房产中介红灯闪

　　文∕李波涛

　　中天总裁的携款消失，是因为内部的监管不严，一权独大，还是因为整个行业的不成熟。

　　如今在城市，很多年轻人因为忙于工作没有时间，再者对环境不是特熟悉，所以都是委托房产中介租房住，另承担不起买新房的准购房一族也多数通过房产中介买卖二手房，还有就是一小部分炒房人和房产中介联合起来炒房，总之，城市中的我们还真是离不开房产中介。

　　庐山真面目

　　房产中介在我们的生活中如此重要，那么它在法律中扮演什么样的角色呢？

　　房产中介是经济学术语和商业习惯用语，表明在房产交易的中间环节所发挥的媒介与服务作用。建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定房产中介是指房产咨询、房产评估、房产经纪等活动的总称。而房产经纪法律规定是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。依我国现行合同法的规定，房产中介属于居间，他通过给买卖双方提供订立合同的机会而赚取佣金。

　　总裁蒸发

　　2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。

　　这次突然的时间，让本来就对中介行业缺乏信任的市民对中介行业抱有戒心，此行业的诚信建设也遇到了巨大的困难，它带给我们很多思考，是这个行业的信用问题呢，还是行业制度建设和监管不严的原因呢。

　　深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑这一起中介行业恶劣事件，让正盘算着委托中介进行二手房交易的市民感到心里没底。我爱我家、链家地产等二手房中介公司不断提醒购房人，通过中介公司买卖二手房，一定履行“资金监管”程序保护购房款。

　　所谓资金监管，就是把客户的购房款放入银行专有账户，在一定时期内冻结，直到买卖完成，然后银行把资金转给卖方，在这个过程中，避免中介挪用客户资金进行高风险投资，也有效的避免了中介吃差价的行为。

　　资金监管的出台，目的是根治中介公司挪用资金的弊端，保障买卖双方的权益。而作为规范政策的直接受益对象，业主和购房者也需要一个学习和适应的过程。面对 新的合同、新的签约方式、新的房款结算方式，业主和购房者也要重新适应新的市场环境。尽管目前手续有些复杂，但希望买卖双方在资金安全的前提下，尽量采用 资金监管的方式。

　　链家地产副总经理金育松认为，“中天事件”暴露的问题比较直接，即客户的购房款(包括客户的银行贷款)是直接打到中天置业的账户，整个房款完全由该公司掌握，缺乏第三方监管。而京城的二手房中介资金监管并非强制推行，目前一些不走资金监管的房地产经纪公司依旧有保存现金的可能。

　　那些猫腻？

　　人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。

　　通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有： 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。

　　这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题。

　　独立第三方

　　在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的 “可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招 贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当 本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等。

　　中天置业的崩盘给我们最大的启示就是中介结构在资金监管上更需要独立“第三方”作为担保公司。在中天置业一案中，为什么中天置业旗下的担保公司可以将卖方的巨额资金取走？就是因为这个担保公司是中天置业的一个下属公司成立的。再加之客户在 与担保公司签订协议时签订了全权委托书。担保公司凭借与客户签订的全权授权委托书，可以轻易地将房款划到自己公司的账户下。正是缘于这种没有规范的操作， 才使中天置业自己断送了自己的前途。

　　中天的倒下也许是好事，市场发展到今天，中介行业已是战国林立，竞争很激烈，也许这是一种必须的行业洗牌和整合，更是对同行他人的警示，加强行业自律和诚信经营的文化和组织建设。

　　插排：中天置业的崩盘给我们最大的启示就是中介结构在资金监管上更需要独立“第三方”作为担保公司。