文/高静

　　2009年4月，北京商品住宅市场供应和成交仍保持增长态势。随着开发企业推盘意愿加强，市场供应环比持续上升；住宅成交量在远洋•沁山水、西堤红山、世纪星城等热销楼盘的带动下实现178.76%的同比上涨，环比涨幅也超过20%；本月楼盘项目对外报价总体小幅下降，住宅、办公楼、商铺等各项指数全面下滑，导致城市综合指数环比小幅下降。

　　价格走势

　　4月城市综合指数持续下滑，降幅扩大

　　4月北京房地产市场延续上月态势，成交量持续回升，部分楼盘价格持续下滑，且降幅小幅扩大，各项房地产指数出现全面下滑，住宅、办公楼、商铺指数环比分别下降0.41%、0.07%和0.79%，在三大物业指数下滑的影响下，城市综合指数环比下滑0.41%，同比下降3.13%。本月京城楼盘供应量继续加大，仍以降价促销作为主要营销手段；成交量持续回升，如果未来几个月成交量能持续3、4月增长态势，北京楼市将有望走出低谷，真正实现回暖。供应情况

　　4月住宅新增供应环比持续上升，集中分布在朝阳和海淀区

　　2009年4月，北京商品住宅新增上市105.33万平方米，环比小幅增长16.97%，同比下降21.1%。其中保障性住宅上市3.47万平方米，占新增住宅供应总量的比重为3.29%。

　　北京4月新增供应住宅集中在朝阳区和海淀区，新增供应套数分别达到3359套、1334套，占全市比重分别为29.2%和11.59%；其中，密云县最少，为183套，占比为1.59%。本月新批准上市量中，有312套、3.47万平方米的经济适用房上市，占比仍不足5%，延续今年一月以来的较低水平，其余均为商品住宅。

　　成交情况

　　住宅成交环比涨幅趋缓，同比暴涨；保障性住房占比小幅回升但仍不足10%

　　2009年4月，住宅成交呈持续上涨态势，环比涨幅趋缓。4月，住宅期房成交达163.06万平方米，环比同比分别增长21.02%和178.76%，其中商品房住宅成交149.23万平方米，环比同比分别增长19.13%和167.6%；保障性住宅成交13.83万平方米，占同期住宅期房成交比重为8.48%，较上月提高1.45个百分点，占比止跌回升，但仍不足10%。

　　4月商品住宅日均成交套数达到443套，高出2008年全年水平283套

　　4月北京住宅市场成交持续回升，在远洋·沁山水、西堤红山、世纪星城等热销楼盘的带动下，4月北京住宅成交创下2008年初以来的最高点，商品住宅日均成交套数达到443套，较上月增长19.7%，较2008年全年平均水平高出283套；本月户均成交面积约为112平方米，环比增长2.75%。

　　供需对比

　　销售面积远高于同期新上市面积，可售面积继续下降

　　4月，北京新上市项目面积达101.86万平方米，但由于同期成交面积增长更为显著，是新上市面积的1.47倍，因此可售面积继续下降。截至4月30日，住宅可售量为1680.45万平方米，相比上月下降5.44%，延续1月以来的下降趋势。

　　可售面积持续下滑，出清周期逐步减少

　　2009年以来，由于市场成交量持续上升，但新上市面积仍低于去年同期，北京住宅可售面积持续回落，截至2009年4月30日，住宅可售面积为1680.45万平方米，回落到2008年8月底的水平，但相对于2008年初水平，库存压力依然较大。按照前六个月销售的平均水平来看，当前北京库存水平还需13个月消化；出清周期较2008年9月最高点的21个月回落8个月，自2009年以来住宅出清周期不断减少，说明市场存量正逐渐被消化，库存压力得到初步缓解。

　　市场总结

　　2009年4月，受成交持续放量的影响，开发企业推盘意愿逐步加强，新增住宅供应面积环比继续上升；销售方面继续保持回升态势，同比暴增178%，日均销售套数达到443套，创2007年来最高水平。库存水平持续下滑，出清周期回落至13个月，库存压力得到逐步缓解。在市场销售向好的大环境下，预计5月开发商将继续加大推盘力度(尽管今年以来北京市场新增供应环比持续上升，但1-4月累计新增供应仍不及去年)，市场能否真正实现回暖关键还要看5月甚至未来几个月的成交情况。

　　(高静 中国指数研究院总院中国房地产指数系统)

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