文/高静

　　2009年5月，北京住宅市场新增供应量环比增幅略有放缓，成交量环比小幅下跌，但同比增长较为显著。部分住宅楼盘项目对外报价上调，本月住宅指数小幅上涨0.82%，办公楼和商铺指数环比双双下滑。

　　价格走势

　　住宅指数环比微幅上涨，近20%楼盘项目报价上调

　　2009年5月，北京住宅指数环比微幅上涨0.82%，同比持续下滑，降幅为3.57%。本月在监测的311个有效住宅样本项目对外报价环比上涨的有51个，涨幅在10%左右的超过20个。从项目个案来看，汤HOUSE、雍景四季、钻河公馆、北京华侨城等多个项目本月对外报价出现较大幅度上调，且涨幅都在15%以上，这些项目报价的上调直接导致了住宅指数的小幅上涨；而领秀新硅谷、丹青府、首开·常青藤等楼盘本月对外报价出现较大幅度下调，降幅超过10%。

　　供应情况

　　5月住宅新增供应环比持续上升，集中分布在朝阳和通州区

　　2009年5月，北京商品住宅新增上市118.23万平方米，环比增长12.25%，同比下降31.35%。其中保障性住宅上市2.44万平方米(304套)，环比下降29.68%，占新增住宅供应总量的比重为2.06%。

　　北京5月新增供应住宅集中在朝阳区和通州区，新增供应套数分别达到4510套和2851套，占全市比重分别为29.07%和18.38%；其中，新增供应最少的是宣武区，仅为40套。

　　成交情况

　　住宅成交环比下降，同比涨幅放缓但仍高达64.24%；保障性住房占比继续上升

　　2009年5月，北京住宅成交环比小幅下降，同比涨幅趋缓。住宅期房成交达152.56万平方米，环比小幅下降6.44%，同比增长64.24%%，涨幅比上月回落114.52个百分点，其中商品住宅成交134.94万平方米，环比下降9.58%，同比增长47.24%；保障性住宅成交17.62万平方米，占同期住宅期房成交比重为11.55%，较上月提高3.07个百分点，保障性住房占比继续上升。

　　商品住宅日均成交套数达370套，高出2008年全年平均水平210套

　　5月北京住宅市场在公园2008、太阳公园、世纪星城等热销楼盘的带动下，同比往年成交持续升温，商品住宅日均成交套数达到370套，是2008年全年日均成交套数的2.3倍；本月户均成交面积约为118平方米，环比增长4.59%，可见本月住宅成交以中大户型为主。

　　供需对比

　　需求仍大于新增供应量，供需比差距缩小

　　5月，北京新上市项目面积达115.79万平方米，同期成交面积为134.94万平方米。自2009年以来北京商品住宅供求比均低于1，本月供需比为0.86，比上个月增加0.18。

　　可售面积继续降低，库存压力逐步缓解

　　自2008年12月以来北京住宅可售面积环比持续回落，本月环比仍下降。截至2009年5月31日北京住宅可售面积为1584.23万平方米(119368套)，环比降幅为5.46%，与上月降幅相当(-5.71%)。按照前六个月销售的平均水平来看，当前北京库存水平还需11个月的时间消化；出清周期自2008年9月最高点的21个月持续回落至本月的11个月，比上月减少2个月，说明北京住宅市场库存压力得到逐步缓解。

　　新开工面积降幅缩小，施竣工面积增幅继续放缓

　　2009年1-4月，商品住宅施竣工面积分别为4216.08万平方米和270.35万平方米，同比增幅分别为1.48%和7.89%，增幅比1-3月分别回落4.98和13.99个百分点；商品住宅新开工面积为269.89万平方米，同比大幅下降51.64%，降幅比1-3月缩小6.03个百分点。新开工面积同比持续负增长以及施竣工面积增速持续放缓说明开发企业对市场的投资信心依然不足。

　　市场总结

　　2009年5月，北京商品住宅新增供应面积环比涨幅小幅回落；销售方面虽环比有所下降，但同比增长仍十分显著，增幅超过60%，日均销售套数达370套，是2008年日均销售水平的2.3倍。出清周期降至11个月，环比减少2个月，可售面积环比持续下降，同比增幅逐渐回落，库存压力进一步缓解。与前几个月成交量稳步上升不同，本月成交量环比小幅下降，同比增幅明显下降，在部分项目趁势调高价格的情况下，未来几个月市场成交量能否维持高位存在诸多疑问，预计6月北京住宅供应将进一步增加，对开发企业而言，抓住旺季延续的态势，以合理价位入市、调整营销策略、稳定市场成交量是重中之重。

　　高静

　　中国指数研究院总院

　　中国房地产指数系统

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