8月创智财富课堂：房地产调控的市场效果
新浪财经讯 2010年8月7日，由新浪财经，浦发银行联合主办的创智财富课堂举办第二期讲座，我们邀请了房地产行业内的资深专家，业内企业高管，券商分析师对房地产调控的市场效果进行深入探讨，为您指引未来房地产市场的发展趋势。以下为本次讲座总实录。
主持人：我先自我介绍一下，我是新浪财经的丁睿，欢迎大家参加今天由新浪乐居和新浪财经联合举办的创智财富、成就梦想。这次论坛还有华泰证券和浦发银行的支持，下面我介绍一下现场的嘉宾，高策地产顾问机构董事长李国平，盛世神州房地产投资基金董事长张民耕，厚土机构主席林少洲，华泰证券房地产行业资深研究员周雅婷，浦发银行北京分行个人信贷业务部副总经理焦卫江。
我们就直接切入这个论坛的主题，首先请大家从各自所从事的行业来总结一下，从4月中旬以来房地产调控的市场效果，包括各自所在机构应对的变化。
焦卫江：我作为银行方代表，我谈一下自从调控以来银行信贷政策的配套措施，自从4月国家出来了号召史上最牛的、最严厉的房地产信贷政策以来，从银监会统计的数据来看，4月份个人住房投资贷款下降了40%，跟去年同期比。还有一个，现在大家都知道，网上也热议的认房又认贷，目前北京市场上所有的银行，包括国有银行、股份制银行都在执行认房又认贷的严格信贷政策，严格把投机性的客户拦在信贷政策外，这是我们要严格执行，北京市政府和国土资源部联合发文的信贷政策。包括外地的还有第三套标准，都是在严格执行当中。银行按揭配置是很多客户购房的前提条件，这一款信贷一缩紧，市场上的投资比例量等都下降很多。
不光浦发银行，所有银行都要严格执行国家以及北京市政府严格的房地产现代政策，不鼓励也不放松政策执行的力度。我就简单介绍这些。
林少洲：应该说从07年一直到今年上半年，房地产发展的太凶猛，08年本来要做调控，但是因为金融风暴，就进行了改变。今年三月份出现了高空，说两次调控未遂，就导致了6月份之后的调控。我认为短期内的第三次调控。我曾经在一篇文章里也看到过，这是一次没有退路的调控，调控力度恐怕也是前所未有的。之所以这么大的原因是这几年发展速度，从量和价来看都是过快。这个过快是房价上升太快，而且开发商没有什么房可卖，价格上涨的原因其中有需求，当然很多是投资性需求有关，所以导致了这次调控压力很大。所以政策调控的力度非常大。
第二，这次调控跟以前的调控政策相比，它的技术含量高了很多，这次调控是很有技术含量的，媒体概括是精准打击，分类调控，有很多细分的政策，技术含量高很多。第三，我个人认为这次调控具有持续性，这次调控恐怕是今后长期的调控，起码可以管三年五年，在这三五年不断的持续微调，动态调整的调控，这是对房地产市场影响很深远的动作。现在从市场化的因素来看，都会促进房地产的增长，经济在增长，另外是城市化，还是处在高速增长的阶段，第三是人民币升值的预期，到今年已经在不断的升值，包括通货膨胀的预期。今年下半年规定，会有很高的数字，但是明年、后年呢，所以通货膨胀的阴影持续存在，市场化因素都在助推房价上涨。
另外还有社会心理因素，中国人对买房置业的需求有很深刻的心理原因，买了房就比较踏实了，没有房子在手缺乏安全感。这方面的问题通过什么方式来解决，这是很长的历史原因导致的。
张民耕：我们有个感觉，4月份以来的宏观调控到现在100多天了，总的评价应该说还是积极，我的形象说法是给当时过热的楼市打了个退烧针，烧是退下来了，目的达到了。但是刚才林总说比以前的调控水平有所提高，但是说它精准打击我认为差的很远。我是当过兵的，这还是叫全面覆盖，要到点对点打击那才是精准打击。现在说认房又认贷，就会误伤了感性性住房的人，有误伤就不是精准打击。
而且还有一个问题，宏观调控，长期调控就不是调控了，把调控这种政策作为一种常态是很可怕的，市场经济和计划经济最大的区别是市场这只看不见的手来决定市场上所有的运营，调控只是很少的一种手段，是防止它出大的偏差。如果把调控作为长期的手段，那还是市场经济吗？打完退烧针后，这只能退烧，还要治病，治病就要进行一系列的政策方针的改变，甚至于国民经济结构的调整。其中很重要的一点，我也是同意，就是我们之所以这次要进行房地产的调控，是为了制止少数城市房价过快的增长，而房价过快的增长根本原因，应该说还是供求问题，供求不平衡才会房价快速增长。供求不平衡的原因又是什么呢？确实投资投机性需求挤占了刚性需求。这个问题可以用精准打击的办法，是什么呢？税收。如果我们的税收政策是鼓励自用，鼓励改善，同时某种程度上也要鼓励住房经营，这就增加了房子的存量，房子存量的增加自然对方家有个压抑作用。
真的是作为投机这用税收就可以解决。另外因为是宏观政策，就不会很精细，我们特别关注了有个200公里现象，就是沿海往里200公里，即使是省会大城市，去年年底我们看了下，去年年底都平均是在5千元上下波动，到今年年初的时候才到了6千元。你看从哈尔滨开始，常春、沈阳、呼和浩特、银川、西安、郑州，一直到南宁，这里面除了昆明、成都这些特别宜于居住的地方房价超过6千，这些城市都不应该属于房价过快增长的城市，那么这些城市进行调控就受到连累。
尤其是我们现在要对城市化的发展，房地产发展全国范围内要有个布局，应该鼓励人们到那些城市去居住，如果你把那些城市也实行二套房政策，你就不鼓励人们到哪里居住，人们想，反正都很难受，咬咬牙在北京、上海、广州待着。所以这个政策缺乏的一个是精准，一个是区域覆盖，这都应该有所改善。
现在我们感觉到政府的态度是一条路到底，这不能持久的，应该为调控政策退出早做预案，真正使得调控政策退出的时候房价不反弹。我觉得有个很好的措施就是销售直接产生的暴利进行比较重的课税，这本生是经济行为就可以解决的，用大量的政治行为来解决。所以基本态度是，肯定的方面它确实是一针退烧剂。房地产发烧的时候我就有个判断，这肯定是房地产发烧了，我们不能把三十年的好日子用三年就过了，果不其然，三年没有到好日子就过完了，真正要使房地产市场平稳健康的发展，还是应该有一些经济政策更精准、更程序的运用。
主持人：张总谈到政策的退出，这应该有个量化指标，周总您如何分析现在市场上的价格到底是什么样的变化？
周雅婷：我们把最近研究跟踪的结果跟大家汇报一下，像几位老总说的，这轮调控出来后，到现在三个月，我们跟踪的结果是在一线城市成交量下跌了50%到60%，二线城市下跌了20%到30%，从价格来看基本还处于停滞的状态，没有继续上涨，但是下跌的空间也很有限。从这个结果来看基本符合资本市场的预期，因为发烧那一轮，大量开发商把手上的存货换成现金，导致上半年手里没房，也导致了下降的动力。从上半年政策的走向来判断，这一轮的调控虽然看起来比以往都严厉，对房地产实行了几乎是歧视性的贷款政策，从长远来看我们觉得这个政策是在中国经济出现新的经济增长点，可以替代房地产的前提下，就是当局甩掉房地产这个拐杖是有风险的。
从现在这个情况来看，它承担这个风险能力是不足的，这次调控应该有个底线，这个底线在什么时候出现，政策什么时候退出，我很同意刚才张总说多的，这个调控应该要有个替代政策，不会一直持续下去，这个时间点在什么时候。我们判断，基本上会在四季度末或者明年年初，为什么有这样的判断呢？我们觉得去揣摩政策的变化是很难的，但是我们可以看政府的底线在哪里。两个指标，一个是房地产投资，一个是土地财政，从房地产投资来看，因为去年上半年，它的基数很低，加上新开工面积不足，因为08年市场不好，开发商减缓了开工，加上今年政策调控增加了保障性住房投入，从今年全年来看，房地产投资是不会太差，不会下降，可能有所上升。土地财政来看，我们观测到一组数据，一线城市前四个月的收入已经是去年全年的27%，对于地方政府的影响也是在明年，对于房地产政策，要退出也是明年年初或者四季度末，取而代之的有可能是房地产税这样一个长期的过程。
我们判断这个政策虽然有个底线，不会放松，但下半年也不会再出现更严厉的政策。从我们宏观组的研究判断，目前中国的经济在下半年还会出现一个比较困难的时期，在三季度末四季度初，而且现在CPI的水平在自然灾害的短期供给的影响下，在七月份走出一个高点后会比较难说今年是什么样。从宏观经济走势来看，从上周央行发布的货币政策执行情况，里面的基调比较明显，下半年加息的概率偏小。如果货币政策不出现更严厉的情况，对应到房地产调控上，不会出现更严厉的情况，这是我们对下半年政策的判断。
主持人：李总也谈谈市场的情况。
李国平：前面各位从市场到宏观调控的看法讲的很多了，我补充一点基础的情况。本人兼任着现在北京最大的代理行的首席顾问，在北京目前整个房地产的情况可能跟刚才研究员讲的还不太一样，我们现在的统计数据说起来是量跌价滞，价格没有动，肯定不是这样的事。中国统计局的信誉在全国是最差的，包括前一段时间还讲个地价，好象是华夏日报说的，说北京土地价格跌了一半，这个数据根本不能作为任何参考，因为前一阵子出的是市中心土地，而后面出的是郊区县的土地，那么看价格下跌了一半，这不真实。真实调控的100天，房价上涨的势头肯定遏制住了，很多的投机肯定被机掉了，但是还有一部分是被预期挤掉了。真实的情况是价格肯定跌了，尤其是北京、上海、广州这样的一线城市。跌的最厉害的是通州这些地方，因为原来涨的太厉害，可能跌的幅度甚至有30%的情况。上次给绿地一位总监做节目，原来是2万的毛坯房，他们现在出的房子是精装修1万8了，这就是变向的降价。
从真实的情况看也是降，从当地原来冲到的价格肯定比预期要低。所以也出现了当日售謦的情况。现在说价格是降，销售是好了，而且现在很多的价格降还有另外的因素，还是跟地方政府的调控有关。一个是银行不给你贷，万科按道理说不用一天卖光，你说价格卖1万5，当天也能卖掉30%、40%。像这种现象，北京政府也很清楚，我必须给上面一个交待，如果出现一个地王，又出现价格上涨，我想会被领导叫去谈话的。
总体来说，的确是一些投机需求挤掉后，价格是下来了，这绝对与统计数据不一样的，包括原来万科的价格，原来大家会认为价格会涨到2万5，他2万1就开了。今年调控的特点价格肯定松动了，但是跟以往的调控不一样，就是我们的观望期很短，只要价格一松动，销量就上来了。这段时间统计数据已经滞后了，现在其实量已经升了，价格真的下来了，因为统计数据是个平均数，只不过中心城区下降得比较缓慢。像通州、房山这些地方下降幅度比较高一些。大概是这样的情况，我觉得目前这种现象会持续一段时间，继续会有一些开发商会比周围的房价低一点，起码是平开，而且市场的反应也很好。而且现在买房仍然有很多的投资客，这是很奇怪的现象。我认为现在房地产整个调控政策是水平远远不够的，虽然在概念上完整了，以前只是遏制需求，现在除了遏制需求，还增加供应，金融手段、政策手段、税务手段都上，好象全方位，但是执行起来还是不行。我认为我们的调控政策一直是退烧药，根本不是消炎药，而且中国房地产应该是动手术的，但是没有人来开刀，也没有人有能力来开刀。
主要还是我们的投资没有渠道，老百姓的高储蓄全部转变为房地产投资，而且他把未来孩子所有教育、医疗、养老全部寄托在这上面，这种畸形的涌入，哪个国家都不能比。我们房地产真要解决问题，是要全面改变，比如结构化，比如保障性住房，商品房部分，商品房就应该用无形的手来动，有形的手不要动。而政府应该管保障性住房，你收税来用在保障性住房，当然这说说容易，做起来很难。我想本届政府是没有戏了，包括房产税，肯定是推不出来的，不是说这个东西应不应该推，而是他没有能力推，因为这个东西太复杂。宏观调控我整体还是不很乐观，但是我希望有调整。现在的状况，价格跌下来了，量上来了，这其实是房地产最好的日子，如果这能够持续几年，那么真的是房地产的健康局面，但我认为不可能，很快会形势逆转。
现在还有很多人持币待购，虽然价格下来了一些，从央视最近谈论空置房问题，这不用讨论，肯定很多，但是你得出结论因为这么多空置房所以有泡沫，因为泡沫所以就出问题。但是现在投资客房子空着也不抛，经常问大家你为什么不把房子卖了，说卖了干什么？炒股票还是移民？这个问题回头再讨论了，后面的形势我不看好，后面还会有波动。
主持人：焦总从银行的信贷，包括房贷这方面有最一手的资料，相应这个资料是最详实最可靠的，焦总私下也谈到三月一个项目上报的价格，到四月翻了一倍，现在五六七月是不是有下调的趋势？请焦总谈一下。
焦卫江：确实在三月份的时候，以通州为例，通州区也就是1万3到1万5的水平，我们行年初的时候也受理过很多通州区域的房产，当时我们看价格比都没有问题，符合当地市场，但是仅过了两个月，再上报项目时，相同的项目，同一区域的项目，既然报到2万5，这一块是很可怕的，房价涨大家可以理解，但是都希望有个过程，平稳上涨，不能立竿见影的上涨。仅仅两个月过去，房价翻一番，这泡沫确实存在很大，有点类似海南的房地产，中国只有海南房地产出现这种情况，没有想到这种情况出现在了通州。
现在反过来看，到七月份，政策调控了一段时间之后，通州房价虽然降了，但是有没有降到刚才林总说的30%？我个人认为应该还得再降一下，因为它涨的很快，通州我认为在1万5左右是比较适合的。还有一个是国家信贷政策，包括房地产政策的精准打击力度不够，这点确实是。在我们银行来看，信贷政策的打击力度远远无法达到对投资客和投机客的形成的杀伤力，基本上是属于全部打击，不分任何人全部打击。
举个简单的例子，我们认房又认贷，往往很多改善性需求的客户也给打掉了，认房又认贷，我们经常碰到的客户是什么？原来有个贷款买过一套房，但是我们查建委的房产信息时，发现这个客户根本没有房产信息，你说认房他没有房子，我可以再给他贷款享受首套贷款政策，但是现在不行了，必须执行二套政策，这点很伤害广大人民群众的。我能理解很多客户的心情，我在审批的时候，有的客户到我们行都哭啊，但是我只能表示理解，这政策执行起来，目前为止丝毫不能松动，我们要严格执行这个政策。虽然我只能表示同情心，但是还是得安抚一下受伤害者的心情，不能投资、投机都这样，但是广大的中产阶级、老百姓还是需要银行贷款支持来购房。所以这一块伤害的都是普通老百姓，有钱的人伤害不到他们。
林总说了，为什么投资投机客很多，包括我知道保利公馆，开盘一天800多套出去了，为什么在市场政策这么严厉情况下还这么多人买房，特点有大额现金，扛着一麻袋钱来买房，这必须得拿出新的武器来打击这种投机客。现在整团的投机行为目前市场上不多见，但是不敢保证没有，我们往往打击的是整团的投机行为，一个项目，过多的同一地方人购房，信贷政策把关的尺度会更严谨。
主持人：林总谈谈二三线城市的情况，刚才李总谈了北京一线市场的情况，您经常到二三线城市，那里的情况怎么样？
林少洲：最早谈到需求的问题，中国很大，各地差异性也很大，总体来看，像大城市，因为这几年房价的上涨，波动本生比较大，涨的时候特别凶，可能两个月翻一倍，跌的时候可能跌30%不一定止得住，因为里面泡沫确实很大。我这几年去了二三线城市比较多，这几年我感觉那里的房价涨幅没有那么明显，越小的城市几乎绝缘了。我们在河北承德的一个县城，像今年北京这么火的时候，这个城市房价没有涨，因为这个城市几乎没有投资客，县城里几乎没有人投资，顶多是改善性需求，改善性需求的比例都很低，基本是刚性需求的。再比如威海我们管理的一个楼盘，这个盘在威海今年基本价格没有什么动，因为阶段性供应量非常大，客户基本是首次置业为主，所以房价基本没有动，涨的也基本跟物价涨幅差不多，一年涨10%左右，个别卖的快一点，位置稍微好一点的超过10%。
整体来看，市场置业的刚性需求，加上适度的改善性需求，如果是这样的市场，这样的市场很难出现泡沫，真正出现泡沫的原因是投资性、投机性导致的。现在国家怎么去引导，这也是很头疼的问题。现在投资、投机大家不要认为只有温州人和山西人，我想只要具备条件，大家都想去投资，都想去投机，股票市场其实就是全民投机的市场。大家现在看看赌球，中国有一万亿的资金在赌球。
我为什么对宏观调控政策会有个管三到五年的预期，出于两个原因，第一我对房屋的需求这种估计，我认为这个需求没有办法打压，你到目前为止很难找到替代的办法，几年内很难找到这样的办法，就是让大家不买房，就算物业税出来也不会，就算出来物业税，也涉及到千家万户，即使这样的政策出来，顶多有短时间内的作用，一两年内又恢复正常了，就跟股票的印花税，有了三四个停板。长期的影响，五零、六零、七零后，从穷困时代，短缺经济时代走出来的人，这个没有办法改变，中国目前的制度建设和社会环境，多一套房子好一些，丈夫不可靠，孩子不可靠，这种情况下靠什么？社会保障可靠吗？国家政府能给多大的保障，这些问题如果不系统的解决，确实很难。
包括刚才谈到的，你对房屋差价进行征税，这征不了的，三五年你找不到办法解决，所以我认为这个政策只能持续，松不下来，除非找到根本性的办法，一个是投资性、投机性需求真正消除掉，我想这个可能性在这一代人难度非常大，而且未来有个独生子女和养老，中国的老龄化，老龄化的恐惧现在还没有出现，出现之后怎么办？这个问题怎么解决？不安全感更强，所以这需要一个强有力的政府来解决这个问题。
第二是保障性住房，今年我看到说有500多亿来建设，这杯水车薪啊，这跟真正的市场刚性需求比起来差太大了，如果加到5000亿，5万亿，但这需要多强有力的政府啊。所以这些问题不解决，这个需求是一直不能打压下去，所以政府的政策会持续存在。我刚才也说了确实有误伤，确实有一些改善性的需求被耽误掉了，确实有一些合理的城际之间的迁移被打压掉了，这些政策要进行微调，该支持的还是要支持，总的来说恐怕还是不敢撤，一旦撤后果不堪设想。
主持人：张总，刚才周总谈到对房地产的贷款是歧视性，央行一个报告，上半年总体开发量4千多亿，二季度降了六成，可能是4月份的调控，银行对房地产开发贷有了暂停或者收紧，但是这个行业肯定需要资金的流入的，就要提到的基金，您怎么看融资的难度？
张民耕：说开发商现在不差钱，这只是一个乐观的估计，经商的人都知道，现金流是他的生命，一旦销售停止或者销售量下跌，说我还能撑得住，开发商如果再僵持几个月，我看马上就会有效果，有一些中小开发商就会顶不住。现在宏观调控不同的人不同的说法，现在学者、一些媒体说好话，说好极了，精准打击。政府官员说狠话，继续，持续调控，一调到底。买房人说硬话，我就不买，等你降价我就买。开发商现在说话了，说降一点吧，给大家一个台阶，下一轮才好干。这也反映了开发商的心态。
真实的来说，开发商不仅出于对自己的这个行业，自己的楼盘，自己的产业，我觉得对于社会，他也是人民群众的一部分，走出僵持，现在我觉得是僵持状态。刚才研究员说了，僵持就反映了政府宏观调控，下面还会出更强硬的政策吗？我看不会，因为任何政策都有成本的，你看这次宏观调控成本有多大？有几万亿，如果再调控下去，这个成本社会和政府都承受不了。
还有从消费者的角度来说，往往人春节前后两大事，结婚这特别多，还有开发商面临着要交工钱，农民工要讨工钱，这时候要决算，我相信这时候政策会松动，开发商的价格会松动，销售量也会上去，需求也会上去。但是我觉得完全靠僵持，僵持到一定时间点，各方都承受不了了，来个妥协，不如积极主动的对这个情况进行缓解。所以我说，应该做出走出僵持的准备。从政府来说，这次调控说精准打击也好，说退烧针也好，都有个问题，它是一个概念模糊的调控，就说了一句，制止个别城市房价过快上涨，那什么是过快，按理这是很好操作的一个问题，北、上、广、深等城市，我们定个线，到了什么线是房价上涨过快了。我和林总有特别深的感触，我们到二三线城市，甚至四线城市都去过，那里根本没有泡沫，三年涨10%，实实在在得就是居住性需求，难得一些改善性需求，你用这么大的政策来套用这么小的地方，所以中央政策应该要进一步明确、量化、精准化，我们盼望有这样的政策。
反过来对开发商来说，应该承受一下价格上的损失。你什么时候发烧了，发烧的起点是什么时候，把价格回落到那个点，我想发展商也可以承受。人民群众也确实会觉得到那个时候是可以买房的，关键的问题是怎么把这样一种共识凝结到一个点上，然后从那个点开始，怎么让这个事情健康平稳发展。开发商从资金角度，现在中国房地产叫有信贷无金融，尤其是银行信贷，加上其他信托，信贷性的融资占到房地产开发资金来源的95%以上，其他渠道非常少，现在我们想的是，应该像美国房地产基金投资这个角度发展，因为房地产这个行业本生不是私人资本能够支持的行业，需求量极大，尤其是像中国城市化来的非常迅猛，现在6亿多，还要有接近一倍的人在未来二三十年内完成城市化，这样对市场化的要求，对子房子的要求，对于公共设施的要求非常大，这不是政府靠土地财政能够解决的。
现在银行信贷抓紧了，关上了一扇门，上帝总是公平的，打开了一扇窗，政府也认识到这一点，允许房地产投资基金进入市场。就是动员社会的资金，社会的闲散资金，你不是说没有投资渠道吗，把这资金收集起来投入到房地产开发商，或者土地整理上，扩大土地和房屋的供应，扩大供应总的来说就能降低房价，而不是使得大家没有地方投资，就全部炒房，你在末端增加一些需求，这些需求往往是投资、投机性需求。美国就是这样，美国二战后靠的就是REITs，房地产信托基金，一个是使得社会上大量得钱投入到房地产，刚开始实际是满足二战回来的大兵，后来满足了移民的需求，这样的政策使美国房地产持续了六十年的繁荣。如果放开房地产信托基金，就能使几万也可以投资房地产。炒房也是有风险的，如果能够鼓励房地产信托基金，对于房地产市场本生的健康发展也很有利。
房地产开发商为什么老是差钱，我有个猜想，可能会成为规律，房地产开发土地的价格是按照几何基数上涨，房地产商自有资金永远跟不上你扩大规模的需要，那怎么办呢？就把开发和投资分开，如果社会上有一部分资金，社会的资金投入，你开发商精心的做好你的开发工作，销售商做好销售的事，各个行业做好自己的事，使得整个房地产产业链条能非常成熟的发展起来，由于这个市场逐渐成熟，像美国的REITs一样，做到房地产投资基金的收益基本跟债券一样，安全、稳定、可靠，又比银行高的利息，这样使很多人在房地产投资转向投资基金。所以我们现在想干这事，使房地产开发商的资金来源多了个渠道，使社会大众对房子的投资减少，使他们享受到开发商的红利。
主持人：我想问一下周总，还继续张总的话题，您是否认为开发商的资金链是他主动降价的最大动力？现在对于上市公司也好，对其他房地产公司也好，有没有资金的压力？压力的背后肯定是降价的动力。
周雅婷：我们认为下半年会进入这个过程，因为去年卖的很好，加上今年三四月份那一轮，大部分开发商开发是在第二季度，供应主要集中在下半年，市场供应量大了，而且开发商资金紧张，使他们下半年会有一些动作。刚才我说了平均数，价格没有变动，成交量下降。从今年来看，不同开发商，像万科追求周转，主动降价。因为万科的产品都不在一个城市开发，除了一线城市还有二线城市，实际在市场刚开始调整时，只要你降价成交量就会起来，因为开发商各种类型不一样，华侨城用时间换空间，他产品品质比较高，在城市中心地带，他也不会降价，另外他也不需要这么快的周转，他也不需要这么多资金增加储备。开发商都不一样的。
刚才大家都他谈到信贷政策精准打击的问题，其实政府做不到精确打击，为什么会是这样呢？从98年开始一轮又一轮的调控，没有办法解决房地产的根本问题，就是我们刚才说的，这背后有个四方博弈过程，也没有得到彻底的解决。加上这个市场上对房地产，目前来看调控最有效的是紧缩货币政策，只能通过打击大家购房的需求来改变对未来房价上涨的预期，来抑制投资的进入，应用大面积杀伤来达到这一小点的需求。以后我们国家房地产要走向健康，必须要进行制度性的变革，比如税收，比如保障性住房的建设。这跟国家的宏观政策一样，货币政策很有效，但是后坐力很大，反面的效果也很大，财政政策很缓慢，是个中药，要有很长时间体现效果，但是会很长久性的制度建设。
对房地产调控也是这样，保障性住房和税收可能短期不能改变，甚至长期都不能改变，但是必须要进行的制度性建设。今年我们国家已经迈出了这一步，也在开始做。长期来看，这个调控还是需要做出一些转变，让大家看到希望。
主持人：我了解到国外的房地产税主要返回到国外社区公共设施里。
张民耕：我一直关注这个事情，坚持赶紧要走出来，不走出来钱都到国外去了。得克萨斯州的一位市长今年上半年到中国来扫钱，国外都看到，你这不让买房了，到我这买房，而且可以买地买房。美国房地产税是这样分三块，第一块是政府来收，就是国家这一级，第二是县级，还有一块是市政府。其实美国的税实际就是为了支撑美国整个政府机构运行。普遍的税率在3%以下，有一些城市非常高低1%到3%，像休斯敦是2.7%，是根据房价每年平均值来收税。我觉得在中国收的税还要做一个准备工作，首先中国的房子以前没有评估的数据，甚至于有多大的房产量都搞不清楚。另外你收这个税，等于是提前实现了中纪委的要求，官员财产公开，官员也是人啊，也投资，一般官员有两三套房也不是很稀奇的事，尤其是到科长时买一套，处长买一套，当了局长再买一套，如果要交税用工资也交不起。
美国各州政府，我们去年12月，施瓦辛格亲自接待我们，他最重要的一个愿望是你们把钱投到加州来，加州是最好的投资地方，他的政策其实比我们省长书记亲自招商还要优惠，除了一般减免税收外还有其他优惠。所以赶紧要把钱留住，这也是把根留住。
主持人：李总，刚才谈到空置房的问题，央视二套对于第二波宏观调控的新闻报道已经告一段落，现在逐渐更微观了，包括空置房等都报道出来了，您怎么看待媒体报道这件事？空置房这个问题怎么解决？
李国平：空置房是个现象，不用讲数据，说6千多万已经被陈淮这样的人批驳过了，但是有个现象是肯定的，就是目前的空置房现象很严重，这其实就是投资客，把钱放在了房产商。另外大家对中国未来，不说更长了，比如十年八年中长期不动产资产的上涨，大家还是有个预期。现在你越不让你买，大家就知道这越是好东西。如果真的要僵持下去，肯定真要移民了，就把北京的房子换成美国的房子，以前在北京一套一两百平米的房子，你到美国能干什么？什么都干不了，而现在你有一套这样的房子，你在美国比较好的城市买一套房子是一点问题没有的，100多万美元就是豪宅了。在美国中产阶级的房子，现在北京有一套市中心的房子都可以置换。这个现象的确很严重。
我觉得空置房的情况实际就是大家投资无路，投资渠道缺乏，中长期来说大家还是看好，尤其像北京这样的城市。刚才林总也讲了，二三线城市很多时间没有涨，都说城镇化，农民进城，那绝对不是城镇化，其实是中型城市人向一线城市聚集，一线城市的人移民到国外，但是真的全部人移出去是不会的。但是真要去国外也不会，在外国买房子可能会。随着人民币的升值，外国房价没有起来，中国房价还没有怎么跌，这时候置换是最好的。空置房的现象肯定会一直存在，比例可能会降下来。别说处长、局长了，就说科长，家里两三套房子很正常，而且他们对租房认为很麻烦，就等着升值。
研究这个问题得出什么结论，我觉得央视的确看到了这个问题，但是拿这个问题你轰什么？投机客吗？我们现在买房子为了养老，股票市场是国家鼓励投资的，股票不是投机吗？买股票你就听到消息就买，明天就抛了，而且收益免税，你说这不是投机，买房子反而打压的。最主要是你投资、投机，目前很多学者的眼里是万恶之源，我们国家的房子就是因为投资、投机搞起来的，没有机怎么投啊，一定是有升值的机会，这升值的机会是怎么造成的？是我们国家政策的缺失。
刚才谈到误伤，国家一房地产不给你提供廉租房，也不给你提供政策房，甚至归来的海归也不给你提供房子，就让你买房，把大家都赶到了这个圈子里，本来这就不是全民游戏，应该是部分人的游戏，现在实际是把你全部赶到这个圈子里。这次为什么宏观调控？一方面遏制部分地区房价的快速上涨，还有一方面是要降低城镇居民通过市场化手段，购买商品房来解决住房问题。我认为这个游戏不改变，这个格局不改变，仍然是全民游戏，房地产什么调控，精确不精确都没有用。另外我们GDP和我们地方财政都跟房地产有关。刚刚降了一点，老百姓还不满意，已经有这样的声音了，会不会有问题，会不会误伤经济？地方政府就急了，地方政府肯定不希望房价涨，但是我可以告诉你，地方政府更不愿意房价跌，如果跌这个问题可能更大。现在是个焦灼状态，所以要解决这个问题，就要让大家认为空置没有意义。
谈到税收问题，有一次访谈，有学者，有媒体，他们认为要收，孟晓苏认为要收，其实他不是房地产界了，他做信托保险了，我认为不是说不收，但是你收完之后干什么用，如果收来全部拿来建保障性住房，我认为没有问题，但是现在有个意见是收了就可以了，其实房产税无益于遏制投资投机。房产税应该拿来建保障性住房、政策性住房，而我们现在不是，是拿公积金建保障性房，这绝对是犯法的吧，钱是从老百姓工资里扣出来的，你用我的钱来建保障性住房，交公积金的人同意吗？有没有征求过我们的意见？所以一个政策该不该推出要看它有没有合理性。我们现在房产税已经很高了，对宏观调控的态度我是持悲观态度，可能效果并不好，都是治表的手段。
北京说要供应2500万平米，现在已经快8月中了，马上要到第四个季度了，现在还没有供应，动不动土地就流拍，供应就是出不来，如果供应上不去，开发商的销量就上不去。回头来看，这个问题很大。像胡总书记说的，我党执政能力面临新形势还不能适应，现在房地产问题，从中央还是地方政府，面对房地产这件事情，我们的执政能力无法适应。
主持人：周小姐，刚刚私下聊时你提到一个词，上半年更多是调控情绪，未必是调控政策，包括最近银监会传闻，说要给商业银行下达房价下降60%，按照60%的比例来制订房贷措施，这也引发了整个资本市场的波动，焦总，浦发银行有没有这样的计划？
焦卫江：这个传闻我真是没有听说过，在这之前我们也没有接到过这样的通知，四五月我们曾经搞过压力测试，所有银行都对自己的贷款进行了压力测试，看看房价下跌的承受能力能承受多少，这媒体都对社会宣布了，基本上银行在房价下跌30%以后，银行不良率都能控制在一个基础上。现在银行的不良率，尤其是个人消费住房贷款不良率，经过这些年来看很低很低了。在05年那时候北京的房价还是二环才8、9千元左右，当时银行不良率很高，但是经过这几年的北京房价直线上升，翻了五倍不止，银行不良率下降很快，体现出什么规律呢？房价升的越快，涨的越高，银行不良率越低这样的规律。
现在我们浦发银行的不良率已经降到0.3%，据我了解，北京工商银行这么大量的存量贷款上，不良率从2%已经降到1.2%，从房价上涨都产生了收益，房价翻了五倍，他们还会不还贷款吗，这不亏死了。尤其是05年以前购房人的财富积累到现在来看，他原来投资的房产，升值的效率对他们家庭来说都带来很大的财富增值。现在变向的说，房地产在四环内开盘的可能性都没有了，现在四环内的房价可以代表北京中心区的房价。中心区域北京房价下降的可能性相对来说基本上很小，或者说可以忽略不计，四环内的发展来看，基本没有降价空间，或者可以说降价空间很小。另外还有升值的潜力，像南部区域，北京市政府要大力开发丰台区，包括城铁建设，都会带动中心区域房价的保值。
但是你说的这个问题我确实没有听说过，我也无法解答这个问题。但是这个可能性基本不可能，说房价下降60%，这种可能性基本不在。我代表银行表个态，房价下降六成的时候，那就是金融危机来了，不是任何一个机构和个人能够承担得了了。这个言论我个人认为听的有点可怕，消息来源确实不太看好。
周雅婷：针对房地产市场的各种信息，这一阶段还好一些，前一阶段更是满天飞，焦总已经证明这个信息是空穴来风。为什么在这个阶段政府又会出来说话，在国十条出来之前，政府其实也试图通过表态政策的意愿来控制大家的预期，但是在成交量这么高，市场价格往上走的阶段，你控制预期没有用的。在出来房贷政策后，市场交易量下降，一旦降价，成交量都会起来，但是大家还不是那么确定市场就可以反弹，我们觉得下半年的基本基调，就是政府不停强调，我对这个市场不停调控，我是认真的，不要对着我干。这样上半年控制购买力，下半年控制情绪是主基调，这也是比较好的选择。
主持人：林总做最后的总结发言吧。
林少洲：房地产作为产业的作用，对中国经济过去、未来、现在依然都不能忽视，中国经济可以摆脱对房地产的依赖性，但是它的重要性是毋庸置疑。所以关键的问题是怎么样让房地产发展的很健康，这方面需要市场各方面的努力，其实市场的各个主体，包括开发商，从整体意志上都希望这个产业能够持续发展。刚刚张总也讲了，三十年的好日子三年过完了，你27年就不好过了，其实这个状况对大家都不好，投资人也一样，买房人涨了三年然后持续的调整，其实也很痛苦，有时候数字就是个游戏。但是这里面第一个主角是政府，房地产健康发展的关键在于政府，在于政府对于这个产业的管理能力，这方面我觉得中国政府需要向世界各国，成熟的经济体，成熟的制度设计和管理能力的政府好好的学习取经。多年前我听到一个新加坡朋友给我讲，说新加坡政府管理能力很强，但是有个特点，不能说因为它小就不值得学习。当时他讲了一条，我们86%的老百姓住的都是政府提供的房子，只有14%的人居住在商品房。他说我们希望将商品房的价格不断上涨，这样政府就可以卖地多收钱，可以多收税，政府获得的收益就全部拿来盖公屋。所以房价上涨86%的人都很高兴，而跟中国老百姓恰恰相反，中国老百姓看到房价上涨很害怕，当然现在也不全是，现在手里有房子的人会很高兴，但是没有房子的人是希望下降的。
怎么形成良性的机制，政府管理能力在这方面有很大的提高能力。这里面有个很重要的，就是你保障性住房的比例，我个人认为中国必须提高，中国现在住房私有化在全世界都是高的离谱，住房私有化率大概85%左右，这在全世界都是非常高的比例。其实政府还是有应该有所作为。但是大家很犹豫，你靠开发商降价来解决这个问题这本生就有问题，关键是政府，这方面涉及到很多体制问题，这需要廉洁高效的政府，只有这样的政府才能强有力的来解决这些问题。否则错综复杂的利益群体没有办法解决。市场化的经验可以向全世界学习，这次我相信政府也进行了调研，包括买房人的想法，没有买房人的想法，对于专业机构的意见，开发商的意见，对市场形成整体印象。
我曾经说过一句话，中国经济就分为城市经济、农村经济两大板块，城市经济的中心就是房地产，房地产起着火车头的作用，但是我们政府对房地产的研究严重不够，比在农业方面的专业化程度，技术含量低很多，所以我们政府要像研究农业一样研究房地产，很多官员说的都是外行话，房地产很复杂，涉及到方方面面，所以这要互相沟通，不断学习，不断完善和提高，这是必须的一个环节，这也是大家今天在一起沟通的方向。总体来说，我们希望整个产业能形成一个持续、稳定、健康发展的局面，谢谢！
主持人：谢谢，在座的朋友有没有提问的？
问：很高兴能听到台上嘉宾精彩的演讲，我想问张总一个问题，您好象对美国住房状况比较了解，我想问一个问题，如果在美国现在买房有什么样的优势，或者说可以给我们带来什么样的好处？
张民耕：以前美国很看不起我们，我记得他们曾经跟我们谈过合资，但是说有一个问题你解决不了我们永远合作不了，说为什么你的产权只有七十年，土地是国有的，你怎么能解决这产权永远是你的。这解决不了就永远合作不了。
这次金融危机之后，他们对我们的投资寄予了很高的希望。去年年底工商联房地产商会和美国两个州加州和得克萨斯州进行了交流，他们很希望中国人过去帮助他们搞房地产，美国房地产经过上一轮的次贷危机以后。我刚才说银行系统搞测试，这肯定是需要的，但是很难精准。美国当时搞次贷，他把金融作为一种工程来计算，单个案例算的很精确，应该没有问题，但是一旦系统性风险出来没有办法解决。美国就出于这样的想法，所以美国投资房地产的人很少，破产的人极多。美国房地产价格，现在可能跌到谷底了，去年我们去的时候，在洛杉矶机场旁边的两个双子楼公共建筑，成本2亿美金，开发商欠了银行4千万就被银行没收了，银行拍卖4千万，没有人买，后来卖2千万也没有人买，最后让日本人1200万美金买了。但是你敢买吗？
我回答你的问题，如果你不是自住，你买之前要把信息弄的非常明白才可以。日本人曾经购买过，后来全部吐出来了，美国的物业税很厉害，有的地方一年评估一次，有的地方两年评估一次，你1200万美金买的，但是几年后又恢复成2个亿，那时候你交的税可能就是1200万美金了。而且那个楼有缺陷，天花板是石棉保温，而环保部门规定石棉有毒，如果曾经在这里办过工的人告你，由于你这里有石棉，我现在得了肺癌，就要告你让你赔偿。所以在美国投资要谨慎，除了满足自住房子外，其他资产不是很好投资的。
问：很荣幸听到几位嘉宾的精彩演讲，我想提个问题，关于房价这一块讨论也很多了，包括媒体以及专家都在预测，前一段时间一位经济学家保罗预测过，说目前北京、上海、广州、深圳一线城市的房价目前，按照他的理论还没有达到最高峰，他觉得按照农村人口城市化的比例，中国目前房价水平跟俄罗斯、巴西等国家相比，房价还不算太高，今后还有涨的空间，按照他的理论，上海中心的房子应该涨到20万元一平米，北京、广州应该涨到10万元。各位专家对他的观点有什么意见？请预测一下今后在调控政策下，北京、上海这些一线城市的房价以及二线城市的房价，上涨的幅度比率会跟哪些因素关系比较密切？是CPI还是通胀率，还是其他的因素？
李国平：房地产预测是一件很危险的事，我挺喜欢他很多的观点。我觉得可以预测，但是他的预测也是中长期的，如果从中国目前的发展来看，中长期我是认为在现在的形势上，价格还是有上涨的空间，这是肯定的，我想这不是我一个人的观点，这也是很多人的观点。另外最主要的是中国情况真得比较特殊，特殊在什么地方？大家老是拿工资和房价比，但是中国最大的问题，刚才已经讲过了，所谓的收入不透明问题，有很多奖金等，这就不说了。另外还是一个最主要的是我们的不平衡性，回过头来，现在我们把广、上、北、深与其他任何大城市比都是可以比的，以前说不能比是美国平均收入要比我们高很多，但是为什么说又可以比呢？因为对我们中国人来讲，我们有钱人的比例是低的，但是绝对值是高的，因为我们有13亿人，现在外面已经有数据了，中国有多少个亿万富翁，一两百个千万富翁，现在千万富翁不稀奇了，北京房子一涨就到千万了。这是特殊的问题，我同意王石的意见，说20%的人把80%的房子价格拉上去了。
我们现在一千万以上人口的城市四个，像这些大城市的聚集有很多的特殊性，现在农村人有钱到镇上居住，镇上有钱的人到县城居住，县城有钱的人往一线城市居住。未来北京又会有一轮大发展，未来北京会拆出大量的农村，将会腾出大量的土地。另外北京很多的竞争力会超过上海，有央企聚集的特点，大家都往北京跑。北京未来的发展，各种人到北京来聚集。现在北京十几万一平米的房子不多，上海已经有很多了，这样的情况下，今后北京和一些大城市，随着中国经济的发展，今后的房价到一定高度，甚至我觉得他的一些预测还保守一些。所以短期预测没有意义，对于通州可能价格还会下跌一点，过一段时间还会上涨，总体趋势还是往上走。如果你十年之内，钱要放在一个产业上，看来看去买房子还是相对比较靠谱的，正因为这样的大趋势，所以中国宏观经济不能是简单的遏制，一定要结构化，要分流。
问：各位老师好，刚才各位老师也谈到土地问题，土地有没有可能采取不出让，而采取批租的方式？现在这种出让的方式也是使用权，跟批租一样，我十年租金跟月租没有本质区别，我觉得出租也可以避免政府为了自己的政绩而大量出让土地。
张民耕：对这个问题有点看法，土地的出租出让，在中国叫什么名字都无所谓，反正中国宪法规定，城市土地归国家所有，农村土地归农村所有，出让也是出让使用权，出租也是出租使用权，在北京叫出让，上海叫批租，一回事。你说能不能把七十年、五十年能不能分期付款，这不可能。这么被大家所购并的制度为什么被各届政府乐此不疲，想想还是有一定道理的。城市化的成本，城市化的投入，有谁来投入，实实在在的说就是两个东西，第一是政府，第二是开发商，或者和土地有关的产业，要建造企业你要用地，由他们来投。
所谓出让批租就是土地资本化的事情，只有土地资本化才能将钱投入到基础设施，干其他事情。现在的事情是政府这事做的不纯粹，收来的钱有的用在土地上，有的去搞其他东西，这样就使土地财政使用的合理性欠缺一些。但是不通过这一块好象解决不了城市化谁来投入的问题。政府搞土地资本化走的是什么过程呢？城市土地是国家所有，城市土地现在用完了，怎么来扩大城市土地呢，就收农民的土地，所谓一级开发还不是收农民的土地吗，收完然后卖，这过程取得非常大的收益，这收益部分就使农民感觉到不公正、不公平，你5万或者10万，最好50万收我一亩地，你卖到1500万一亩地，这中间的差价及尽管你可以说你取之于民用之于民，农民还是觉得不爽。如果我们城市化的投入问题要解决，应该再开辟两个渠道，一个是农民的土地也可以进入流通。
今年一号文件特别好的一个苗头，用三年时间对农地、农宅、农房进行确权，确权就是为了流通，只要哪天放开以后，确权可以流通，不能买卖，至少可以租用，这样流通也可以，这样我相信土地的价格一个是供应量会加大，那么价格会下降。还有城市化的投入只是政府和企业两家投，这少的，这点钱还不够城市化急剧发展的需要，就是社会的资金也能够投入到城市化进程当中，就是存款资本化。现在26万亿，而且每年增长的速度银行都有体会的，尤其去年4万亿和10万亿一出，其实存款又出来了，这些存款如果能够资本化，通过类似于REITs，然后投入到土地开发、房地产开发当中去，这从另外角度解决了资金问题。否则政府肩上的担子太重，所以他不搞土地财政不行。这个问题引出的是什么？其实就是城市化的投入谁投入，如果多渠道多方面来投入，很可能土地财政就不会搞的这么邪乎，这样整个市场都会得益，最终使得我们城市化的经济成本、社会成本都会降低。
主持人：本次论坛到此结束，谢谢大家！
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