文/本刊记者 黄罗维

　　提要：从今年市场发展的整体态势看，调控是贯穿整个年度的主旋律。而且通过对一系列数据的分析表明，近期的回暖更多地带有阶段性的意义，并不代表市场已经转向，而且楼市的这种态势一旦加剧，极有可能遭遇更为严厉的调控。

　　 现在，2010年已经过去了大半，回顾今年以来市场的走势，我们认为调控是2010年楼市的主题。在经历了前期的火爆之后，今年的政策面已经发生了巨大的变化，调控、调控还是调控！这是一个楼市的大背景，而了解清楚这一点，对于投资者把握当前市场的脉络具有非常重要的意义。

　　调控政策接连出台

　　对此，中国指数研究院分析认为，以1 月10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4 月17日出台的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以国十一条为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为了首要任务，因此政府出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵，并加大了整顿规范房地产秩序的力度。

　　根据中指“房地产业中长期发展动态模型”显示，从短期看，利率上升1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。“国十一条”提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了2008 年年底以来的过于宽松的信贷环境；4 月17 日“新国十条”又将第二套房首付比例提高到了50%，并提出在部分地区可可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了“认房又认贷”的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。而在5 月至6 月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机，另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。

　　表1 今年以来出台的主要房地产政策

　　日期日期日期 政策名称政策名称 政策意义

　　新一轮房地产调控启动 1 月10 日 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条” 标志着新一轮房地产调控的启动

　　 2 月23 日 北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　“京十一条” “国十一条”的具体落实，强调增加住房建设用地供

　　应

　　 3 月7 日

　　 2010 年政府工作报告

　　 强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力

　　度开始加大

　　 3 月10 日

　　 国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 “国十一条”在土地方面的具体落实，加大保障性住房的土地供应成为最大亮点

　　 4 月15 日

　　 国土部公布2010 年全国土地供应计划

　　 极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保

　　障性住房的土地供应力度

　　房产调控进入深入期 4 月17 日

　　 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条” 史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期

　　 4 月20 日

　　 住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

　　 着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性

　　 4 月27 日

　　 住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

　　 加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房上市的获利空间

　　 4 月30 日

　　 北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 北京新政采取商品房临时限购措施，调控严厉程度超过中央

　　 5 月5 日 住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知

　　 加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为

　　 5 月6 日

　　 深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见 没有超出新国十条范围，比北京新政温和

　　 5 月21 日

　　 广州关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见 没有超出新国十条范围，比北京新政温和

　　 5 月22 日

　　 国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》

　　 加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开发和销售节奏

　　 5 月26 日

　　 国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》

　　 6 月3 日

　　 国税局关于加强土地增值税征管工作的通知 促使税务部门真正落实土地增值税征管工作

　　 6 月5 日

　　 住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 该标准”认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准

　　 6 月13 日

　　 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 新国十条的具体落实,成为下一阶段公共租赁房建设的指导

　　（资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理）

　　市场回暖事出有因

　　 那么，现在很多投资者都会产生这样的问题，既然已经出台了那么多调控政策，那为什么楼市在8会出现来势汹汹的回暖迹象呢？接下来，我们就用一系列的数据来加以分析。通过对一系列交易数据的梳理我们可以得出两个结论：一是当前的房地产市场虽然整体已经步入了调整，但房价却仍然处在高位，这同时也告诉我们调控的目的还并没有达到，调控政策在近期绝不会退出；二是回暖其实是市场面各种因素推动造成的结果，比如在调控进入观察期后，部分刚性需求入市拉动了成交量，但这并不代表楼市已经转向。

　　来自中国指数研究院的数据显示，2010 年上半年，北京等一线城市成交面积同比09 年下跌近50%，天津、重庆等城市的降幅也很大，但在价格方面，重点城市成交均价相比2009 年同期都大幅上涨。根据百城价格指数重点针对北京等十大城市全样本调查数据：8月十大城市平均价格为15135元/平方米，虽然环比下跌了0.76%，但从同比来看，十大城市平均价格上涨45.08%。其中，北京涨幅最大，同比上涨71.84%，武汉涨幅涨幅最小，为24.75%，杭州、南京和上海涨幅超过50%，天津、重庆等5个城市涨幅介于30%～50%之间。显而易见，房价高位运行的态势并没有得到有效的改变。

　　表2：8月十大城市住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）

　　排序 城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价格

　　（元/平方米）

　　1 深圳 0.82% 41.47% 23658

　　2 武汉 0.62% 24.75% 6862

　　3 广州 0.48% 33.61% 13993

　　4 重庆 -0.04% 41.53% 6323

　　5 南京 -0.04% 53.77% 11887

　　6 成都 -0.04% 32.18% 7521

　　7 杭州 -0.43% 58.47% 19864

　　8 北京 -0.61% 71.84% 21734

　　9 天津 -0.87% 42.93% 11719

　　10 上海 -3.54% 51.69% 23276

　　（数据来源：CREIS中指数据）

　　的确，市场在进入8月之后出现了明显的回暖迹象。据中原领先指数系统数据显示，8月全国5大城市二手住宅成交面积较5月低谷期增加100～250%之多。其中深圳8月二手住宅成交90万平方米，为2009年月均水平的94%；广州和天津分别相当于2009年月均水平的98%和95%；北京和上海8月二手住宅成交量分别相当于2009年月均水平的50%和59%。中原集团研究中心经理瞿安新认为，在经历了3个月国内严厉调控以及购房者持续观望之后，在政策并未有任何松动情况下市场成交量就快速回升，且有加剧嫌疑，主要原因还是市场刚性需求再度释放，但对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内决策层决不会放松。因此，后市市场的回暖尚不容乐观，各方宜严密关注，防止楼市再次出现非理性局面。

　　中原地产分析师张大伟进一步认为，虽然最近北京楼市的确出现了数据上的反弹，但主要表现在成交量上，而即使从成交量来看，若没有达到新政前的2/3，也很难说市场形成明显的回暖，更何况不论是商品房还是二手房，其价格仍然处于高位。他分析说，由于一些市民等待、观望数月后，看到房价没有明显下调，在刚性需求作用下相对集中出手购房，给成交量数据做了“贡献”。据介绍，8月北京成交二手房13957套，虽然比7月份的12160套有明显上涨，但是相比去年同期的24748套，依然下降了43.6%。

　　表3 8五大城市二手房成交量恢复情况对比

　　城市 成交量恢复情况（与2009年月均对比）

　　北京 50％

　　上海 59％

　　广州 98％

　　深圳 94％

　　天津 95％

　　 （数据来源：中原地产）

　　时间之窗还未打开

　　 有一个方面是不容忽视的，通过我们对这许多年来房地产发展态势的分析，可以发现市场的运行往往具有一定的周期性，特别是在政策调控后，往往要经历政策消化期、价格调整期等几个阶段，然后再进入到下一个周期。而从当前的市场情况看，时间之窗还未打开，楼市还处在政策的消化期，由此对于可能到来的价格调整期，大家一定要引起高度的重视。

　　表4 2007年新政前后北京部分地区二手房价格涨跌幅度对比图

　　板块 新政前 政策消化期 价格调整期 调控结束后

　　 2007.1～12 2008.1～8 2008.9～2009.3 2009.4～2010.4

　　海淀 64％ 2％ －7％ 71％

　　朝阳 50％ －2％ －12％ 84％

　　昌平 61％ 3％ －10％ 63％

　　大兴 60％ －2％ －15％ 91％

　　通州 57％ 3％ －12％ 102％

　　全市 61％ 5％ －10％ 78％

　　（数据来源：中国房地产指数系统）

　　 一般来说，二手房市场的波动总是最为敏感的，它能非常真实地反映楼市变化的情况。根据中国指数研究院的数据，就拿北京来举个例子，分析其2007 年新政前后市场的变化及表现，来进一步研究政策调控对楼市的影响。在这里，我们就挑选二手房源量大、交投活跃，较为成熟的海淀和朝阳区，及受关注度较高、发展较快的昌平、大兴和通州区分析2007 年新政前后市场变化情况。从北京二手房价格指数走势可以看出，市场在2007 年出现了为期12 个月大幅上涨走势，四季度新政出台后，从2008 年1 月开始市场出现高位盘整，政策的消化期至2008 年8 月，这期间各城区表现各异，指数有涨有跌，但幅度均十分有限，到2008 年9月大部分城区和楼盘的价格开始明显下降，价格的调整一直持续到2009 年3 月，在国际经济危机的背景下，我国采取积极的货币政策和地产优惠政策，北京二手房市场从2009 年4 月起开始新一轮的快速上涨。

　　2007 年全年，北京二手房价格涨幅超过60%，受抑制性政策影响，2008 年三季度开始，北京及各主要片区价格整体回落10%，在新政结束后，随着积极的货币政策和地产优惠政策出台，价格又大幅上涨，平均累计涨幅在70%以上。从中可以看出，二手房市场受政策影响随时间逐步加深，价格的下降和上升均需要一段较长的时间。多数情况来看，伴随着成交量的涨跌，市场情绪的转换，价格也会稍后随之发生变化。结合2007 年新政前后的市场变化规律，和2010 年4 月的新政后市场特点来看，未来二手房市场将会出现成交量持续低位运行，均价进一步小幅下跌的局面。通过对这些数据的分析我们可以发现，虽然部分刚性需求的入市造成了近期市场的回暖，但楼市总体运行的基调并不会立刻就此发生改变。

　　后市调控仍然趋紧

　　 当然，对楼市后市影响最大的还在于政策了，现在有种种迹象已经表明，未来的调控政策仍将进一步趋紧。而且如果当前楼市回暖的态势进一步加剧，政府极有可能会出台更为严厉的调控政策，对此投资者一定要高度警惕。

　　 其实，当前调控的意义早已超越了房地产市场本身，更立足于国家和宏观经济大背景本身。对此中国指数研究院分析认为，未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似，自2002 年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%～6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产，同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001 年的10%提高到了2009 年的25%，居民储蓄“搬家”进入房地产的现象十分显著。在这种情况下，虽然近期没有新的政策出台，但绝不意味着调控会就此收手。

　　图 2001年至2009年商品房交易估算额占同期居民存款比重走势

　　 （数据来源：CREIS中指数据）

　　 而从历史的情况来看，虽然房地产市场处在长期上升的通道中，但政策仍然具有不小的威力，它会阶段性地改变楼市运行的节奏，比如2007年出台的“二套房贷”政策，就迫使楼市进入了一段时间的调整。对此中原地产分析认为，虽然近期中央尚未出台更为严厉的楼市调控政策，但中央级主要官员的言论及舆论频频释放出加强调控的信息，预计一旦各地价格若出现再次上涨，更为严厉的调控措施将陆续出台。而且从种种迹象表明房贷政策还在进一步收紧之中，如上海规定无法提供三年以上缴税证明的外地人暂停贷款，另据中原地产调研，上海多家银行的持证抵押贷款也陆续进入收紧或停滞状态。

　　而对房产保有环节进行征税的消息也不可小视，对此中国指数研究院认为，无论近期内物业税（房产税）是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70 年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。