保障性住房成社会焦点为了抑制房价的迅速攀升和应对部分城市的过高房价，中国政府对保障性住房加大了建设力度，并将它作为放缓房地产投资预期的一个手段。保障性住房已成为中国首要的社会问题。根据研究，中国一线城市的购房成本是主要城市平均家庭收入水平的11-12倍，而纽约和伦敦则约为7倍。尽管全国的总体水平并不高，但决策者仍注意到了快速的城市化迁移以及能为民工、毕业生和其他低收入购房者提供的保障性住房有限的问题。

　　在2000年至2009年期间，中国内地经济适用房的投资金额占住房投资总额的比例由14.2%跌至仅4.4%。2010年前七个月，由于商品房投资大幅回升，该比例进一步降至3.1%。若假设中国低至中低收入家庭符合资格购买特定形式的保障性住房，目前约需7700万套保障性住房。然而，中国现有的保障性住房库存估计约为1300万套。在所有其他因素保持不变的情况下，即使政府达成并继续在未来十年每年建造约600万套保障性住房的目标，在下个十年结束时，中国仍面临保障性住房短缺的问题。因此，保障性住房建设活动的势头显然会继续加大，而部分开发商将会把在该行业尚处于初步发展阶段时进入作为当务之急。

　　建设资金面临短缺中央政府今年制定了更激进的开工目标，其用作投资保障性住房的预算已达到632亿元（按年增长14.8%），其中616亿元为中央政府向地方政府作出的移转性支付。然而，据国内部分专家估计，2010年仅廉租房建设资金就可能达到4500亿元，其中多数融资负担将继续由地方政府承担。

　　根据国家方针，保障性住房建设资金应来源于地方政府预算；住房公积金净收益；土地使用税的10%（扣除开支）；中央政府拨款及廉租房所得净收入，其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。尽管按国家政策，地方政府土地使用税净收入的10%应用于建设保障性住房，但由于对“净”额的解释并无定论，故建设资金出现缺口。

　　在四类主要保障性住房中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外，地方政府还须放弃卖地收益，且一般还须承担建设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高，可按更高容积率进行重建。因此，地方政府一般也有能力承担建设所需的净投资。

　　新型融资模式助力不过，激励不当与地方政府融资不足的问题，正在通过新的融资协议逐步解决，包括建筑公司与地方政府签订建设———移交协议、房地产投资信托（REIT）融资、保险资金投资以及使用住房公积金。与以往相比，我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标，但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。

　　建设———移交协议是指建筑公司不仅有机会承担项目开发，还负责提供项目资金。根据建设—移交协议，建筑公司将垫付项目资金，而项目所有人（一般为市政府）将于项目竣工后2至3年偿还建筑费用和利息。

　　房地产投资信托（REIT）是一种新的融资工具。2010年初，在上海及天津试行保障性住房抵押REIT的提案，据称已提交国务院审批。据新闻报道，REIT试点计划将主要以银行为核心投资者。市场揣测，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报可能需要达到8%。我们认为REIT将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。国内专家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REIT架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产、向投资者提供政府补助，以及为投资REIT产生的收入提供优惠所得税。

　　住房公积金成立于1994年，是一项强制性购房储蓄计划，旨在通过由基金提供按揭贷款补贴，为普通工资阶层提供帮助。使用住房公积金建设保障性住房的试行计划已于28个城市启动，贷款批授总额预计为500亿元。根据新政策，地方政府可动用住房公积金盈余资本。住房和城乡建设部表示，2008年底的住房公积金盈余资本为3193亿元。鉴于住房公积金内的闲置资金庞大，盈余资本可有效用于为政策性住房提供建设资金，以及以贷款安排利息的形式提供额外回报。

　　（记者潘晟整理）