——访上海锦和房地产经纪有限公司总经理蒋雷霆

　　文/本刊记者 甄爱军

　　提要：2007年楼市的火热行情因“二套房政策”的突然实施嘎然而止，那么今年楼市会否遭遇同样的境况呢？

　　“这轮行情主要由刚性需求推动，随后投资性需求的加入，使得市场变得更为火爆。”面对近期楼市重新出现通宵排队现象，上海锦和房地产经纪有限公司总经理蒋雷霆做出上述表示。

　　今年3、4月份，上海楼市出现“暖春”迹象，市场活跃异常。但有业内人士担忧，随着这一轮需求消化殆尽，市场又会进入相对低迷期。但“入梅”以后，上海楼市非但没有低迷，反而犹如不断攀升的气温，热度大为增强。

　　这不仅让人想起了2007年的上海楼市，始于春天，夏天大热，秋天降温。那么，2009年的上海楼市会否重演两年前的行情？作为业内资深人士，蒋雷霆会给出怎样的答案？

　　两大需求共同推动

　　“最近之所以出现排队买房的现象，主要是刚性、投资两大需求共同作用的结果。”蒋雷霆表示。

　　今年的行情走势与2007年有什么区别呢？因为人们担心的是今年楼市会否在秋天又突然降温。蒋雷霆表示，今年的行情与两年前有所区别，这决定了今年的楼市走势肯定会有别于前年。

　　他认为，区别之一在于投资性需求的重新抬头。在他看来，今年的行情始于春天，由于刚性需求在过去的2008年全年受到压抑，开春时候突然释放。随后又因为受通胀预期影响，很多人出于资产配置需要而投资房产，“这相当于在火上浇了一点油。”他如此形容投资性需求抬头产生的作用。

　　在这两股力量的作用下，这使得市场需求的底蕴更为深厚。不过蒋雷霆注意到，个别开发商的提价幅度很大，比如外环以外某楼盘一次性提价幅度超过30%，他认为这不利于市场的发展。在他看来，目前的市场环境并不能等同于2004年前后的市场，那时相对较低的房价水平，房价上涨空间较大，而现在已经涨至相对高位，因此再行大幅提价之举已不合时宜，如造成销售有价无市，那对于发展商来讲是得不偿失的。

　　大幅调控可能性小

　　2007年楼市的火热行情因“二套房政策”的突然实施嘎然而止，那么今年楼市会否遭遇同样的境况呢？

　　在今年上半年，监管部门放宽对房地产信贷的限制，对楼市的重新复苏起到了不小的推动作用。有数据显示，四大国有银行只用了5个月的时间，新增贷款投放量就已经超过全年计划信贷投放目标。而监管层也对此做出了反应，如中国银监会在6月底下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，防止信贷资金违规流入房地产等领域。

　　这是不是意味着楼市又将面临新一轮调控？对此，蒋雷霆谨慎表示，对楼市再次进行大幅调控的可能性不大，其原因在于目前全球正在经历金融危机的影响，拉动内需提振经济为当前各国当务之急。但下半年市场如果投资乃至投机客持续飚升，超过30%的合理比例，那收缩收紧一下房贷额度势在必行。

　　“考虑到为了让楼市保持相对稳定的发展，政府会时不时地给楼市念上一段‘紧箍咒’。”蒋雷霆说。诚如斯言，最近各地商业银行纷纷收紧二套房贷，这可以看作是监管部门对楼市温和调控所实施的手段。

　　买房需要学会选择

　　目前的市场行情，购房者应该怎样买房呢？作为业内资深人士，蒋雷霆见识过太多的市场变化。对于大多数自住型购房者来说，蒋雷霆认为不应该只是将房价放在第一位，而应该综合考虑自身的真实需求，在反复权衡之后再下决定。

　　在他看来，自住型购房者应该注重选择。比如价格的比较，周边配套情况的全面考量，以及未来升值潜力的比较等等，都要在对比之后做出选择。他建议购房者应该剔除盲从的心理。他说：“看到别人排队，自己也就忍不住跟进，其结果很有可能是买到一套并不是很满意的房子。”

　　当然，在这段时期买房也不要犹豫。蒋雷霆认为，长期来看楼市会保持向上的发展态势，虽然在其发展过程中可能会遇到回调的情形，但是若干年之后，房价已经涨上去了。

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