北京千万级豪宅风云乍起(10)

　　2006年供应量1200套 2007年上半年供应量3100套

　　京城楼市今年的千万级豪宅好似一支加强军，以异常迅猛的态势占领了众人的眼球，虽然在市场上占有的份额仍然是少之又少，但其供应量的绝对数却得到了空前的增长。

　　2006年，北京的千万级豪宅市场有所抬头，但全年的总体量也就维持在1200多套，这里包含了900多套的顶级公寓和300多套的超级别墅，而这个已经算是历史上最高的纪录没有维持半年，就被2007年的新数字代替了。据调查，今年上半年，北京千万级公寓的供应套数已经超过到了1900套，而千万级别墅的上市量也超过了1200套，截止至6月底，北京售价超过千万的豪宅轻松越过3000套的门槛。

　　被暗中看好的市场是顶级豪宅猛然增量的最主要原因。因为别墅土地的“叫停”，因为70/90政策的推出，不少

开发商看好“预计会逐渐萎缩”的豪宅市场，纷纷上马项目；其次也因为政策，许多项目经历了重新审批的手续，在经历了长达一年甚至更

　　长时间的等待之后，部分豪宅集中亮相；还有就是价格的上涨，促使原本在700万到1000万元的项目今年也挤身到千万级豪宅的行列，所以造成了今年顶级豪宅瞬间爆增。

　　竞争日趋激烈　销售压力没有消失

　　由于其总价的不菲，千万级豪宅的销售速度是无法与普通住宅相比的，消化缓慢是这个市场的常态，再加上今年信誓旦旦入市的多个顶级项目，让众人更加担忧其市场的销售问题。但面对未来长时间的市场良好预期，众多开发商并没有打退堂鼓的意思，仍然表示愿意或者正在推进新的豪宅产品。

　　中央别墅区的丽宫，总规划共400套别墅，每套售价均在1000万元以上，目前一期推出了87套。到目前为止，北京市

房地产交易管理网上显示共销售出6套别墅；由绿城集团开发的北京御园，5月下旬推出其一期的67套千万元以上豪宅，到目前为止网上签约数量为31套，销售率接近50%；优山美地A区的100多栋中式别墅总价也都在千万以上，从房地产交易管理网统计，2006年12月取得销售证的29套别墅，到目前已经销售出24套。

　　顶级豪宅市场存在着严重的两极分化，部分地理位置优越，拥有稀缺资源的豪宅销售情况比较乐观，而部分豪宅却遭到了市场的冷遇，销售陷入了困境，不少项目在今年前3月甚至“柴米未进”，进入传统的五六月旺销期之后才刚刚有所起色，但后期的消化仍然不被看好。

　　据悉，在如此竞争环境中，不少顶级豪宅正在筹划当中，未来市场上的豪宅将有增无减，这无疑对该市场是更加严峻的考验。

　　价格上涨没有悬念　分布仍集中在传统区域

　　今年房地产平均价格的上涨在很大程度上是“托了顶级豪宅的福”，今年市面上豪宅的价格增长明显。

　　据悉，国花园其单栋最高的总价高达8000万元，单栋最低的总价也有2000万元；丽宫单栋最高总价为7000万元，单栋最低的总价为1300万元。除了这些独栋别墅外，有的联排别墅也推出单套总价也在千万元以上的产品，比如，庐师山庄的单套最高总价为1300万元。

　　在城市公寓中，那些仅存的优越地段的豪宅价格更是借着“物以稀为贵”的理论，不断地实现着价格的上升。比如柏悦居，均价已经到了45000元每平方米；昆仑公寓的最低均价在60000元每平方米；Naga上院其精

装修每平方米的均价将近40000元，该产品一共推出300平方米、600平方米和1200平方米三种户型，如果以最小的户型300平方米计算，其单套最低的总价都为1164万元，单套最高的总价则高达4600多万元。位于玉渊潭南的缘溪堂，其精装修价格也接近30000元。

　　千万级豪宅在分布上比较集中，别墅产品大多集中在自然资源丰富、环境幽静且交通方便配套齐全的地区，比如西山别墅区和中央别墅区，也有部分散落在奥北别墅区内和东部地区； 而千万级的公寓则大多愿意选择CBD区域，或者是在市内靠近大型公园的地段，比如朝阳公园、玉渊潭公园的旁边，可以得到优质的景观和相对安静的环境。

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