本报记者 路晓丹 北京报道

　　 近日，北京市公积金管理中心发布文件，收紧北京地区公积金贷款政策。该文件主要内容可以概括为两点。第一，二套房公积金贷款首付比例不得低于四成。(二套房公积金贷款执行90平方米以上住房最低首付三成，90平方米以下住房二成的优惠。)第二，明确了二套房认定标准，贷款申请人存在个人住房商业贷款记录（含已还清状态和未还清状态）或存在住房公积金贷款（含政策性贴息贷款）记录，均按二套房贷款政策执行四成首付。

　　 四成首付的最后一个缺口也消失了。日前，有媒体报道，政府的调控政策太温柔了。从北京公积金的市场影响来看，这依然是一个温柔的政策，对市场实际影响有限。

　　政策叠加

　　或限制改善性购房

　　 据中原地产数据，2010年1-2月，北京市选择公积金贷款购买第二套房的总套数占市场总比例仅为0.8%。而据多家房产中介数据，二套房公积金贷款在公积金贷款中所占比例为5%-10%，占全部购房者的1%-2%。

　　 北京中原三级研究部研究总监张大伟表示，实际业务中，一套房采用公积金贷款，二套房采用商贷的客户比较多。因为改善性需求本身所需资金量大，公积金贷款很难满足贷款额度需求。因此，新政影响人群非常狭小，对市场成交量、成交价影响都微乎其微。

　　 他进一步表示，新政更多体现政府的调控态度，主要表现为制定政策的部门对于楼市调控的基本原则是控制投机及投资，支持自住需求。

　　 而我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖表示，新政对于缺乏首付能力的改善性置业人群会造成不利的影响，政府应该考虑制定更加有效的标准，来区分投资需求和改善需求。据我爱我家统计，对于支付能力偏低的人群，使用公积金改善居住条件的现象也比较常见。当下，二套房公积金贷款政策和商贷政策都在收紧，政策叠加下，对改善性置业的不利影响会更明显。

　　低息政策下

　　公积金优势难显现

　　 一直以来，北京地区公积金贷款的市场占比约为15%，相对于商贷的40%左右，具有明显劣势。链家地产市场部分析师张月分析，这主要是由于当前商业贷款的低息政策，使得公积金贷款的利息节约作用并不明显。

　　 据了解，而对于二套房，当下公积金依然执行贷款利率3.87%；而商业银行按揭贷款执行风险定价，给予了银行更大的自主性。据记者了解，有些银行给优质客户最多做到7.01折优惠利率，大多数银行对二套房执行8.5折利率。

　　 我们不妨以公积金最高贷款额80万来计算，公积金贷款相比商业贷款究竟节约多少利息。

　　 通过数据，我们可以发现，公积金贷款相较8.5折商贷20年中可节约12万的利息，但相对于7折商贷节约金额不足3万。而且考虑到提前还款的因素，实际节约值会更少。

　　 张月表示，另一个原因是公积金贷款流程较为复杂，通常要1个月至1个半月。北京市场卖方强势，供不应求，卖方通常不愿意长时间等待买方办理贷款。

　　80万贷款额度

　　难满足投资性需求

　　 据北京市房地产交易管理网数据，商品房住宅套均面积为120平米，这样算来，套均价将超过200万。因此，即便首付四成，购房也依然有120万的现金缺口，公积金贷款80万的最高额度，往往只能满足中小户型自住需求，难以用于投资性购房。

　　 另据张大伟分析，从市场表现看，炒房客多采用全款支付。一方面节约税费，另一方面也便于压价。公积金贷款由于时间长，有时甚至要面对卖方提价。从价格角度考虑，公积金炒房也缺乏可能性。

　　 公积金炒房很难，但是股市资金转移投资楼市却有所体现。据中原地产三级研究部一份抽样调查显示，2月购房的9118客户中，有28.5%的购房者部分资金来源于股市，很多投资者虽然也不看好楼市的趋势，但是相比股市，现在的楼市或许为抄底时机。

　　投资理财重在资产配置

　　亲爱的《华夏时报》读者：

　　 人的一生面临很多财务需求，年轻时要攒钱购房买车，中年时要应付子女教育和旅游的开支，退休时则需要积蓄以安度晚年。满足这些财务需求需要大量的金钱。因此，除了通过努力的工作增加收入外，越来越多的人开始注重投资理财。

　　 在和一些客户的接触中，我们发现很多人陷入了投资理财的误区，他们关心的只是哪个产品收益高，应该在什么时候进场投资等问题，认为只要选对了几个产品，踏对了市场的节奏，就能稳赚大钱。

　　 根据Brinson、Singer和Beebower的统计数据，在影响投资绩效的原因中，资产配置决定了投资组合收益的91.5%，而大多数人认为最重要的投资标的选择和预测进出场时机仅占了4.6%和1.8%，这结果多少有些出人意料。

　　 我们认为在进行投资理财时，应该根据自身的风险偏好和收益目标进行资产配置，将资产在不同风险-期限-收益的产品中进行组合配置，如保守型的客户可以将20%的资产配置于股票型基金等高风险的产品，40%的资产配置于债券基金等中度风险产品，剩余40%资产配置于货币基金、保本投资和保险。

　　 资产配置也并不意味着一成不变，根据宏观经济所处的不同阶段，投资配置也应该进行调整，在第一阶段，经济成长减缓，进入降息通道，在该阶段债券表现较为突出，资产配置的策略是加大对于债券类产品的配置；在第二阶段，经济开展复苏，利息在降至谷底后开始上升，此时股票的表现亮丽，投资者可以加大对股票类资产的投资；进入第三阶段，经济继续发展，股票依然具吸引力，当产出缺口消失，商品行情通常表现良好，此时可关注权益类和商品类的产品；当经济成长趋势由高峰下滑且成本的上扬导致通膨压力升高时，经济发展进入第四阶段，此时现金则成为最好的避风港。

　　 投资理财无法毕其功于一役，其需要根据每个人不同的风险偏好、所处的经济环境，动态地调整在不同类型资产中的配置，以实现不同的财务目标。东亚银行（中国）财富管理部

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