-——访上海环保置业有限公司总经理吴怀铃

　　文/本刊记者 甄爱军

　　提要：由于当前市场的整体疲软，写字楼价格倒挂现象依然存在，但这种状况会随着楼市的回暖而回归原来的价格排序中来，这也意味着写字楼的投资价值目前已经显现。

　　现在市场观望的态势对写字楼市场会形成多大的影响？影响会持续多长时间？以及上海的写字楼市场未来发展态势如何？……带着诸多问题，记者采访了上海环保置业有限公司总经理吴怀铃。

　　当前市场受到影响

　　上海的房价虽然没有出现下跌，但是人气却跌至低谷，有统计显示，7月份上半个月的交易量只相当于去年同期的3成。处于这种市场行情，写字楼项目能否独善其身？

　　吴怀铃表示，受房地产市场整体走弱影响，写字楼的确也受到了牵连。根据他的观察，在去年市场行情火爆期间，不少项目要人为控制销售进度，以免遭到投资者哄抢，而现在的情形则出现了变化，不少项目销售进度极不理想。

　　不过吴总看好未来的发展潜力。他分析认为，虽然目前市场仍然处于观望态势之中，但是可以肯定的是，房价不可能出现大幅下滑的情形。“如果房价出现大幅下滑，除非中国的经济崩溃，但其实这种可能性是不存在的。”他说。

　　由此看来，写字楼市场只是暂时处于低迷状态，等到楼市回暖，写字楼依然会引起更多投资者的注意。

　　价格倒挂显现机会

　　在谈到写字楼的投资机会时，吴怀铃指出，目前沪上众多写字楼售价要低于周边公寓价格，这种价格倒挂现象预示着写字楼投资机会依然很大。

　　他表示，写字楼的售价比公寓的售价要低，这其实是一种不太正常的市场现象。一般情况下，写字楼项目的售价要比周边公寓售价高30%左右。但现实情况是，有不少区域内写字楼项目的售价要比公寓低10%～20%。

　　缘何会出现写字楼价格倒挂现象？吴怀铃分析认为，首先是受调控政策影响，金融、税收等政策都对房产投资不利，这在一定程度上也对写字楼投资产生了不可低估的影响；其次是受到市场整体行情走势的影响，当前楼市正处于观望态势，投资者自然也会加入到观望的行列中来。

　　不过，吴怀铃认为，随着市场行情转暖，写字楼会出现补涨行情。也就是说，一旦行情转暖，此前售价倒挂的项目价格会出现较大幅度的上涨，直到涨至合理水平为止，也就是超过区域内公寓项目价格的30%。

　　“就现在的状况来看，写字楼是一个投资的价格洼地，投资价值已经显现。”他如是说。

　　投资写字楼重品质

　　哪些写字楼具有投资价值？吴怀铃表示最为重要的是写字楼的综合品质。

　　他说：“现在很多写字楼虽然号称5A甲级写字楼，但目前对于写字楼综合品质的认定并没有一个具体的标准，因此众多号称‘5A甲级’的项目，其实并未真正达标。”针对市场上品质参差不齐的现状，他建议投资者一定要选择综合品质高的项目，其中一项重要的指标就是考察其智能化程度的高低。

　　其次我们还要学会选择区域。目前市中心区域写字楼租金价格高企，但同时写字楼项目的售价也非常高，非一般的投资者所能承受。但在一些有发展潜力处于副中心的区域，写字楼价格相对较为实惠一些，而与此同时，随着市中心区域写字楼租金价格的走高，会迫使一些企业出于节约办公成本考虑而外迁，于是这些副中心区域，自然会迎来更多的机会。

　　还有未来社会将越来越重视环保，对自身的健康会更加关注，那么就产生对工作8小时以上的办公环境提出更高的要求，因此生态环保型写字楼将成为未来发展趋势，而目前市场上的生态办公因其稀缺性将有很大的增值空间，会受到更多用户的认可。

　　不过吴怀铃提醒说，投资者一定要考察副中心区域的配套设施，如商业环境是否成熟，交通是否便捷等，这会在一定程度上影响到日后的租赁行情，并最终影响到投资收益以及升值潜力。