贺宛男

　　日前笔者去香港小住了10来天，回来一看，此前跌得最凶的地产股涨势不错。例如，沪市地产指数从7月初最低1148点最高涨至1327点，涨幅达14%，地产龙头万科这十来天也涨了约10%，远远超出大盘的平均涨幅。与此同时，对房产调控的争论也越来越激烈：有说房价16个月来环比首次出现下跌，足见调控已足有成效，地产股已可阶段建仓；有几部委一起出来辟谣说楼市调控政策决不松动；更有人说楼市调控决不会成为“百日维新”，地产新政还得从严再从严……

　　楼市走向究竟如何？将上海与香港作一比较倒是蛮有意思的。由于笔者有家人在香港工作，所以时不时会去那里住上几天。本世纪初，香港和上海的楼价之比基本是10：1，而今大概在2.5～3：1。请教当地一些朋友，都说香港房价涨不动了，其中最有说服力的一个理由是，家庭增长率自1997年后基本呈回落态势，而从1980年代末期起住宅增长开始超过家庭增长。截至2009年底，香港拥有永久性住宅251.6万套，家庭231.1万个，即住宅超出家庭数约20万个，而在20世纪90年代约超出10万个，这就是说，住宅与家庭户数相比基本呈供过于求状态。

　　朋友们分析说，回归不久后，曾有不少人预测一批港人子女会来香港定居，结果这一情形并未发生，开始不少人选择香港工作，深圳买房居住，如今深圳和香港的房价也差不多了.今年上半年深圳房价最高时，有人甚至准备卖掉深圳的住宅，再买进香港房产。

　　笔者的朋友并非地产专业人士，但港府的信息十分透明，人们只要上网一查就心知肚明。那么，上海的情形又如何呢？笔者查阅了很久也不知上海现在有多少套住宅，在上海统计局网站上看到的最新数据也就到2008年底。数据显示，自1978年到2008年，上海的家庭从291.69万户增至506.64万户，30年来增长73.69%，其中1984～1989年家庭年增长率始终在3%以上（最高为1987年增4.18%），此后增速逐渐回落，2001年后基本都在1%以下（仅2005年增1.25%）；另一方面，户均人口也从1978年的3.8人减至目前2.7人（从2005～2008年已连续四年下降）。这就是说，上海家庭高速增长的年代已经过去。现在上海增长最快的是外来人口而非户籍人口：从2000年到2008年，户籍人口从1309.63万人增至1371.04万人，只增加了60多万人；外来人口则从299万人增至517.42万人，增加近220万人。

　　还有一个数据也非常值得关注，在上海人的住房结构中，比例最高的是两类房子：商品房占39.1%，房改私房占37.8%；另外租赁公房的也占17.4%（因各种原因房改时不能买下产权），这就是说，上海人住商品房的也不过四成左右，还有很大一部分人住的都是老房子需要改善。

　　这些数据大致可以告诉我们以下几点：一是上海人的住房需求还很大，还有五六成的人需要改善住房，从长期看，上海房价还处在上升阶段。二是上海人需要的主要是改善性住宅，高昂的房价对改善性住户来说很难承担得起，如果房价继续大涨，他们完全可以弃上海而取上海附近地区，因为新增人口本来就非户籍人口。三是对房地产不能过分打压，且不说目前上海人均居住面积不过17平方米多一点，一味地提高税费（例如房产税、物业税之类），只会增加普通老百姓的置业成本，而从今年上半年财政收入增长27.6%，城镇居民收入（扣除物价因素）仅增长7.5%来看，政府再要加税是怎么也说不过去了。第四，也是最重要的，像住房这样涉及基本民生和公共财政分配制度的大事，在出台相关政策之前，一定要把基础数据做实再做实，而且全部公开。只有信息透明房价才不会大起大落，中国股市也不会因楼市调控而如此战战兢兢，弱不禁风。