投资转型新规划

　　

　　个案背景

　　李先生今年37岁，一直从事商品房的买卖，多年来给他带来了丰厚的回报，现在李先生的资产已经达到了270万（其中70万为自住房产）；妻子35岁，某公司主管，月收入7000元，单位上有充足的保险，无需另加。家庭开销为每月4000元。

　　理财需求

　　看到目前

房地产市场低迷，金融市场火爆，李先生很想转型投资金融市场，但不知在目前市场环境下这样做是否合理，同时也想就现家庭情况做一个投资规划。

　　资产负债表

　　资产

　　活期存款：200万

　　自用房产：70万

　　负债

　　0

　　净资产：270万

　　现金流量表：

　　收支结余（月）

　　收入

　　工资：7000

　　支出

　　生活开支：4000

　　结余：3000

　　财务状况分析

　　抗风险能力强，但不擅使用金融工具

　　1、张先生家庭的持续收入能力较好，但目前房租太低，房产的升值速度趋缓，房产买卖交易量不断缩水，而经济发展却处于高速增长时期，此时不宜再投资于长期不动产，所以建议现有资金用于金融资产投资以分享更高收益。

　　2、该家庭的风险承受能力较强，也有较好的风险保障，但金融工具没有应用到位，应进行合理的资产配置及产品组合。

　　3、不要将全部资金投资到一种或一类产品中。

　　前景分析

　　不宜长期投资不动产

　　房产虽然从长期来看在国内外都是抵御通货膨胀的好手段，但考虑到房产投资近年来收益率及前景，一些潜在的风险也开始逐渐暴露。往年一般住宅投资及商品房买卖的年回报率为5%-15%，但现在新的金融、税收政策的相继出台挤压了投资回报利润。地产行业虽也会随着经济的高速增长而提升，但整体增长速度不会过快，尤其是在北京。

　　目前金融市场非常火爆，且回报远高于不动产投资，所以如不转型所承担的机会成本是很高的。

　　投资规划

　　房产与金融投资各半

　　1、家庭理财就好比构建一座理财金字塔，塔基是抗风险产品，塔尖才是风险投资，越往塔尖，风险越大，只有做好资产配置，防范好风险理财金字塔才能建得高，投资者才能博取更高收益。

　　2、李先生一直从事商品房的买卖，对金融市场可能不甚了解，所以，如果愿意房产投资和金融产品投资并行的话要注意好比例，不动产投资不能超过总投资资产的50%，且不动产应谨慎选择地理位置，

户型上也应以中小户型为主，收益率不要低于金融工具的产品收益。

　　3、金融投资应以中低风险产品为主，因为李先生没有金融投资的经验，所以不宜炒股，产品大致以长线基金和银行理财产品为主，低风险债券配合。

　　基金产品应选择那些产品组合比较均衡，分红也比较及时的基金。推荐长信基金公司的长信增利趋势基金，其采用定点分红的方式，即净值每增长10%自动启动分红系统，这样避免了大比例分红可能给投资造成的冲击，同时在每一个阶段市场出现较好机会时都及时地让客户实现利润（预期年收益30%）。但基金投资看重的是远期结果，在买进后应当长期持有，中间尽量少做时段性操作，以减少进出时要承担的费用和风险。

　　银行理财产品应注意产品投资方向，期限上应该选择一些中短期银行理财产品进行低风险投资（一年左右）。目前比较适合的产品是打新股类产品，如民生银行好运理财套餐1号，预期平均收益率为15%.短期存款和

货币基金为应对日常突发事件而准备，够家庭半年生活费用即可，富余部分可投入银行理财产品组合或基金产品，预期收益率为3%.

　　4、投资组合的预期收益率为19.8%/年，到15年后李太太退休时家庭资产为PV=-200，PMT=-3.6，N=15，I=19.8，FV=3260万，但经济增长速度不会一直这么快，对应产品也会发生变化，所以，若保守估计拟按投资15年，前5年19.8%/年，后10年8%/年计算，终值为1174.79万元。

　　

　　效果评析：

　　通过上述规划，李先生家庭生活质量会有很大的提升，可以尽享安逸的生活，现金流会非常健康，家庭财务方面会非常自由和充沛。不过此方案是根据目前的家庭资产和市场环境分析所做，随着家庭资产的不断增加和投资环境的变化，方案也应做出相应的调整。

　　本期理财顾问：范亚东，中国民生银行，亚东理财工作室理财师