第二套住房贷款认家不认人

　　高和平

　　关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知聚焦三大热点

　　 9月27日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》有了补充版，11日下午，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确界定了以借款人家庭为单位认定房贷次数，同时对于升级置业购房的贷款条件也有所放宽。

　　 记者采访了相关机构，详细解读房贷新政的补充通知。

　　明确以家庭为单位

　　认定房贷次数

　　 新政：明确规定“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”。

　　 解读：根据之前颁布的房贷新政，贷款购第二套住房首付款比例不得低于40％，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍。与之相比，贷款购买第一套住房，最低首付只需20％，同时还可享受基准利率8.5折的优惠，贷款购买第二套住房负担增加。

　　 对于第二套住房的认定，一直是各方关注的焦点，之前的政策没有对于第二套房的认定进行详细规定。据记者了解，各家商业银行对于第二套住房的认定细则也不统一。工、农、中、建四大银行以及股份制银行等等对于第二套住房的认定五花八门，有的银行是以家庭为单位，有的银行则是以个人为单位。补充通知对此做出了统一标准，就可以避免不同银行不同政策的情况。

　　人均面积低于标准

　　执行首套政策

　　 新政：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行。但是这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　 解读：引入“人均住房面积”的概念，改变了房贷新政对于购买第二套房的“一刀切”的做法，保护了有升级置业需求的消费者，满足那些自住性的“小房换大房”的需求。

　　 根据北京市统计局公布的数据，2006年北京市人均使用面积为20.06平方米，这就意味着一个三口之家，其家庭住房使用面积如果小于60.18平米，其在再次贷款购房时，只要还请贷款、出具证明，就仍然可以享受到首套自住房贷的优惠政策。

　　

住房公积金贷款次数

　　计算进来

　　 新政：已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　 解读：“前款规定”就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平的相关条款。

　　 我爱我家对此表示，已经利用住房公积金贷款之后，如果借款人家庭人均住房面积确实低于当地平均水平，需要再通过商业贷款另行解决住房需求的，在申请第二套住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。而对于已经利用住房公积金贷款的借款人，如经有关部门查证后发现借款人家庭人均住房面积超过当地平均水平，那么借款人再次申请住房商业贷款时，将会按照第二套房贷政策来处理。

　　 对于补充通知的影响，链家地产副总经理金育松告诉记者，补充通知影响的消费者主要是已经成家、以个人为单位购房的群体，但这部分消费者在整体消费者中所占比例不大，因此影响不大。

　　 据“链家地产”统计资料分析，目前

二手房市场贷款的比例约为55%左右；而在贷款者当中，剔除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者仅占55%的贷款者中的两成左右，即受到影响的消费者约为11%左右；而在这11%的消费者中，根据补充通知，如果其人均住房面积低于当地水平，那么购买第二套房时仍然可以享受首套住房的优惠政策，那么这部分升级置业的消费者也不受到补充通知的影响。

　　 中介机构我爱我家与伟嘉安捷联合发布观点，认为央行此次明确以家庭为单位认定”第二套住房，很可能是跟未来几年内有可能开征的“物业税”统一认定标准，使得货币手段和财税手段在“保障自住、抑制投资、打击投机”方面并轨，避免出现多重标准。

　　政策问答

　　 问：为何再出细则？

　　 答：９月２７日，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控，引导个人住房消费与投资行为。通知下发后，社会总体反应是积极的，调控作用正在逐步显现。

　　 前一段时期，舆论反应和关注较多的是对第二套房或多套房的认定标准。针对通知中有关规定和政策导向的不同理解，为保持政策的严肃性、有效性和可操作性，人民银行、银监会在反复研究并充分听取部分商业银行意见的基础上，于近日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，就严格住房消费贷款管理的有关问题作出明确规定。

　　 问：缘何以家庭为单位认定借款人房贷次数？

　　 答：补充通知明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行通知规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，补充通知特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　 问：人均居住面积低于当地平均水平的家庭，为什么再次申请贷款时可以比照首套房贷政策执行？

　　 答：补充通知明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与通知精神相一致，保持了政策的连续性。

　　（新华网）

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