文前提要：海南房价上涨态势可用“疯狂”来形容，这让人担心出现新的一轮房产泡沫。但从长期发展趋势来看，海南楼市还将迎来一个黄金发展时期，因此大有机会，尤其是海南的旅游地产，更为值得关注。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　“我长期看好海南楼市，”一位来自江苏苏州的投资者徐先生说。

　　“海南省的房地产市场不会像上个世纪90年代那样出现泡沫，”海南省高层领导通过各个途径传达出这样的信息。

　　一些房地产专家则提出，海南楼市将迎来长达十余年的黄金时期。

　　三亚、海口房价涨得最快

　　用“疯狂”这个词来形容海南楼市一点也不为过。

　　1月19日晚7时许，记者刚一从机场搭上出租车，便感受到了海南楼市的热度。当出租车经过凤凰路上一个叫“凤凰天下”的楼盘时，司机抱怨着说，去年12月份还是9000元/平方米，现在已经超过13000元/平方米了。

　　在三亚市三亚湾路上，几乎有半条街为中介和来自全海南省各地的售楼处所占领。一家名为“海派房产”的中介公司门前，业务员黄珉已无所事事地抽着香烟。“这几天房子涨得太快，房东都不愿意卖房，生意反而清淡了。”他向记者解释说。

　　附近有不少售楼处，来自海南省二三线城市，如保亭、琼中、安定、陵水等。在一个来自保亭县名叫“沁园广东街2期”的项目售楼处里，在不到一刻钟的时间里，就进来4组看房人，操着海南岛以外地区的口音。置业顾问伍小姐沙哑着嗓子告诉记者，这些天售楼处来看房的人络绎不绝，她几乎整天都要不停地讲解。伍小姐还告诉记者，她每天接待的客户中，有7成以上为岛外购房者。

　　再海口市，记者也碰到了同样的情形，在海口市中心金茂西路上，一个名叫“世贸九号海湾”的售楼处里，售楼人员李小姐表示，最近半个月来来海口买房的人突然增多，大多数人直接都带着现金，看好之后一次性付款，购房者也以外地人居多。另外一家名为“金世纪房产”的中介公司业务员陈远波也告诉记者，近期拿现金来海口找二手房的外地投资者非常多。

　　不管在三亚，还是在海口，记者听到最多的说法除了房子好卖之外，还有就是不停涨价。三亚的黄珉告诉记者，这些天三亚的房子每天都在涨，每平方米平均上涨三、五百元不等。外地看房的人特别多，全国各地的都有，最多的还是东北和江浙一带的。有个浙江温州人为了“抢”房子，一次性存入100万元，委托他所在公司的所有业务员帮忙找房源，并交代说，只要有房子抛出来，不管三七二十一，先下定金再说。

　　海口的房价最近也在不停地涨，如“世贸九号海湾”在去年12月份国际旅游岛消息宣布之前，售价在4000～5000元/平方米之间，消息出来之后立即提价1000元/平方米，开发商还控制销售进度，并打算每隔三、五天上调一次价格。另外一个叫“金手指高尔夫温泉小镇”的楼盘，房价在短短20天之内完成上涨一倍的“壮举”，从6700元/平方米涨到13000元/平方米。

　　海南其他二三线城市的房价也随之水涨船高。来自保亭县名叫“沁园广东街2期”售价跟半个月前相比，就从5000元/平方米调高到了6300元/平方米；一个来自安定县名叫“香水丽景”的项目，也在近半个月里一次性提价1300元/平方米，月涨幅近40%。

　　泡沫会否重现？

　　海南省政府有关部门已经注意到了近期楼市出现异动的迹象。

　　上个世纪90年代海南房产泡沫影响尚未完全褪去，而目前房价又出现暴涨，海南楼市是否过热？海南省住房和城乡建设厅改革与发展处处长史贵友在接受本刊记者采访时表示，海南房地产目前涨价有其必然的因素，首先是国际旅游岛概念的推动，其次是人们越来越认识到海南作为中国唯一热带岛屿的气候和环境资源优势。“但是作为政府部门，必须坚决防止人为因素造成房价盲目上涨，包括开发商捂盘惜售和人为炒房等。”

　　史贵友透露，海南省住房和城乡建设厅将针对目前房价快速上涨的异常情况采取相应的应对措施，如要求已经报建的项目加快施工进度，同时根据具体土地情况，来尽早确定项目开工数量，以加大市场供应的方式来缓解供需矛盾。除此之外，还会要求开发商加快供应节奏，并打击捂盘等扰乱市场行为。

　　针对近期海南省“暂停审批商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产项目”(简称“两个暂停”)决定后，社会认为未来楼市供应会更趋紧张，对此，海南省国土环境资源厅王业侨副厅长在接受本刊记者采访时指出，这种担心完全没有必要。他进一步解释说，海南省各级政府手中目前的储备土地和已经供应企业用于开发建设的土地仍有较大资源空间，完全可以满足当前市场合理正常的用地需求，初步统计各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约11400公顷(约17万亩)；此外，近些年来向开发企业供应的土地中，共约8900公顷(13万亩)属于住宅和商服用地。

　　根据海南省政府高层领导也传达出这样的信息，海南有能力保证房地产市场稳健发展。

　　旅游地产机会多

　　相比较而言，旅游地产的投资机会更大。

　　海南省省委书记卫留成在接受央视采访时表示，随着我国经济的发展，人民群众的收入水平提高，海南的房地产业可能在今后相当长的时间内都会是支柱产业之一。这是来自海南省高层领导的声音，从中也不难判断出海南未来房地产市场走向的轨迹。

　　海南省房地产市场将分为两大部分，一部分是以解决本岛居民居住问题为主的安居工程，通过廉租房经济适用房，农场和林场的棚户区改造，农村的危房改造，少数民族茅草房改造等等，由政府主导完成。史贵友告诉记者，目前海南省建设厅正在进行摸底，准备花2～3年时间来解决这个问题。另一部分就是要开发商与国际旅游岛建设相适应的项目，如高端产权式度假酒店等相关的旅游地产。

　　据了解，海南的旅游地产在最近几年得到快速发展。记者在正在建设过程中的海棠湾看到，康莱德酒店、逸林希尔顿酒店、开维海棠湾凯宾斯基度假酒店三家酒店的工地上，工人们干得热火朝天。海棠湾连接三亚与海口的高速公路已经修通，据了解，目前已经动工的超五星酒店就已有10家，5年后这里将会出现一个世界一流的度假区。

　　史贵友表示，未来海南的房地产发展的重点之一就是发展旅游地产，政府将在这方面保证土地供应。目前大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

　　目前海南旅游地产开发重点除传统的一线城市海口、三亚外，琼海、陵水、文昌、万宁、澄迈、保亭等二三线市县，均呈现出产销两旺的局面。

　　此外，海南西部值得关注。这里也有不错的自然环境，如沙滩、海岸，但因过去的发展基础较为薄弱，因此至今还没有发展起来，而这却意味着正处于价值洼地。海南国际旅游岛的启动会很快带动西部的开发。目前随着铁路、公路等交通设施的建设，西部的发展指日可待。

　　海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎指出，未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾、乐东龙沐湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成，以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，卫生保健设施，并带动保亭、五指山等山地旅游发展，实现东西互动、山海并举的发展局面。

　　表1. 海南部分在售楼盘表 

　　投资房产成本知多少

　　在海南投资房产，对于投资成本要有所了解。

　　据了解，税费主要包括两大部分，其一是交给国家税务部门或者地方政府职能管理部门的税费，主要包括营业税、个税、契税等，执行全国统一的征收标准。此外，交易手续费、测量制图费等费用收取标准也基本上与其他城市相对。不过在地方政府收取的费用中，如土地使用权交易服务费、“菜篮子”价格调节基金等两项费用是其他城市有所区别(具体收取标准可见表2)

　　据了解，海南房产交易纳税过程中，计费或计税依据合同价、评估价就高原则。也就是说，交易管理部门会对每套交易房产的价值进行评估。此外，如果购买到土地为划拨性质的二手房，还应按照相应的规定补交40%的地价款。

　　另外一项比较大的支出就是中介佣金，在海南中介佣金收取标准为总房价的1.5%，这要比上海等城市高。当然，也有中介公司推出了“菜单式”服务，可部分委托中介办理，按具体的服务项目来收取相应佣金，如办理房产证需买卖双方各付500元，代办贷款收取贷款方贷款额的2.5%～3%不等的佣金。此外，如果将房产委托中介出租，佣金收取标准为月租金的50%。

　　如果房子不准备出租，但需要经常开窗通风等，中介公司也可提供此类服务，服务费一般为600元/月。表2 海南房产交易过户收费标准 

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