引言：当前一些房地产开发商夸张渲染房地产回暖之势，房价随之上涨。楼市红火的现象，专家如何解析？

　　文/易宪容

　　3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，全国房地产开发投资完成额为4880亿元，同比增长4.1%，比2008年同期回落28.2个百分点。

　　从这些数据来看，一是与媒体公布和地方政府收集到数据的相差比较大，对于这些数据如何来识别，是以国家统计局公布的数据为准，还是以其他的数据为准？如果在确认的数据上有存疑，那么当前房地产的“小阳春”的结果肯定是不确定的。

　　从数据来看，随着一些地方房地产市场的销售增加，国内的房地产市场开始出现回暖。但是，人们十分诧异，为什么还在年初一二个月的时候，房地产开发商还在呼天抢地叫喊着要政府来救市？面临巨大危机的国内房地产市场突然恢复了？这可能吗？可以说，这两种截然不同的现象(房地产陷入绝境及房地产回暖)完全是与人们常识相违背的。如果这两种现象都成立的话，那么或是早几个月房地产开发商说房地产陷入绝境在夸大其词，或是当前房地产市场根本就没有回暖。

　　在这种情况下，我们只能看看当前中国的房地产到底发生了什么？从2007年下半年以来，全球的金融危机导致全球经济的全面衰退，大宗商品价格全面向下调整，世界经济出现了严重的周期性调整。作为经济全球化一个环节的中国经济，受到影响与冲击是不可避免的。

　　从2007年下半年以来，国家房地产政策发生了根本性的变化。政策要求对房地产市场的投资与消费购买有严格区分。对于消费者，政府采取各种优惠政策帮助他们进入房地产市场；对于投资者，政策要求投资者按照市场价格进入。即使在2008年131号等关于房地产的文件，对房地产消费与投资严格区分的政策仍然没有改变。而且在这基础上进一步把房地产支柱性与房地产居民住房条件改善性结合在一起。也就是说，在这个文件中，明确界定国内房地产市场发展宗旨，即房地产的支柱性就是建立在居民住房条件改善性基础上的，离开了房地产居民条件改善性，房地产的支柱性也就无从谈起。

　　既然房地产市场是一个以消费者为主导的市场，房地产市场的发展与繁荣就在于房地产市场供求关系是否平衡。而这种房地产供求关系就在于当地居民住房的基本购买力或住房购买的支付能力。如果房价的水平与当地居民实际购买力相符，那么当地房地产市场的住房消费需求就能够释放出来。如果房地产市场的价格水平与居民实际购买力不相符合，那么当地房地产市场住房需求释放出来就比较缓慢。

　　可以说，由于早些时候某些城市房价上涨较快，而在2008年房价调整慢，其房价水平与消费居民的购买支付水平相差很大，从而使这些地方的住房销售迅速下降，甚至于处严重的供求脱节的现象。比如一方面房地产开发商手中持大量住房，但是由于价格过高没有销售出去，另一方面又有大量居民有住房消费需求但由于没有支付能力而无法进入市场，从而使得2008年住房销售大幅下降20%以上。

　　但是，最近为什么不少地方房地产的销售突然间增加？一是在2008年金融海啸之后，政府为了保经济增长，推出不少有利于房地产销售的政策，比如信贷优惠政策、税收优惠政策等，这些政策推出，自然降低了居民购买住房的负担，增加了他们购买住房的支付能力；二是随着中国经济全面调整，房地产开发商也开始意识到问题的严重性，于是，不少房地产开发商开始改变以往销售政策，改变企业利润预期，以价格调整的方式来渡过难关。房地产价格调整，自然会让房地产消费需求释放出来。

　　可以说，房地产商的住房价格调整越深，这种住房消费需求释放程度就越大。反之，如果房地产商住房价格调整小，消费需求释放将是十分有限的。因为，对于一个宠大的房地产消费市场来说，住房消费购买者的收入水平、财富持有量、个人对住房价格的预期千差万别，只要房地产市场的价格出现调整，总是有相应层次的居民进入这个市场。任何一个房地产市场，决不会是所有的购买者在同一时间、以同一价格进入同一市场。因此，在房地产的政策效应及房地产市场价格下调效应的双重作用下，一些消费者进入市场属于正常的事情。但是这并不说明房地产的周期性调整已经结束。

　　还有，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、中小套型住房销售增长、经济适用房等保障型住房销售增长上。这种现象说明了什么呢？一是早些时候进入房地产市场的投资者，认为房地产市场还将出现全面向下调整，因此他们会借着反弹出逃，以免深度套牢。因此，这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。二是中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加的。

　　当前一些房地产开发商，大打房地产回暖之牌，并随之让房价上涨，甚至合谋以虚假的营销方式让居民进入房地产市场。这无疑会把刚刚好一点的房地产打回原形。这不仅无法促进房地产市场的回暖，反会延缓房地产市场的调整，让房地产市场的调整时间拉得更长。一些地方的房地产泡沫总是要挤出的，这是市场之逻辑，但愿房地产开发商看清楚大势，不要自己折腾自己。只有当房地产市场价格全面调整到绝大多数居民有支付能力时，房地产市场繁荣才会真正开始。插排：只有当房地产市场价格全面调整到绝大多数居民有支付能力点上时，房地产市场繁荣才会真正开始。

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