文/高静

　　2009年5月，全国楼市成交延续2月以来的上涨趋势，且多数城市成交量同比增幅十分显著(均超过40%)，杭州、天津、苏州更是超过160%。5月全国重点城市综合指数上涨城市增多，12城市中仅青岛和苏州两个城市综合指数环比下跌(3月和4月均为4个)，其余10城市综合指数均环比上涨；其他分物业指数环比呈逐步回升态势。

　　指数环比下降城市减少，市场继续保持稳定回升态势

　　5月，十二个重点城市综合指数涨跌互现，整体保持平稳，指数环比下跌的城市减少至2个，12个重点城市中仅青岛和苏州环比下跌，其余10城市均环比上涨。从环比增幅来看，深圳综合指数环比增长1.93%，增幅比上月提高0.76个百分点，仍居12个城市之首，110个列入指数计算的样本项目中，有42个项目报价出现上调，且31个项目价格调整幅度超过5%，市场继续保持稳定回升态势。

　　多数城市住宅指数回升，深圳、广州、杭州增幅居前

　　15月，全国大多数城市成交量继续上升，部分开发企业趁势提高报价，拉升了本月住宅指数。12个城市中，10个城市住宅价格指数环比增长，深圳、广州、杭州环比增幅居前，其中广州增幅比上月提高1.87个百分点(4月指数环比涨幅仅为0.25%)，原因在于广州本月推出大量新盘，开发商趁势提价，提升了住宅指数。住宅指数环比下降的城市仅有青岛和苏州，青岛降幅最为明显，超过2%(-2.14%)，主要源于部分楼盘处于尾盘降价促销。

　　开发企业推盘速度略有减缓，多数城市1-5月累计新增供应不及去年同期，成都、北京、深圳降幅居前

　　5月，开发企业推盘速度比上月略有减缓，新增供应环比下跌的城市占1/3，深圳、成都、武汉三城市新上市面积环比跌幅超过50%，其中深圳新上市面积仅为21.58万平方米，是2008年1月以来单月新增供应量第二少的月份(仅次于2009年1月的最低水平11.32万平方米)。从1-5月累计新增供应来看，9个可比城市中，仅广州累计新增供应同比增长，增幅为18.4%，其他八城市均同比下降，其中成都、北京新增供应分别为390.19万平方米和347.33万平方米，较去年同期分别下降37.9%和27.4%。

　　多数重点城市5月住宅成交量继续上升，同比增幅尤为突出

　　2009年5月，重点城市中大多数城市住宅成交量继续保持上升态势，但环比增幅明显缩小，且有5个城市交易量环比下降(上月为3个)，其中重庆、武汉环比跌幅超过10%(分别为-28.9%和-16.3%)，广州、南京、北京小幅下跌，降幅不足10%(同比增幅仍在47%以上)外。其他7个城市成交量继续保持上升态势。杭州、苏州、天津5月成交量分别环比增长65.1%、37.7%、18.4%，成都、深圳、上海等城市亦有小幅环比增长(增幅低于10%)。综合来看，今年以来成交量持续环比大幅增长的局面在5月有所变化，市场似乎呈现出“价升量跌”的态势。

　　同比来看，12个重点城市5月成交量均保持增长，其中杭州的增幅高达228.6%，青岛、天津、苏州、成都的增幅超过120%，深圳、广州、南京等地增幅在50%-100%之间。

　　住宅库存逐步被消化，出清周期继续下降

　　2009年2月以来，随着市场的复苏，成交量逐步回升，虽然近三个月开发商推盘意愿增加，新增供应也有所增加，但多数城市1-5月累计供应量仍不及去年同期，而成交量相对去年显著增长，使各主要城市住宅可售面积持续走低，出清周期逐步减少。以过去6个月的平均交易量来看，武汉和杭州的出清周期降低了4个月(其中武汉从上月的24个月下降到本月的20个月，杭州从上个月的7个月降至本月的3个月)，苏州、北京、青岛等城市缩短了2个月，上海、重庆、深圳缩短了1个月，广州与上月持平(5个月)，总体看全国主要城市的供给压力逐步得到缓解。

　　龙头开发商销售业绩增长显著，带动楼市整体回升

　　2009年1月以来，主要城市成交量止跌反弹，重点企业销售额增长明显。1-5月，万科销售额和销售面积分别为238.9亿元和281.7万平方米，分别同比增长20.9%和27.4%，是第一家销售额突破200亿元的大型房地产企业。前5月中海销售额和销售面积增速十分显著，分别达80.1%和110.4%，远高于行业平均水平，与万科的销售额差距不断缩小。截至5月31日，富力地产的协议销售额突破100亿元(106.1亿元)，占全年协议销售额目标220亿元的48%。值得一提的是绿城前三月累计销售额仅为25.8亿元，但五月实现销售额62亿元，同比增长193%，仅次于万科5月销售额64.1亿元，创公司历年最好水平。

　　此外，世茂地产5月销售额达30亿元人民币，前5月的销售额已超过100亿元(公司已与4月底将全年销售目标从150亿元调高至170亿元，是第一家公开表示调高年度销售目标的大型房地产企业)。重点房地产企业经营业绩的突飞猛进再一次表明部分企业切实感受到市场销售形势的好转，对市场短期走势的信心正在逐步恢复。

　　2009年5月，全国及主要城市商品住宅成交量继续上涨，楼市对外报价上涨的城市个数逐步增加(12个城市中，3、4月住宅价格指数环比上涨的城市均为8个，5月上升为10个)，从而促使多数城市价格指数环比上涨。万科、中海等龙头房地产企业成交量继续大幅增长，带动整体楼市呈稳步回升态势。但与此同时，12个城市中有5个城市成交量在5月环比下降(上月为3个)，3个城市涨幅低于10%(上月为两个)，今年以来成交量持续环比大幅增长的局面有所变化，市场似乎呈现出“价升量跌”的态势。在多数城市项目趁势调高价格的情况下，未来几个月市场成交量能否维持高位仍存在诸多疑问，预计6月各主要城市开发商仍会趁着销售旺季进一步加大市场放量，对开发企业而言，抓住旺季延续的态势，以合理价位入市、调整营销策略、稳定市场成交量是最关键的。

　　高静 中国指数研究院总院

　　中国房地产指数系统

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