海外炒楼何必跟风温州团

　　“温州团”的投资嗅觉可谓敏锐，不动产证券化产品投资广泛、兑现便利，风险更小，且不受投资金额限制。因此，相比直接买楼，岂不是更方便？

　　文/李光一

　　内地民间投资，“温州团现象”值得关注。“温州炒房团”、“温州炒煤团”等都给投资市场带来领先效应和财富效应。难怪有人把“温州团”作为新一轮内地民间投资的导向性指标。

　　有报道称，在浙江国旅推出的马来西亚第二家园购房考察团活动中，出现了“温州炒房团”的身影，这说明投资海外楼市开始进入内地民间投资的视野。据活动主办者称，温州人士对房产投资比较热衷，目前国内楼市大幅降温，不少人士把目光转向海外。马来西亚政府几年前就出台了“马来西亚第二家园”计划，通过给予10年有效绿卡，享受英联邦国家、欧共体国家免签证等一系列优惠政策，吸引外国人在当地侨居、投资和经商。

　　马来西亚地广人稀，除首都吉隆坡

房价稍贵，其他地方的房价远低于国内大中城市，房价比较稳定，没有大涨大落。在沙捞越某些地点，每幢房子价格在35万林吉特(马来西亚货币单位，1林吉特约等于2.24元人民币)以上，在槟城、马六甲，每幢房子价格在25万林吉特以上，在其他州属，每幢房子价格在15万林吉特以上。难怪“温州炒房团”要走向异国他乡。

　　“温州团”的投资嗅觉可谓敏锐，不过笔者认为，投资海外房产，倒是不一定非要买楼。投资不动产证券化产品，早已是全球投资房产的成熟做法。特别是投资人地生疏的海外不动产，为规避种种风险和麻烦，更是如此。不动产证券化产品投资广泛、兑现便利，风险更小，且不受投资金额限制。因此，相比直接买楼，岂不是更方便？

　　据香港投资界统计，2007年第一季度，房地产股票基金表现亮丽，以平均7.94%的净值增长率居于基金排行榜第四位。房地产基金“钱”景乐观，已成为多家投资机构和

理财公司的2007资产组合配置必然之选。

　　尽管美国次级房贷问题，已由国内经济问题转化成影响全球经济的国际问题。不过，美国房地产股票基金在第一季度仍然收益尚可。如名列第一季度房地产基金榜首的

摩根士丹利添惠美国房地产基金，该基金在2003、2004和2005年的净值增长率，分别为34.4%、15.72%及36.79%。目前。基金持股平均市盈率21.67倍，远低于沪深A股。据高盛证券预估，今、明两年美国房地产基金的现金流量成长率仍可达8%、7.6%。美国权威财经媒体《华尔街日报》称，未来五年美国房地产基金平均年均回报可望维持7%至10%。有点麻烦的美国楼市尚且如此，何况持续向好的全球楼市了。

　　香港投资市场中，继去年陆续推出房地产基金后，今年第一季度又有多只房地产基金开卖。有面向全球的中银保诚、荷银房地产基金等，也有专攻亚洲房地产的富达房地产基金，越来越多的投资者，都把房地产基金当作放入自己“鸡蛋”的又一“篮子”。目前，国际投资界流行资产配置五分法，即把资产按不同比例，投入股票、债券、房地产证券化产品、商品和货币，组成一个左右逢源的投资组合。

　　写到此，有投资朋友一定会问，既然投资房地产可分散资产配置的风险，为何舍近求远不在内地买楼呢？这里引进一个评判投资房地产风险的指标——租售比。目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比，一般界定为200：1至300：1。目前，内地不少城市的房屋售价租金比过高，已逼近300：1的国际警戒线。如把买房作为一种长期投资，折算成长期投资的年收益率，约为4%～6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，4%～6%的租金收益率是比较合理的。如果售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。从全球范围看，租售比在200：1左右的区域和板块实在太多了。如亚洲地区、欧美非住宅物业、全球顶尖商铺等等，这些均是房地产基金的投资主体。内地投资人比较熟悉的住宅投资，反而不是房地产基金的主流。

　　可见，“温州团”的海外炒楼虽有远见，不过，投资成熟市场的楼市，不一定要买楼，渠道多得很！