借力经营 投资房产

　　-访上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东

　　文/本刊记者 甄爱军

　　“房产还有投资机会，不过投资理念要有所改变，同时还要学会经营。”近日记者采访上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东时，他如此表示。受到第二套房贷款政策影响，曾经火热的房地产市场突然又冷清了下来，交易量萎缩，市场上出现各种各样的声音，甚至有人认为这是拐点到来的前兆。楼市会否由此反转下行，唐振东认为这种可能性不大。不过他认为房地产市场仍然会被调控，“如何保证房地产市场稳健发展？这是政府一直在思考的问题。”他如是说。

　　房价下跌可能性不大

　　受“第二套房”金融新政及其补充通知的影响，上海二手房成交量近期大幅度萎缩。目前上海多个区域的二手房成交几乎停滞，传统二手房交易活跃板块的成交量也差强人意。而新盘成交量也不容乐观，成交量跌至谷底，种种迹象似乎意味着上海楼市拐点显现。

　　对此，唐振东表示现在谈论拐点到来与否还为时过早。他分析认为，每到年底原本就是传统的销售淡季，同时由于政策的出台导致观望气氛加重，这并不能当作拐点到来的依据。而在他看来，现在楼市的“主力部队”是上个世纪60年代出生的那部分人组成的，由于那个时期正是国内的生育高峰期，因此这是一股非常强大的力量；而与此同时，中国城市化进程的加快，源源不断地有人涌进城市，这股力量也不容小觑。两股力量加在一起，势必组成一股更为强大的力量，这就是支撑楼市的基础。

　　唐振东预测，这种观望态势将在不久的将来打破。“只要没有新的政策出台，第二套房政策所形成的影响很快将会消散，到时，随着交易量回升，房价又会抬头上行。”他说。至于何时能够打破目前的这种观望态势，他预计在2008年4月前后便会见分晓。

　　除了看好上海等一线城市的楼市之外，唐振东认为经济实力正不断增强的其他长三角城市也有机会，在他看来，苏州、常州、无锡等城市在未来一段时间内，房地产市场还会持续维持高位运行状态。

　　调控取向以保障为主

　　经济学家谢国忠近日指出，目前中国房价偏高主要是由地方财税制度决定的。因为中国地方政府在大力推行城市化过程中必然存在支出，但是却没有有效的融资方式来保持财政平衡，造成融资结构不对称；于是地方政府通过地价上涨获得税收，即使这税收是低效的，长期看不是好事。唐振东对此观点非常赞同。

　　正是如此，他表示政府是不大可能会让地价降下来，因而房价也就不大可能降得下来。而如何保证房地产市场平稳发展呢？他认为只有在中低收入者住房保障方面下功夫。也就是说，2008年房地产市场的调控重点可能是如何有效解决中低收入阶层的住房问题。“对于商品房的价格，还是让市场来决定吧。”他如此认为。

　　以城市发展的视角投资房产

　　“开发商建造的楼盘为什么能卖个好价钱？这是因为他们能够领会城市经营者即政府的城市未来规划重点。”他说。因此他建议投资者应该像开发商一样，应该具备这一理念：经营自己投资的物业(通过长期持有获取收益)。他表示，目前国内通货膨胀在未来一段时间还将持续，购买不动产是抵御通胀最好的途径之一，由此来看，房产投资还是有机会。不过他承认，个人投资者并不具备开发商的实力，但这并非意味着小投资者就不能投资地产。

　　在他看来，小投资者可以“借力”。“自己的确是无法进行经营，因为实力不够。不过，可以把自己所投资的房产与城市化进程关联起来，让它们产生关系，这样，便可做到‘借力’经营。”他如是说。

　　他进一步举例说，比如投资F1赛场附近的物业，就是将自己的物业与正在发展过程中的F1大赛联系起来，虽然现在看来还很一般，但是一旦这个市场真正成熟起来，获得的回报肯定不低。