地产开发商资金链紧张，可能导致项目出现问题，从而威胁到信托资金的安全。或者由于信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险。并且，随着限购令的实行，若房地产公司降价销售商品房，可能导致房地产信托抵押物价值和变现能力下降。

　　“这种风险是有的，而且一直存在。但今年投资者更应该关注另一个风险，即一些信托公司对房地产企业的融资成本要价太高，致使房地产商支付太多财务成本，融资利率甚至高于总投资收益率，这种状况下，很难说是在真正控制信托计划的风险。”上述北方某信托人士对本报表示，据其了解，虽然现在市面上发售的房地产信托给予投资者的预期收益差不多，但一些要价“狠”的信托公司，要求房地产企业为其和银行渠道支付的“隐形”费用高达8%~10%，而一些相对理性的信托公司收取的为3%~4%。

　　在他看来，信托公司和银行到底收取了多高的融资成本，给房地产企业增加了多大的融资压力，房地产企业能否承受，也成为信托计划风险的一个重要观测点。而造成信托公司和银行收取高费用的一个直接原因，就是去年8月银监会发布《信托公司净资本管理办法》，信托资金规模受到控制，一些信托公司面临净资本不足的风险，因此以提高收费的方式冲抵业务成本。