资金压力再考验房企，介入保障房成为众多大型房企的新出路

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　 今年上半年全国房屋新开工面积大幅上升的趋势并没有在下半年得到持续。

　　 下调新开工面积、缓建甚至干脆停工，都出现在了房企的下半年计划中。

　　新开工面积：多家公司被迫“缩水”

　　 8月24日，绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示，公司把全年动工露面目标由年初订的约1100万平方米下调至960万平方米，主要是考虑到市况而作调整。

　　 名流置业中报显示，新开工下调37%，公司计划下半年新开工46.06万平方米。

　　 金地集团同样也做出了类似的决定，虽然今年总体的开发规模与年初计划保持一致，具体项目开工竣工面积有所调整，2010年新开工由年初的401.97万平方米下调至388.85万平方米，竣工面积由年初的190.8万平方米下调至173.23万平方米。

　　销售：压力大，完成目标艰难

　　 对于房企下调开工面积或是停工缓建的行为，业界普遍认为首先是来自资金能力的考虑，而造成资金局限的重要原因之一，依旧是销售情况的不理想。

　　 绿城中国截至8月20日协议销售额达393亿元人民币，公司全年销售目标670亿元，然而常务副主席兼行政总裁寿柏年表示，公司要达到有关目标具有难度，但公司仍会积极争取达标。

　　 无独有偶，名流置业也表露出同样的销售压力，而其销售压力和可结算面积有限不无关系。名流置业2010年中期净利润为2493万元，同比下降63.17%，利润增速较低主要原因在于去年同期结算了土地一级开发的收益，其毛利在65%左右，而该业务已经于2009年年底结算完毕。中期结算面积主要来自武汉与惠州存量房源销售，沈阳和芜湖等项目尚未竣工结算。

　　 而就从几个月前的数据还可看见，开发商的新开工节奏没有放缓反倒增速。今年1-5月商品房新开工面积同比增长为72.4%，创下历史累计同比增速的新高；5月单月新开工面积同比增速高达102%，显示库存改善明显。

　　 进入6月的时候，面对新开工面积连续8个月持续的大幅增长，业内人士曾表示，新开工增速将在年中见顶回落。

　　 业界的预计得到了验证。对于上半年的新开工面积的增长，普遍认为的观点是，开发商补库存的意愿比较强烈，然而到了下半年，上半年这样补库存的积极在楼市氛围不明朗背景下，也或导致了库存积压的后果。

　　 国家统计局公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为1.91亿平方米，同比增长6.4％，库存创下历史新高。

　　库存：持续上升带动供应高潮

　　 华远地产董事长任志强认为，如果按照这样的形势，今年估计将有超过2.5亿平方米甚至3亿平方米的库存。库存的增加所产生的影响将会带动起下半年的供应高潮，万科、金地、招商、绿城等多家上市房企都对外表示过，将会加大下半年的供应量。

　　 对于上半年房地产开复工情况对下半年房价的影响，潘石屹于8月29日SOHO中国集团在上海香格里拉大酒店举办的“2010金融地产峰会”上表示道，“中国房地产上半年开复工面积超过30亿平方米，供应量上升，如果供应量高出需求，那下半年的房价自然会下跌。”

　　 上半年库存增加，下半年供应量增大，这对房企之间也会造成新一轮的价格战，具体会呈现怎样的市场情况目前还不确定，但是从开发商依靠“金九银十”黄金时期着力推盘的动作可以看出，房企仍旧是希望在销售战中顺利地回笼客观资金、缓解运营压力。

　　 那么在还未开战获得收益之前，加上本身荷包紧张、库存积压的情况下，选择在下半年减轻开工力度也是情理之中的事了。

　　资金来源：自筹资金压力大

　　 “假设开发商拿了土地并付清土地款，那么企业如果想将风险降到最低的话，就需要减少再投入资金，因为如果一个大的房企的一个开工项目，可能需要几亿元的资金投入，如果不开工的话，就不存在这样的资金成本。现在政府严查囤地，企业就有开工压力，但他可以通过减少项目开发来减低成本投入，如果没被查到囤地的开发商选择不开工的话，表面看是囤地存有利润差，实际上是房子卖不掉，房子如果积压了，就有租金成本，并且时间久了，也会因为变旧而贬值。”上海房地产分析师陈真诚对记者说道。

　　 陈先生所提到的“再投入资金”，最主要包括土地项目开工成本，这对于开发商来说确实会带来不小的压力。为了项目的开发建设，地产公司四处借钱的身影并不少见。

　　 中航地产就是其中一个例子。7月8日，中航地产一口气与江南信托签订了五笔贷款协议，江南信托受兴业银行委托向中航地产发放信托贷款合计金额为人民币4.6亿元，其中两笔信托贷款合计1.9亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。

　　 此类地产公司借钱用于土地项目开发的例子不胜枚举，进一步地凸显了房企自筹资金的压力正在不断增大。

　　 国家统计局数据显示，1月至7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。与上半年45.6%的数据相比，增长幅度下降。

　　房企新出路：保障房建设

　　 国务院发展研究中心研究员廖英敏认为，“从资金来源看，目前银行发放贷款持续从紧，前7个月国内贷款增长29.3%，个人按揭贷款增长41.4%，定金及预收款增长30.3%，值得注意的是企业自筹资金增长50.8%，这说明企业自筹资金的压力越来越大。”

　　 房企开工量的减少，已经不仅仅攸关自身的发展，其对产业链上受之影响的其他行业甚至国民经济都有至关重要的左右作用。此前一直流传的观点认为，在欧元对人民币贬值、部分商品出口滞销的情况下，如果房地产行业开工量大幅下调，将会拖累上下游的数个产业，最终无疑会给国民经济增长带来巨大压力。

　　 “房地产开发面积减少，首先影响的是建筑安装企业。因为开工面积减少后，房屋供应量也势必减少，这样，将影响建材、家装、家居用品、家电等企业。从宏观面来看，只要保障房大力推进，不仅不会对房地产上下游企业产生影响，反而会起拉动作用，而且，这样的拉动会更持久。”财经评论家吴其伦告诉记者。

　　 北京万科营销总监肖劲在一次会议上向记者介绍，今年北京万科开发的楼盘里将有三分之一是保障性住房。“利润率低但安全系数高的保障房建设，将成为未来市场的大趋势。”

　　 今年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目——首开康乃馨城正式动工。绿地集团今年也对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。据了解，鉴于保障房业务的迅速增长，绿城打算在集团下设保障房分公司，专注保障房开发。保利地产也明确提出公司将积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇。此外富力、远洋、招商地产等众多大型地产企业，也已介入或公开表示将介入保障房。

　　 进入保障性住房建设是开发商最好的选择，尤其是国有企业。著名房地产营销策划专家谢逸枫接受媒体采访时表示，相对于普通商品房，保障房的开发风险小，资金投入少，销售客户比较集中，销售款回收容易，“俨然开发商的遮阳伞”。