房地产调控步步紧逼

　　[ 记者 吴玥 ]

　　12005：风雨欲来

　　2000元/平方米、3000元/平方米……10000元/平方米，2003年－2004年，短短两年间，全国大部分城市的房价以几何级的速度增长，关乎百姓生计之“住”的房子突然变得遥不可及。

　　2005年，政府打响了为房地产市场降温的第一场战役。

　　政策：“国八条”稳定房价

　　当年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展的良好势头具有重要意义。

　　随后，国务院办公厅发布了《关于切实稳定住房价格的通知》（以下简称《通知》）。《通知》一共有八条意见，也就是后来俗称的“国八条”。其中明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致了一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。一是要高度重视稳定住房价格；二是要切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳定房价。

　　土地：增加供应量

　　2005年3月底，国土资源部通报了“2004年度全国土地利用变更调查结果”。数据显示，2004年全国新增建设用地和建设占用耕地较上年大幅下降。有开发商因此表示，房价大幅上扬，主要是因为土地供应减少造成的。土地供应的收紧自然意味着房屋供应减少，而房屋供应不足，房价当然要涨。

　　尽管有关部门对此反复表示，土地供应并未减少，地价上涨没拉动房价。但市场人士普遍认为，如果有关主管部门不在土地供应量上放开口子，那么，房价是难以出现回落的。

　　在此背景下，上海市房屋土地资源管理局在原有基础上增加了配套商品房用地。市场对加大中低档商品房的供应量，以有效抑制房价继续上扬这一行为达成了普遍共识。

　　信贷：央行首度加息

　　在关乎房地产开发商经营与销售的银行信贷方面，央行也早已开始了不遗余力的打压。2004年10月，央行就开始了其首度加息，将存贷款利率同时上调27个基点，其中一年期金融机构贷款利率调整为5.58％。这也意味着我国加息周期序幕正式拉开了。

　　2005年3月17日，央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。一是将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20％提高到30％。

　　市场：涨势依旧

　　除此之外，央行、财政部、银监会等相关政府部门均对遏制持续走高的房价做出了“协同作战”的态势。面对各个主管部门的轮番表态，市场信心开始出现动摇：有投资者开始寻求变现，也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。

　　虽然市场上像2004年底到2005年初那种疯狂的房价暴涨态势已经不复存在，但房价在2005年并没有出现明显的稳定、回落态势，全年房价较上年仍上涨达7.6％。市场在减缓涨幅的同时，开始寻找新的方向。

　　22006：大风大浪

　　2006年对于中国房地产业来说，无疑是一个“政策调控年”，亦是中国房地产业历经大风大浪的一年：在这一年，国家宏观调控政策频繁出台，土地、信贷等房地产行业链条上的各个环节都一并收紧。

　　政策：“国六条”定方向

　　2006年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（又称“国六条”），涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

　　这六项有针对性的措施，包括切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度等具体内容。

　　业内人士认为，上述六条措施正式拉开了2006年房地产调控的序幕。

　　紧随其后，国务院办公厅又转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）。被业内人士称为“十五条”的该《意见》，对“国六条”内容进行了进一步细化，首度提出了“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”的标准。这一标准也在随后建设部下发的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中被进一步细化。

　　同时，“十五条”提出，国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。这让人嗅到一丝紧张的气氛。

　　信贷：两次上调贷款利率

　　在银根方面，继2004年底央行首度上调存贷款利率后，2006年4月，央行再度全面上调各档次贷款利率，其中，一年期贷款基准利率由5.58％提高到5.85％，其他各档次贷款利率也相应调整。个人房贷利率也包含在此次调整中。5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率由6.12％上调至6.39％，而个人能享受到的最优惠的下限利率也由5.508％提高到5.751％。

　　8月，央行又一次果断出手，同时上调人民币存贷款基准利率。其中，一年期贷款基准利率由5.85％提高到6.12％，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限，由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。央行在一年时间里，两次上调贷款利率，其主要目的是抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

　　土地：政策频出在房地产市场源头的“土地供应”方面，调控措施也接二连三。

　　2006年8月，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。新规旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围。

　　随后，政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。9月5日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八方面的要求，严把土地“闸门”。

　　11月，财政部、国土资源部、中国人民银行又联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。规定从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。

　　市场：高位盘整

　　随着上述宏观层面政策的施行，以及针对二手房税收及规范房地产市场外资准入和管理等具体遏制哄抬房价举措的双管齐下，2006年房价在2005年寻求新方向的基础上，开始了高位盘整。其中，广州、深圳、北京、天津等地的房价还出现了不同程度的较大上涨。国家统计局公布的数据显示，2006年房价涨幅总体仍然偏高，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5％，但涨幅比上年回落2.1个百分点。

　　32007：步步紧逼

　　在经历了2005年和2006年的两次效果都不甚理想的调控后，有人预测，2007年将是房地产调控的“执行年”，三次房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续推进。

　　政策：研究开征物业税今年的“两会”上，“研究开征物业税实施方案”再度被提上议程。

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

　　一旦开征物业税，最直接的结果是，因开发房产成本的降低，推动房价的下降。因为在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%。如果以物业税的方式逐年缴纳地租和税费，开发成本必然大幅下降，房价当然也会随之下降。另外，目前我国房地产保有环节税负较轻，一旦开征物业税，那么，在土地增值收益全部流向房产保有者的情况下，势必增加房产保有者应缴纳的税款，这也加大了投机客的负担，从而抑制投机行为。

　　市场人士分析，2007年在个别省份试点征收物业税并非不可能。

　　土地：增值税清算

　　在土地政策方面，1月份，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求自2月1日起，对房地产项目进行增值税清算。《通知》的出台显示了政府从严调控房地产的决心，将压缩房地产开发企业利润空间，加大其资金压力，并对其构成实质性不利影响，可以说是拉开了三次调控的序幕。

　　信贷：再度加息

　　今年的“两会”上，房价作为百姓关注的头等大事，成为代表委员们热议的焦点。“两会”甫一落幕，加息这只“靴子”就应声落地。

　　3月17日，“两会”结束的第二天，央行于意料之外、情理之中宣布，将金融机构人民币存贷款利率同步上调。这是继2004年12月央行首度加息后，第四次上调存贷款利率，也是2007年的第一次加息。其中，一年期存款基准利率由2.52％上调至2.79％，一年期贷款基准利率则由6.12％上调至6.39％。

　　可以预计，在加息政策后，一系列新的房地产调控政策将会陆续出台，势必对房地产业和证券市场上房地产板块产生较大的影响。

　　市场：涨幅进一步减缓

　　在开年的当头两记棒喝下，市场人士预计，今年房价涨幅将较去年进一步减缓。

　　巧合的是，就在“两会”闭幕当天，第九届“上海之春”房产展示交易会在上海展览中心拉开帷幕。

　　在上海楼市不温不火的状态下，这次的房展并没有像往届那样吸引到众多的沪上开发商前来参展，而以往外地楼盘扎堆到上海“赶集”的情况也没有出现。

　　调查显示，参观本次展会的观众中，前来了解市场行情的人数占据近8成，而表示前来选择购房的仅仅占据10％左右。从大家对本次参展楼盘价格来看，认为价格偏高的有8成；认为优惠幅度不大，价格还可以接受的有12％。

　　同时，市场对于上海楼市近期稍有起色的成交量并不乐观。75％的受调查者认为楼市成交量会走低；认为成交量会上升的有11％；认为持平的有12％。在第三次调控步步紧逼的情况下，市场观望气氛日渐浓厚。

　　业内人士表示，央行提高贷款利率对房地产行业总体影响有限。虽然贷款利率提高，会增加房地产开发公司贷款利息支出，但预计每平方米开发成本增加1％左右，影响较小。此外，会有一部分房地产开发公司因项目盈利不能弥补利息支出的增加而退出市场，进而影响房地产供给，但具有滞后性。

　　在房地产消费方面，总体来看，心理影响大于实际影响。但不排除不少购房者对加息持续性的担忧，而暂缓购房计划。

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　　调控下的房地产股投资机遇

　　作为企业盈利风向标，证券市场房地产板块的走势一直都反映了市场对房地产行业的前景预期。

　　2006年下半年，在人民币加速升值的背景下，房地产板块展开一波强势上攻。在万科A、招商地产、中粮地产等一线地产股带领下，泛海建设、金融街等二线地产股也涨势凌厉。在短短半年时间内，不少地产股股价翻一番，甚至涨幅达200％。

　　然而2007年1月，对土地增值税的清算给正在上涨途中的地产板块当头一棒。市场普遍认为，土地增值税的全面清算，对房地产行业无疑是一个巨大利空。土地增值税率高达30％－60％，其全面清算将对企业的利润产生很大的影响。更重要的是，从中可充分反映政府从严调控房地产的决心。在短期利空以及对未来更多打压政策的担忧下，房地产板块全线下挫。

　　随后，虽然股指震荡向上，并屡创新高，但房地产板块却再无表现，不少前期强势的个股如万科A、泛海建设、招商地产等，更是跌幅达20％－30％。

　　直到2月中旬，泛海建设率先走出反弹行情，招商地产亦强势反弹，领头羊万科A也止跌企稳。正当市场在判断地产板块是反弹还是反转时，泛海建设、招商地产双双停牌，随后刊登定向增发，收购集团优质资产的公告。复盘后，两只股票亦封至涨停。

　　昨日，在加息消息刺激下，大盘跳空低开，地产板块作为受影响最大的板块，亦处于弱势格局。然而，在利空出尽是利好的刺激下，大盘低开高走，上证指数最高上涨超过百点，地产板块亦在万科A的带领下稳步收复失地。

　　今后一段时期，地产板块还要接受的考验包括物业税等在内的一系列政策。东吴基金管理公司策略研究部副总经理陈宪表示，从土地增值税清算，到研究开征物业税，以及持续的加息，一系列政策都鲜明地表明了政府调控房地产的态度与决心。因此，房地产类上市公司面临重构经营理念的抉择，否则原本的估值根基将动摇。

　　对于房地产板块，短线内投资者还是以规避风险为主。但受到

人民币升值这一长期利好的刺激，对行业龙头及有大股东优质资产注入的个股可重点关注。一方面，土地增值税清算等利空政策，将使整个房地产行业面临重新洗牌，一些抗风险能力较差的企业将可能被淘汰出局，但对未来几年开发量将保持持续增长的企业（如万科A）影响很小；另一方面，像泛海建设等有雄厚股东背景的公司，也会因资产注入等突发利好而引发基本面转好，股价大涨，具备较大的投资价值。