以变应变 宏观调控下的楼市投资策略

　　作者：刘霞崔帆

　　监管部门对楼市的调控，虽然压缩了楼价上涨的空间，但这只是打压了投机者的念想，对于一直观望待购的自用者和长期投资客来说，或许是出手的好时机

　　回顾2007年的中国房地产市场，房价一路飙升，创10年房改以来的新高，随之而来的是调控政策的有的放矢，终于在年终岁末，房产市场不再那么“火爆”，自住型购房者逐渐趋于理性，房产投资者似乎也放慢了脚步。

　　一面是北京、上海楼市“有价无市”局面愈演愈烈，一面是深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，楼市——这个被称为中国最“顽固”的泡沫，近期出现局部疲软。

　　《财经时报》最新获悉，监管部门正在酝酿新一轮的调控政策，并将进一步紧缩房贷。

　　宏观调控和紧缩房贷这两把“双刃剑”，一方面将增强购房者理性购房的信心，使得成交量还将继续下降；另一方面，支撑楼价持续上涨的因素正逐步为市场所消化。

　　专家建议，楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好表现，消费者可以借机寻找潜力楼盘。

　　局部疲软

　　京沪穗深四大一线城市的楼市在第四季度发生显著的变化，这种变化是近年来从未有过的。

　　对比两年前，涨价是楼市始终不变的主旋律，偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。时至今日，坚挺的房价开始出现松动，交易量萎缩已成事实。

　　其中特别值得注意的是，广州、深圳房价已开始出现暗降。《财经时报》采访发现，暗降在广州表现是高折扣，即折上折、送车位、送物管费等，多项优惠措施接连粉墨登场；而在深圳则表现为大开发商低价倾销新盘，老盘的价格仍在硬挺。

　　相比之下，上海的房价目前没有明显下降的迹象。有统计数据显示，10月份上海房价仍保持原位，部分项目还略有上涨，但销售量却呈明显下降的趋势，有些楼盘的销量出现了骤降。

　　房价紧跟上海、深圳的北京楼市又是怎样一番景象呢？

　　从表面上看，今年以来北京楼市房价持续上涨，但9月底第二套房贷提高首付政策出台后，北京楼市出现了明显的两极分化。

　　北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元以上的楼盘则明显滞销。

　　调控“新信号”

　　如果说商品必然遵循市场规律，那么众所期待的房价下降的最有效出路就是需求量减少，而达到这个目的的途径，需要相关金融、法律、行政、财税等宏观调控措施的组合出台，共同发挥作用。

　　从年初开始的房地产开发企业土地增值税清算，到第二套房贷首付40％，直至土地转让的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）的出台，接连不断的楼市调控政策在2007年有的放矢。

　　而最新消息是，新一轮的楼市调控政策正在酝酿，一方面一场由国务院直接部署的督察行动即将展开；另一方面银行将进一步紧缩房贷。

　　《财经时报》获悉，由建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门组成的“房地产调控部际联席会议”督察组，将于12月奔赴全国十多个城市，检查各地落实既有房地产调控政策的情况，其中房价与供应结构调整，将成为检查的重点。

　　汇集众多监管部门，规格如此之高的督察组，在房地产调控领域实不多见。

　　据银监会相关人士向《财经时报》透露，这次督察行动将在中央经济工作会议前结束，持续时间20天左右，督察的重点是一线城市和房价上涨较快的二线城市。

　　综合上述信息可知，监管部门正在为新一轮的房

　　此外，上述银监会人士还透露，“为改善目前房地产市场的状况，进一步紧缩房贷的政策即将在近期出台。”