节前节后话安居

　　编者按：2007年1月23日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上的报告中明确提出“住房是人的一种基本权利”。在2007年春节前的一次网络调查中，许多刚刚参加工作的年轻人表示住房已经成了他们新年中最希望解决的问题。在《说文解字》中，“安”注解为“静也，从女在宀下”。“宀”象征着房子，对于大多数中国人来说，拥有一套自己的房子、组建属于自己的家庭，才标志着人生有了根基。正是由于房子在我们心中的特殊意义，安居这个基本的愿望才给我们带来了无尽的烦恼和思考。

　　＞＞＞今年我能住上合适的房子吗？

　　＞＞＞高房价是怎样涨起来的

　　＞＞＞住房政策左右安居梦

　　今年我能住上合适的房子吗？

　　文中相关住房政策索引

　　颁布时间

　　政策名称

　　主要内容

　　1998

　　国发[1998]23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》

　　明确制定了停止自1949年以来一直实施的福利住房分配制度，提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

　　2003

　　国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

　　《通知》提出“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。同年6月，国家发改委、建设部和国土资源部联合发布了《关于下达2003-2004年经济适用住房建设投资计划的通知》。同年9月，国务院办公厅发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》

　　2005．3．26

　　《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》

　　提出调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，正确引导居民合理消费需求等八条稳定房价的具体意见

　　2006．5．17

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》即“国六条”

　　六项措施对住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等问题提出具体要求。

　　2006．5．29

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“九部委十五条”

　　明确提出90平米、双70%的标准和个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住房且套型建筑面积在90平方米以下的购房者仍执行首付款20%的规定。

　　（以上是近几年对房地产影响较大的政策）

　　从心理上说，“居者有其屋”是自古的社会理想，但我们还应面对现实。

　　经历了2006年的高房价，倡导人们合理进行住房消费，以租代购解决住房问题的声音再次响起，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣指出：据统计，我国现在城市住房产权自有率是82％左右，而美国城市住房产权自有率是68％，英国是56％，欧洲其他国家是30％到50％之间不等。作为发展中国家，正常情况下大概有30％的人群可以买房，70％都应该是租房群体。然而不可否认的是，在当今许多居民还在为三代、四代挤在一间房里发愁的同时，已有相当一部分居民通过向银行贷款为子女、父母购置了新的住房，其中父母为子女购房在当今社会中尤为普遍。令人注意的是，在美国等发达国家，主要的购房者年龄一般在35岁左右，即参加工作的十年后，但是在中国，许多刚刚参加工作的年轻人就拥有了自己的商品房，首付款往往是由父母垫付的，有的甚至月供也要父母周济。可见在中国这个有着几千年农耕历史的国家中，一家一户拥有稳定产业的心理惯性是很难在二、三十年的市场经济中被洗涤殆尽的。拥有往往比使用更能是体现自己的价值，这就好比男人面对日益拥堵的城市交通，仍然希望能驾驶自己的私家车出行，女人即使平时没有多少机会能够佩戴克拉钻戒，也并不妨碍拥有它的决心。在清华大学房地产研究所最近的一项调查中显示，大约六成的调查对象为了“获得真正‘家’的感觉”选择购房而不是租房。另一个值得关注的心理因素来自那些购买住房用于结婚的人，在上海等部分城市，没有住房往往成为男青年在求偶中的重要劣势，而谈婚论嫁中的青年男女也往往因为一房难求而延后婚期。同时，大约四分之一的调查对象涌向售楼处时，还带有从众跟风的成分（因为大家都在买，所以自己也要买)。分别有16.2%与10.4%的人购房是为了证明其身份地位或者不丢面子。因此，如果目前北京、上海等大中城市商品房价格持续上涨，国家贷款利率继续上调的话，“房奴”压力将随之增大，在这种情况下，不如改变态度，选择符合自己需求的租房方式解决居住问题。同时，国家和政府也应继续完善出租房制度和交易规范，保证承租人在租赁期间没有后顾之忧。

　　从政策上来看，去年国家所颁布的针对房地产市场的所有政策经过市场的磨合，特别是“国六条”和关于国家建设用地审批出让、房产市场交易秩序、二手房交易、金融税收等的相关政策在2007年中还将继续发挥稳定性的调控效力。

　　从现有政策制度上来说，国家政策文件中对于调控房价使用的仍是“稳定”一词，从这个词的选择上，政策制定者的矛盾心态可见一斑。一方面，房价上涨带来的民怨压力与对房市泡沫的担心交织，使得控制房价上涨成为当务之急；另一方面，房地产行业与金融信贷和地方财政休戚相关。中国人民银行研究局副局长张涛在第七届中国房地产发展年会上指出，目前我国房地产企业的融资渠道主要是依靠银行贷款，房地产开发企业50％以上的资金是来源于银行信贷；另有其他数据显示，北京、上海等城市地方财政70％左右收入来自土地出让金。如房价下跌过猛，势必对银行和地方财政健康造成巨大威胁。因此，政策制定者的目标是希望通过结构调整，在平衡地方财政、银行等多方利益的同时，达到“适度”放缓房价涨幅、稳定房地产市场的目的。对政府而言，希望达到的房价涨幅理想模式是———房价持续上涨，但涨幅严格控制在某个范围以内。

　　同时，来自政府的声音也密切留意着房地产市场的趋势，在2007年初全国建设工作会议上，建设部汪光焘部长指出，在2007年的工作目标是“所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。住房供应结构明显改善。住房公积金缴交率提高5％，资金安全得到保障。”、“全面落实‘国八条’和‘国六条’，着力改善中低收入家庭住房条件”等。在2007年初“两会”期间，北京市市委书记刘淇表示，政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，相信对于房地产市场而言，2007年仍将是调控之年。（继玄）

　　高房价是怎样涨起来的

　　在2007年初，中国指数研究院常务副院长黄瑜结合2006年房地产研究数据表示，在2007年中，全国商品房价格虽有望趋于平稳，但是部分城市仍会出现房价增长过快的现象，特别是一线城市。

　　北京、上海等大城市房地产价格去年在一片涨声中面对国家不断出台的调控政策依旧坚挺，同时老百姓也时刻关注着不断上涨的房价，捏紧手里的首付款希望看准时机能以合适的价格买入，针对房地产价格的言论也此起彼伏，从一开始的炒房团导致房价飙升，到后来的外资炒房抬高房价，再到预测房价新拐点，在人们面对“地荒”说法的惶恐不安中，许许多多来自社会不同角度的声音不断“忽悠”着房价和人们的购买欲望。直到2007年春节前，针对2007年房价涨跌的预测仍旧是人们辩论的焦点。

　　那么，在房价上涨背后都隐藏了什么呢？

　　影响房价上涨过快的主要因素有：居住因素（环境、交通、地段、小区配套物业、文化氛围等）、社会心理因素、经济因素。

　　居住因素

　　不可否认的是在北京、上海等一线城市中心地带由于经济发达，设施到位，人们的居住条件普遍比城区周边新建住宅区和中小城市要优越得多。虽然每平方米均价往往要贵出10000元以上，但如果考虑到交通、医疗、教育的附加成本，很多人还是宁可选择在居住因素齐备的市区购房。由于这些发达地段可供建房的位置有限，建筑用地逐渐减少，因此许多位于成熟社区、附加价值较好的二手房、尾房也开始成为人们争相购买的对象，房价也随着周边房价的上升而上浮，甚至超过新盘房价出现“倒挂”现象。另外，虽然我国城镇人均住房建筑面积在逐年递增，但是在城市规划中还存在着规划不合理的地方，这也加剧了城乡居住因素的差异。在对老城区进行城市改造过程中，重复性的挖掘、铺设也增加了相应地段的土地成本，一些城市由于规划问题，建好才几年的高层建筑就被人为拆除后又在原地重新建设，在增加建筑成本的同时也抬高了房价。

　　社会心理因素

　　影响房价的社会心理因素比较复杂，总体来看，一方面是北京、上海等大中城市由于历史等原因集中了大量政治、经济、文化资源，国家（包括政府和社会各界）的投资也主要集中在这些一线城市，源源不断的外来人口和本地动迁居民（获得拆迁补偿款后）为了解决住房问题要么选择购房要么选择租房，他们强大的住房需求也刺激着房价一路上涨，直至超出许多人的实际购买能力。另一方面在2006年中，关于“房荒”、“地荒”的言论不绝于耳，从“70/90”这一标准解释的朝令夕改和反复明确中也能看出对于国家政策的误读也无形中加剧了人们对于房价不乐观的预测，导致许多条件还未成熟的购房者纷纷借助大额银行贷款加入“房奴”队伍。

　　经济因素

　　从经济因素上来看，构成房价的基本因素有土地开发成本（主要是政府的土地出让金），建筑安装成本，设备安装、大小市政配套费用，小区园林、绿化费用，项目公司管理、销售成本，开发商期望利润。在这六项组成因素中，除去开发商的利润，其他五项就是房价的组成成本。就一个地区而言，正常良性发展的地产市场是随着区域经济上升发展的节奏，供需相长、稳中有升的。就北京而言，人口、GDP、收入水平在快速增长；城市建设在快速发展；由此带来的对各种生产资料的需求的增长也必然带动商品房成本的增加。若干年前北京城区6000元就可以购买一套四合院，但如今这个价格在四环内可能连一平方米的房都买不到，随着经济发展这种上涨也必将持续下去。根据2006年国家对于建设用土地的审批转让政策，社科院在《2006房地产蓝皮书》中对未来住宅市场做出预测：由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，土地价格也将会保持增势，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。根据现有政策，从长期来看，只要保证良性的市场竞争，认真落实国务院下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，实现“收支两条线”、杜绝垄断，这种增长还是正常的。（槛吉）

　　住房政策左右安居梦

　　过去的2006年被许多人称作房地产调控的一年，也被许多人叫做房价上升的一年，在目前看来，这两种说法都十分客观。

　　在过去一年中，北京、上海等一线城市中人们谈论最多的或许是如何才能买到称心合意的房子。很多时候，当人们揣着房款来到房地产市场挑选时，不是畏惧于动辄上万的房价被迫放弃市区较好地段的商品房，就是在拉关系走后门彻夜排队后拿不到经济适用房，当好不容易看好一套地段价位都比较合适的房子时却又在稍纵即逝的机会前和它失之交臂。在这样的徘徊等待中，房价一路飙升，2006年三季度，全国房价同比涨幅较高的主要城市中北京为10.9％位居第二，2006年四季度北京涨幅位居首位为10.5％，2006年12月北京普通住宅销售均价为10323元／平方米，比同年1月的7460元／平方米均价整整涨了34％。许多人纷纷大声地叱问：“房地产市场怎么了？为什么我买不起房？”

　　人们还记得在建国后至1979年的30年中，我国实行的是计划经济下的住房配给制，伴随着改革开放，到了1998年，为了保证GDP的持续增长，拉动内需，政府宣布“必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策”。为了保证人民买得起房，在当时国发[1998]23号文件中明确表示当房价与家庭年收入比到达4∶1以上，可以对住房低水平的职工给予补贴，同时还提出廉租房、经济适用房、商品房的不同安居方式。这是国家对住房商品化后各阶层居民解决住房问题的原则性指导意见，也是老百姓解决住房问题的“尚方宝剑”。但是在近几年这个精神却在市场中被人为扭曲了，在2006年建设部《全国城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报》中显示去年全国仍有71个城市没有落实廉租房制度，经济适用房也成了某些利益群体获取暴利的工具，不再经济且奇货可居，曾经北京天通苑一个经济适用房号被炒出十几万高价的新闻再明白不过地告诉人们购买商品房已经成了中低收入家庭无奈的选择。

　　然而，当普通购房者不得不纷纷把目光聚拢到商品房上时，才发现这条路也并不好走。

　　2004至2006年，北京、上海等一线房地产市场中商品房价格涨幅逐渐失控，在过去的三年中，国家面对上涨过快的商品房价格先后出台了“国八条”、“国六条”和“九部委十五条”等一系列政策抑制飙升的房价，但仅从北京2007年春节前各家媒体反映的情况来看，政策调控对于北京、上海、深圳等大城市商品房价格并没有起到显著的抑制作用。相反，以近三年北京商品房市场为例，商品住宅的签约价格总体上还保持着平稳上升的趋势。除了2004 年三季度和2005 年三季度签约均价与上季度相比有小幅下降之外，其他季度的签约价格与上季度相比都保持了较高的增长率。（唐一）

　　① 国土资源部：负责土地资源，矿产资源，海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用。 ② 售楼处沙盘和充满希望的购房者。 ③ 某地一家建材市场的名字寄托了老百姓的安居理想。 ④ 在二手房租售中心门外观看房源信息的老人。 ⑤ 某地中国建设银行营业网点进行个人贷款咨询、宣传活动。 ⑥ 拿着本地楼盘地图站在售楼处内的购房者。图片作者：杨 捷