高档物业若开征房产税会对外资行造成较大影响

　　本报记者 季小舟 北京报道

　　 在国家严厉调控房价过快上涨的背景下，原本今年的房贷业务还较为宽松的外资行，也紧跟中资行的步伐，开始收紧了房贷业务。记者从渣打、花旗、汇丰、东亚等外资行了解到，目前它们已经执行国家的新政策，叫停了第三套房贷。

　　 渣打中国公司事务部经理刘若穗告诉记者，目前渣打的房贷政策是严格执行国家政策标准的，如停办第三套房贷，外资行也不例外。

　　 根据国务院有关房贷政策通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于３０%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０%，贷款利率不得低于基准利率的１.１倍。

　　部分外资行仍有优惠

　　 记者通过了解，渣打、花旗、汇丰、东亚等外资行均表示，二套房贷目前只能贷款五成，同时利率上浮10%。

　　 不过国务院的通知并没有明确叫停首套房7折优惠，记者在走访中发现，仍有部分外资行的首套房贷款能享受到7折利率优惠。

　　 花旗银行北京分行的信贷相关工作人员对记者表示，目前在花旗办理房贷，首套房需要首付三成，而利率仍有可能享受7折优惠。

　　 汇丰银行的工作人员告诉记者，首套房首付必须三成以上，贷款利率最低可以享受到7.1折的优惠。

　　 东亚银行的首套房贷除了将首付提高到三成以外，利率最低只能享受到8折的优惠。

　　 目前，中国银行率先取消了部分存量首套住房贷款利率7折优惠，将利率优惠重新恢复至8.5折。中行总行办公室主任赵蓉表示，由于该行与客户签订的按揭贷款合同，一般每两年核对一次利率方式，因此调整存量房贷利率并没有违约。而其他中资银行仍在观望之中。

　　 另一方面，外资行办理首套房贷仍可以享受7折或者将近7折的优惠，无疑对购房者来说有着更大的吸引力。

　　 有专家认为，如果部分银行将存量房贷首套房7折优惠恢复至8.5折，而部分银行仍执行7折优惠，不排除会再次掀起一股转按揭的热潮。

　　 2008年10月27日，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的8.5折扩大为7折。当时部分商业银行很快执行了这一政策，而部分商业银行则迟迟不肯给存量房贷客户调整至7折优惠，很多房贷客户曾因此办理转按揭。

　　 一位中资行人士指出，外资行在国内的房贷业务量很小，所以目前房贷新政对外资行的影响比较小，不过如果高档物业开征房产税，则会对外资行影响大一些，因为外资行的房贷对象多数为高端住宅。

　　可选择提前还贷

　　 房贷新政出台之后，中行已经率先对存量房贷客户的7折利率优惠进行调整，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的０.８５倍、１.１倍和１.２倍。

　　 很多借款人都担心自己的房贷利率也会被上调，加重还款负担。对此，金融研究机构银率网的理财专家张兰斌表示，今年加息的可能性非常大，不仅利息的上调将会加重贷款人的负担，而且不排除多数银行跟风取消房贷7折优惠利率，这样借款人的压力将会更大。

　　 不少二套房的客户，在贷款政策十分松动时期拿到的利率优惠也同样是7折即4.158%，一旦上调至基准利率1.1倍则为6.534%，以贷款金额为100万，还款方式为等额本息，还款期限20年计算，贷款人需要多支付32万元的利息。

　　 因此，张兰斌建议，有能力的还款人，尤其是２００８年１０月份7折利率政策出台前办理贷款的人（这部分人被调整利率的可能性最大），应该办理提前还贷。

　　 此外，需要注意的是，借款人想要提前还贷，要看清楚银行按揭合同中的提前还贷条款，有的银行规定需借款半年或者一年以上才可提前还贷，同时部分银行规定提前还贷需要收取一定比例的违约金。

　　作假骗贷玩火自焚

　　调控新政精确打击炒房者

　　本报记者 崔欣爽 北京报道

　　 这个4月对炒房者来讲充满了沧海桑田的味道，从新国十条到存贷利率上调，条条都让炒房者意识到，疯狂的房价快要涨到头了，炒房者要为自己曾经的很多小伎俩买单了。

　　 伪造首套资格向银行骗贷作为炒房者最惯用也是最好用的方式之一，以各种不同的形式出现在火热的房产交易中，它的出现，成为房价不断刷新纪录的动力之一。炒房者利用它们从银行贷款同时购买多套住房，随即转手卖出，赚得盆满钵满，而真正的购房者则需要花费更大的价钱才能购得自己心仪的住房。

　　暂停中介推荐二手房贷

　　 从新国十条的推出到《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》的公布，掷地有声的房产新政让很多抱有侥幸心理的炒房者乱了阵脚。

　　 陈先生就是其中一员，让他引以为傲的不是他名下的8套房产，而是他的8套房产没有一套的首付超过两成，而现在这8套房的价格都已经翻了2倍，陈先生透露，他的房子其中5套都是去年同一时段买进的，当时，由于时间比较接近，而且每套房子在不同银行作贷款申请，因此，人行的征信系统并没有查出来，由于陈先生的收入情况比较良好，从五家银行得到了贷款，另外三套，陈先生找来了父母的身份证，通过中介公司，做出了收入证明后，通过银行拿到了贷款。随后疯狂的房市，陈先生手中的房产变得炙手可热，陈先生索性就将房子分阶段性高价挂出，有买家接手后，拿挣到的钱再次付首付购买新房挂出。

　　 4月初，当陈先生还沉浸在房子一天一个价的喜悦中时，政策发生了逆转，首先是首付和利率的调整，紧接着，陈先生发现，他通过中介公司的贷款申请审批通过期限被无限期后延。记者就此事采访了银行业资深人士，对方表示，由于在贷款政策比较宽松的阶段，很多购房者通过伪造一套房资格来贷款，这个比例非常高，因此目前，北京所有银行有不成文的规定，暂停审批由中介推荐上来的二手房贷，他强调说，银行业内希望通过提高房贷的精细管理，扭转与房屋中介的合作关系，这也是避免次贷危机的唯一出路。

　　房贷套现买房零首付

　　 贷款套现也是房产交易中的普遍现象，炒房者既能拿到较低的利率又能从银行套出现金。中介的阴阳合同成为了其中的关键步骤，两份合同中，一份是实际的买卖合同，另一份则是专门用来向银行借贷用的。

　　 利用房贷套现一般有两种方式：第一种，买房人签订阴阳合同，在给银行的合同中，将此房的评估价做高，从银行套得房价全款，实现零首付。如房价200万，通过中介签署一份250万的购房合同，拿到银行评估，首付50万，套出银行200万贷款，实际的首付为零。

　　 第二种方式，买房人同样签订两份合同，在给银行的合同中做低首付价格，从银行套现，如房价200万，实际首付为100万，而给银行的合同中写的首付为50万，从银行贷得150万贷款，除了付清剩下的100万，套出了50万现金，很多炒房客利用套出来的现金再次购买另一套住房。

　　 另外，在房屋买卖时，中介还通过阴阳合同做低房屋评估价，来避开未满年限出售房屋的税费。

　　为买首套房保持“单身”

　　 某些政策上的“漏洞”也成全了很多钟情首套房的炒房客。谷先生前年就已经结婚了，但至今，婚房的户口本和房产证上都只有他太太一个人的名字，并且他本人的户口本显示依然是单身身份，今年年初，谷先生利用自己的单身身份，在平谷又买了一套“首套房”，两套房子都是通过银行进行贷款的，当然也都是首套房，谷先生表示，他当时没有改户口本完全是出于这个原因，希望在家庭条件宽裕的时候再买一套房子作投资。

　　 户籍部门和民政部门的脱钩是造成这种现象的主要原因，专家指出，目前来讲，在政策上很难限制这种情况，但反过来，这种单身的身份也只能用一次，此方法再买第三套房时就没有价值了。另外，专家强调说，对于已经结婚的夫妻来讲，千万不要只图眼前利益，为了买房而去办理离婚，约定购房贷款后再复婚，往往有很多夫妻就这样弄假成真，房没有买成，婚真的离了。

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