走进建行“房易安”

　　编者按有关数据显示，北京市二手房的交易量已由2000年的1000多套陡增至2006年的8万多套。二手房市场的快速发展，使得从事相关业务的中介也如雨后春笋般涌现出来，据了解，北京大大小小经营二手房的中介公司的分支机构和门店已有6000多家。中介素质的参差不齐导致了不规范交易的出现，如何确保二手房交易资金的安全，已成为买卖双方最为关注的话题。接下来，编者就将为您介绍一种建行新推出的产品，看看它能为您的二手房交易提供怎样的帮助。

　　>>> 银行信用为二手房交易保驾护航

　　>>> 二手房交易谨防中介陷阱

　　>>> 产品介绍

　　银行信用为二手房交易保驾护航

　　■ 本报记者 余江灏

　　“每次签合同时，中介总要求买方把房款先打到他们的账上，等办理完产权过户之后再转拨给我，这钱放在中介机构也不放心呀。” 在北京拥有多套住房的张先生对中介的这种行为非常不满，“就说我一个朋友，去年委托一家中介卖了崇文区一套两居室，成交价80万元，买方在合同里选择了全额付款，可中介说只能先给我朋友50万元，剩下的30万元等办完过户手续之后再从中介的账户上划拨过去。可一切手续都办完之后，等了一个星期也没收到剩余的房款，等他再去这家中介时，才发现早已是人去楼空，一查，这家中介早已经注销了。这不，现在还在打官司呢。”

　　在二手房交易中，发生张先生所说的这种情况的确让人揪心，不过，随着金融市场的逐渐成熟，

商业银行已经由过去单纯发放二手房贷款，开始从客户需求出发，对买卖资金流向进行风险控制。接下来，就让我们看看银行在二手房交易资金安全方面如何发挥作用。

　　银行篇——响应国家政策、满足市场需求

　　近两年，随着我国房价的不断攀升，二手房市场也变得越来越活跃，在二手房买卖大量通过房屋中介达成的情况下，如何既保障二手房交易的便捷，又保障买卖双方资金的安全，是一直困扰二手房市场发展的问题，也是政府和百姓关注的焦点问题。目前，在进行二手房交易时，在买卖双方互不信任的情况下，很多中介机构都存在代收代付交易资金的行为，这给一些不规范的中介机构以可乘之机，发生像张先生所说的卷款逃走的情况，给二手房交易中买卖双方的资金安全带来威胁。为此，建设部、央行近期制订下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求二手房交易通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户。

　　记者从中国建设银行总行房金部获悉，为配合建设部上述要求，建行适时推出的“房易安”账户业务，即通过在建设银行设立“房易安”专用账户，使通过房屋中介机构达成的每一笔交易的资金都在“房易安”账户中进行专户存储和管理。在交易进行中，资金将被冻结；交易完成后，将按有关协议约定的条件，直接划转至卖方账户；交易未达成的，以转账形式退回买方。这种通过对二手房交易资金设立专用资金账户，进行专户管理的方式，为二手房买卖双方和房屋经纪机构提供安全、方便的资金管理渠道。

　　中介篇——交易更顺畅、资金更安全

　　记者从21世纪不动产北京区域分部了解到，二手房交易常见的资金操作模式有二种：一种是传统方法，即由中介公司直接参与，买方将购房款打入中介公司账户，待过户完毕后再由中介公司将房款转给售房人。根据北京市目前各区县建委权属过户有关规定，大概需要10至20工作日的办证时间，因此这对中介公司的信誉是种考验；另一种方法是由银行直接参与，买卖双方共同到银行开立账户，将房款存入该账户内，待双方过户完成后再共同划转房款，这种方法在某种程度上确实达到了监管的效果，但单纯通过银行接受买卖双方指令操作的监管业务，经常由于买卖双方缺乏交易经验，发生在双方确认转款后才发现仍有许多交易事宜未能交割清楚，进而引发交易纠纷的情况。作为建设银行二手房贷款业务的战略合作伙伴之一，21世纪不动产表示，此次建设银行推出的“房易安”交易资金存款账户为中介机构名义开立的独立专用存款账户，通过资金冻结的形式限制账户所有人任意支用现金。同时，建设银行严格按照国家有关政策要求及协议约定的内容进行资金管理和存取，作为独立第三方保证交易资金的安全性，这样就建立起由中介机构、买卖双方客户、银行共同参与的三维资金监管模式，既保证了可操作性，又保证了安全性，对中介机构来说，是一项非常符合市场和客户需求的新服务。

　　客户篇——安心、省心、方便

　　北京的林先生有一套二手房委托北京市“阳光地产”经纪公司（化名）出售，已经找到了买家张小姐，买卖双方都觉得价格合适，于是一起到经纪公司店铺里办手续，可林先生心里总觉得不踏实，办理房产证过户手续需要一段时间，不法中介卷走房款和房产证的新闻时有传出，他担心房产证过户后会不会拿不到全额房款。买家张小姐心里也直犯嘀咕，她更担心付款后房产证不能办妥过户导致“房财两空”。

　　“阳光地产”的工作人员小李看出了两人的疑虑，就解释说，阳光地产”作为首批与建设银行建立“房易安”业务合作关系的客户，已经在建设银行开立了专用存款账户，专门用于对客户房款的保管。

　　“那‘房易安’业务怎么让我们放心、省心呢？”林先生和张小姐忍不住发问。

　　小李介绍说，首先，“房易安”业务确保交易资金的安全。“通过银行的账户对房款进行保管和管理，只有符合条件了，银行才会将房款划到卖房人的账户里，如果房产没有成功交易过户，那钱也会转回买房人账户里。这样大家都有了定心丸。房产过户了，银行会给钱，卖家放心！房产没有成功过户，银行会退钱，买家放心！房款由专业的银行进行保管和管理，中介机构也放心！一举三得的事情呀！”

　　其次，“房易安”业务的操作手续简便。“买卖双方在经纪机构店铺里、建设银行各网点都可以办理存款手续，和平常的存钱业务没什么区别。当房产过户后，建设银行会将钱划到客户的存折或卡上，到建设银行各网点都可以取钱，和平常的取钱业务也没什么区别，您说，是不是很省心呀！”

　　小李的一番话说得林先生和张小姐频频点头，两人随即高兴地办理了有关手续。

　　建设银行推出的“房易安”业务，充分发挥其在房地产金融服务领域的专业优势。为二手房买方、卖方、银行、中介四方搭建起二手房交易资金监管的桥梁，很好地解决二手房客户资金安全方面的问题，真正诠释出“房易安，安四方”的品牌内涵，体现建设银行致力于提供符合市场需求和客户利益的金融产品的服务理念。

　　二手房交易谨防中介陷阱

　　■ 我爱我家

　　随着市民置业观念的悄然转变，二手房以其价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是，二手房市场的快速发展，也带来了很多问题。由于中介市场鱼龙混杂，从业人员整体水准不高等原因，在实际交易过程中也形成了很多陷阱。

　　针对卖方的陷阱

　　以个人买房名义现金收购业主房屋

　　陷阱揭密：利用收购的形式赚取不正当差价。业主名义上已经出售了房屋，获得房款，实际上如果经纪公司在销售中利用仍为业主名下的房产从事不法活动，业主仍然拖不了干系。

　　陷阱防范：房产过户才是出售房屋的关键步骤，提醒业主不要做一手交钱一手交房的快速交易，避免给不法中介创造收取不正当差价的机会。

　　代理交易不透明，赚取不正当差价

　　陷阱揭秘：签定协议后，业主不再面对购房者，对于具体的销售价格及销售期限无从得知，只是会按照协议获得约定的售房价款。经纪公司利用买卖双方不见面的机会赚取差价。

　　陷阱防范：房屋买卖过程的透明交易至关重要，一定要买卖双方见面签定正式的《买卖合同》，为自己争取获得阳光操作的机会。

　　针对买方的陷阱

　　不透明全包价

　　陷阱揭密：在买卖交易过程中，大部分情况下，所有的费用都由买方承担，不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的全包价比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高的多。

　　陷阱防范：一定要将经纪公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费，避免不正当差价。

　　房屋入住无正规物业交验

　　陷阱揭密：不法中介不协助买卖双方完成物业交验，可能出现买方入住后发现原业主的供暖费、物业费等大笔费用拖欠，但是已经将房款付给业主，只能个人承担！

　　陷阱防范：一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后付剩余房款。

　　利用买方对房屋交易的错误理解设置陷阱

　　陷阱揭密：很多买方认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了，实际上在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在可能无法完成交易的可能性，如果在过户之前将房款支付给业主，买方存在“钱房两空”的可能性。不法中介为了促成交易，对可能出现的风险避而不谈甚至将可能存在交易困难的房产卖给买方并且让买方过户之前付款给业主。

　　陷阱揭密：在过户之前支付房款给业主时一定要有清醒的认识，了解清楚此房是否能顺利过户，是否存在纠纷等情况后，综合估计自己的风险再作出决定。

　　针对买卖双方的陷阱

　　利用过于简单的买卖合同套牢业主及买方

　　陷阱揭密：签定的买卖合同中只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地理位置等基本情况，没有相关的付款时间、付款方式等的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终演变成买卖双方出现问题不知如何解决，经纪公司推卸责任的旷日持久的纠纷。

　　陷阱防范：正规的《房屋买卖合同》中除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之外还应标明房款的支付时间、方式、费用明细清单、入住交验单及相关的违约责任。切记，过于简单的合同日后可能会有更大的麻烦。

　　产品介绍

　　“房易安”业务模式

　　房地产经纪机构或交易保证机构在建设银行开立“房易安”交易资金存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加“客户交易结算资金”字样。建设银行根据有关协议对客户交易资金进行管理和存取，房地产经纪机构或交易保证机构在建设银行按房产买方名义分别建立子账户，交易资金应存入或转入该子账户，实现单笔存量房交易资金明细管理。

　　账户开立要求及交易当事人其他账户要求

　　开立“房易安”交易资金存款账户时，房地产经纪机构或交易保证机构应出具工商营业执照、基本存款账户开户许可证和房地产管理部门出具的备案证明以及建设银行要求的其他材料。房产交易当事人应根据需要在建设银行开立个人银行结算账户，以接受交易资金转入或退回。

　　资金所有者

　　“房易安”交易资金存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构或交易保证机构以及建设银行的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于房产交易当事人。

　　交易真实性核实

　　“房易安”交易资金存款账户业务不是单纯的代收代付业务，在交易资金划转时，银行需要严格按照协议约定的条件和程序办理有关手续，房地产经纪机构或交易保证机构或房产交易方按照协议约定向银行提供房产交易过户证明材料，由于银行不能参与交易环节，对提供的房产交易过户证明材料仅能作出形式上审查，不对其真实性、合法性和有效性负责。

　　当地如建立房产交易信息网上查询平台或其他查询核实渠道，建设银行可通过上述渠道对交易真实性进行核实，保证银行在存量房交易结算资金业务中更好地发挥保障和监督作用，切实有效地保障存量房交易双方合法权益。

　　资金划转时间要求

　　“房易安”交易资金存款账户业务中资金划转是其重要环节，银行作为独立第三方只能严格按照国家政策要求及协议约定进行资金划转，如任一主体在资金划转环节设置障碍，如怠于履行义务、拖延时间、无故不发出指令等行为，将会造成另一方主体合法权益受到侵害，建设银行在开展该业务时，可参考当地办理房产过户及相关手续的一般工作时间，在协议中约定资金划转的时间要求及超过期限的处理方式，敦促各方主体积极履行各自义务，保证资金监管业务顺利、公平的开展。

　　■ “房易安”交易资金存款账户业务流程图

　　

　　□ 建行住房金融与个人信贷部对本版做出贡献