文/本刊记者 黄罗维

　　提要：近期，楼市出现了逆势回暖的迹象，然而与此同时，市场的各种不确定性因素也在与日剧增。在这种情况下，我们要结合不同的购房目的，因人而异地做出应对策略。

　　楼市逆势回暖

　　 “楼市回暖了！”近一段时间以来，对于现时的房地产市场，不少投资者都发出了这样的感叹。的确，在经历了前期政策的疾风暴雨之后，楼市曾一度步入了萧条，然而在近期，全国许多城市成交量的上涨搅得许多人有些不安起来，不少读者还把电话打给了记者：“楼市好像又热起来了，购房是应该再等等，还是现在就出手？”这是一个困扰着他们难解的问题。

　　 刚刚过去的8月是令人难忘的，调控政策出台后，原来市场似乎已经进入下行通道，不过在8月市场却突然来了个逆势上扬，不少一线城市房价4月份以来首次回归到每平方米两万元以上，多少有些出乎大家的预料。以广州为例，根据网易房产数据中心监测数据显示，8月份广州一手住宅成交面积成为今年以来成交面积第二高的月份，上海的情况同样如此，根据当地机构统计，上海8月商品住宅成交环比上月大幅上升，这也是今年4月新政以来连续第3次反弹。另外据统计，8月杭州主城区一手楼盘成交量快速回升并且接近了2009年同期的成交量。而据中原领先指数系统数据显示，深圳8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。

　　 进入9月，市场进一步延续了回暖的势头。据永庆房屋研展部统计，9月上半月上海一手房成交套数为4963套，环比(8月上半月)成交的2875套，回升72.6%。而汉宇地产的数据显示，9月上半月，其上海旗下门店成交环比上升16.67%，9月份上半月的成交量已经超过8月全月，在市中心区域，一些高端物业跳价幅度甚至达到近百万元。

　　与此同时，此前已经在楼市销声匿迹的排队抢房现象再次出现。日前，广州城内多个楼盘开盘，众多买家一改之前数月的矜持与观望，入市“抢房”。而在上海多个楼盘的开盘现场，又遭遇了许多购房者的围堵，昔日火热的市场气氛似乎又再度蔓延开来。于是就在这个时候，许多投资者开始按捺不住了，他们的心被撩拨得痒痒的，其身影又在楼市的各个角落开始出现。

　　可能遭遇阻击

　　 这是一个无法回避的现实话题，楼市加速回暖，我们该怎么应对？要回答这个问题，我们首先必须看清楚今年楼市的大背景，记者认为调控是今年房地产市场的主题，从年初开始，国家已经出台了一系列调控政策，而这一点将成为一条主线贯穿始终。

　　 明白了这一点，我们在这里可以厘清这样一个事实，既然调控已经成为今年楼市的重头戏，那么我们可以预见，如果楼市过度回暖，极有可能招来更为严厉的调控政策，从而使回暖的市场遭遇全面阻击。其实新一轮的调控并非空穴来风，近期出现的回暖是市场博弈的一种结果，然而如果上涨的趋势过于强烈，像任志强此前关于“政府很可能扔出核武器”的担忧就可能会成为现实。

　　瑞银证券最新的研究报告认为，中国房地产现在乐观还为时尚早。此前，国务院曾在八天内两度提及坚决抑制房地产投机炒作。近期，相关舆论也不断重申政府调控房地产市场的决心不动摇，称当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力，因此必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行政策调整。这表明市场预期的政策“松动”并不存在，甚至有加码的可能。另外值得关注的是，央行货币委员会委员李稻葵前不久也对楼市提出了严重警告，而这无疑是一个非常重要的信号。他认为，这种高房价引发的财富不公已经成为当今的社会矛盾之一。如果全国省会城市的房价都继续步北京、上海后尘的话，整个中国的经济发展将会受到严重影响。

　　对此，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖，原因在于交易放量的基础不稳。另外，楼市仍然面临政策进行进一步收紧压力，新房在“金九银十”出现降价促销的可能性很大，二手房市场目前格局与其并不一致。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，当前的房价水平在中央看来依然偏高，距离调控目标存在明显距离。如果此时投资投机者蜂拥入市，那更严厉的调控政策也就不远了。中原集团研究中心经理瞿安新也认为，此次强劲反弹显然对各地市场有利有弊。一旦后市反弹过快，决策层极有可能采取更严厉的调控政策调控市场，导致房地产市场再度陷入观望。

　　面临不确定性多

　　 除了楼市回暖可能面临政策的阻击之外，另一个重要方面也不容忽视，那就是当前的房地产市场面临着许多不确定性。这些不确定性的存在，将会加剧后市的动荡，从而增大投资者入市的风险。

　　 首先，空置房现在已经成了各方关注的焦点，有报道称，不少上海二手豪宅空置率高达50%。据悉，国家统计局局长马建堂此前所提及的空置房试点调查，目前已经在多个试点城市启动，国家统计局投资司将委托当地统计局和地方调查队在北京、天津、上海、广州、深圳等城市进行的空置房调查试点，并已先期在京沪深三地启动。那么针对空置房，国家会否采取像房产税这样的政策来进行抑制，无疑成了一个非常大的悬念。9月7日，工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性，要选择好房产税征收政策出台的合适时机，近一个月来再次明确提及征收房产税。

　　其次，通胀会否进一步加剧也是重要的看点。国家统计局日前公布的8月份经济数据显示，8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%，创22个月新高，涨幅比上月扩大了0.2个百分点，其中城市上涨3.4%，农村上涨3.7%。显然，如果CPI继续上升，国家的宏观经济政策必然会发生调整，从而给房地产市场带来不小的影响。另外值得关注的是，今年以来货币供应量增速出现了高位回落，6月末广义货币供应量(M2)同比增长18.5%，７月末同比增长17.6%，8月末同比增长19.2%，虽然增幅比上月高1.6个百分点，但仍比比去年同期低9.3个百分点。

　　 当然，目前市场最为关注的还是央行的加息。此前央行货币委员会委员李稻葵曾这样表述他对加息的看法：“如果在这个节骨眼上，略微的增加一点利息率，我指存款利息率，或者让存款的利息率有所浮动，这个具体让各个银行去调整，这样从长远来看，能够有助于帮助我们在百姓中建立一个预期，那就是，钱搁在银行，是稳定的，实际利息率从长远来看，是正的”。一般认为，一旦进入加息周期，对楼市的影响是负面的。

　　策略因人而异

　　 分析到这里，其实我们已经可以回答文章开始所提出的那个问题了，在当前的市场情况下，购房策略需因人而异。对于那些刚性需求者，没有必要过多地去留意市场的变化，可以根据自己的实际情况择机入市。但对房产投资者来说情况就不一样了，在当前应该采取观望的策略，盲目入市并非良策。

　　 之所以会有这样两种不同的策略，是由这两种类型的购房者不同的购房目的决定的，自住和投资是两个概念，一个立足于自身，另一个依托于市场。记者认为，对于刚性需求者，完全不必过多在意市场的涨跌，而是要衡量自身的经济状况。如果自己已经具备了购房的条件，就应该果断入市购房。对于他们来说，自身的购房能力是前提，而价格的高低涨落是其次，买到适合自己的房屋才是关键。而且从当前的现实状况来看，首次购房的刚性需求者仍然会受到政策倾斜。

　　 但对于房产投资者来说情况就完全不一样了，他们追逐的是资本的投资回报，所以一定要根据市场的实际情况来做出决定。政策、税收和利率等等，当前楼市的诸多不确定性决定了目前并非入市的好时机，观望才是更好的策略，投资者要学会忍耐，等待更好的投资时点的出现，这样才能成为楼市的大赢家。