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房贷险您可自主选择时

http://www.sina.com.cn 2006年10月10日 16:57 建行总行

　　编者按：买房、按揭对个人而言，应该算是人生中数得着的几宗大“买卖”之一了，当然得好好合计妥当后再出手。且不说选房、购房环节中的诸多窍门，即便是住房按揭中房贷险选购一项，就颇需费一番琢磨。如今，银行对借款人在房贷险选择上所给予的自主性和灵活度越来越高——工商银行、建设银行、交通银行三大银行先后传出消息，今后消费者申请房贷，不再强制要求购买房贷险。那么，现在这一政策的取消，借款人的自由度高了、宽容度大了，相应地对其本身的判断与决策能力要求也更高了。因此，部分借款人可能难免会有些无所适从：究竟保不保房贷险？如果要保，又该选择哪种保法好呢？这是众人关心的问题。

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　　＞＞＞不买房贷险能省多少钱

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　　＞＞＞房贷险的历史演变

　　房贷险的利弊解读

　　■陈化

　　新闻背景

　　2005年底，工商银行宣布在全行范围内取消已经实行长达8年之久的房贷险强制制度，这是全国首家公开宣称取消房贷险强制制度的银行。这一举动甚至被业界冠之为破冰式的松绑。

　　2006年以来，包括建行、农行在内的大型商业银行对房贷强制保险的态度在各地也纷纷松动。2006年7月，交通银行总行宣布：在其最新出台的个人房贷新政策中，原先客户必须购买的房贷险，现在改由客户“自愿决定”是否购买。

　　“几天前，我和爱人去看一个楼盘，那里办理房贷的银行工作人员告诉我，可以自主选择购买房贷险了，能省3000多块钱呢。以前就听说办房贷还要交强制房贷险，挺不合算的，现在权利在自己手里，又犯了难，这个房贷险到底该买还是不该买？”买与不买，我们说了不算。不妨先听听各方的声音。

　　房贷险不合理惹人怨

　　案例一：房贷险一般由财产损失险和还贷保证险组成。前者的功能是，在还贷期间如果房屋遭受损失，保险公司负责赔偿；后者则是贷款人一旦发生意外伤害而无法偿还贷款，就由保险公司代偿。让陈先生想不通的，正是还贷保证险。陈先生是一家外资企业职工，两年前，他购买了一套110平方米的住房，交了两千多元的房贷险保费。“一般来讲，房子应该不可能出现意外。如果不是强制购买，谁愿意花那冤枉钱啊！”“而且，我掏钱买来的保险，第一受益人竟然是银行，这很没有道理！”“我向银行贷款时，已经把房子作了抵押，银行已经掌握了房屋抵押处置权。为何还要为银行‘双保险’买单？”“如果要投保，也不应该是我掏钱！”

　　■点评：消费者买单银行受益，正是房贷险最“霸王”的条款。现在银行强制搭卖房贷险的现象，已经逐渐远离我们了。

　　案例二：在办理房贷险时，绝大多数保险公司一次性收取全部保险费；即使个别保险公司推出了分年付款的方式，但保费也高出一截。刘小姐提前还清了所有房贷，在要求退还剩余房贷险保费时，却突然冒出来一个20％的“代理费”，刘小姐因此莫名其妙地少收回几百元。

　　■点评：所谓的“代理费”，实际上就是保险公司向银行和房地产商的返佣。而一次性付清保费的房贷险，在提前还贷时难以收回相应保费，显示出房贷险条款的不完善。

　　案例三：朱先生买房时应银行的要求买了房贷险。待看到保单时，保单上的“保险责任”包括“暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷”等，但“责任免除”中又包括“地震或地震次生原因”。朱先生纳闷：同是自然灾害，也有保与不保之分。

　　■点评：对于“不可抗力”的具体范围，应该是这款产品需要明确的地方，保险公司得拿出法律依据。

　　房贷险究竟有哪些保障

　　在房贷险存在的几年间，大家的注意力都集中在强制保险是否合理上，至于房贷险本身提供的保障，则少有人关注。

　　案例一：2005年，北京蓝山国际公寓内发生了天燃气管道爆炸事故，其中有两家住户受到严重损毁。由于他们在办理个人住房按揭贷款的同时，购买了某保险公司的“房贷险”。该保险公司在核实情况后，对两名保户进行了全额赔付。两位保户的保险金，其中一部分将划入贷款银行，以偿还剩余的贷款。

　　■点评：对意外发生的事故造成的经济损失予以迅速经济补偿，保证人们经济生活按原计划正常进行，是房贷险的基本功能。虽然这种情况百年不遇，但没有人知道明天会发生什么。而我们保了险，至少可以睡个安稳觉。

　　案例二：2004年，徐先生在包头“11·21”空难中不幸遇难，但他生前投保的平安财险“住房按揭保险”，使徐先生的家属得到了55.8万元的理赔金（即向银行购房贷款的余款），房屋仍归其亲属所有，而其原先投保的金额是4000元左右。想想幸亏有这项保险，否则，家里的顶梁柱倒了，这一大笔房贷款该怎么还啊？

　　■点评：徐先生购买的房贷险是综合险，涵盖了财产损失和客户因意外身故和伤残方面的责任赔付。不同险种，保费不同，保障的利益也不同。投保人应该权衡自己的实际情况和个人承受能力，来确定适合自己的保险品种。

　　案例三：张女士在还清了贷款后，觉得房贷险没有什么用处了，于是到保险公司要求退保。理财专家给她算了一笔账，以张女士的这份房贷险保额为60万元，保险期限为20年。保费一次性交2520元，相当于平均每年126元。但是如果改为普通的家财险，如果保60万元，以财险0.008的费率计算，每年交的保费则需达到4800元。张女士没有退保，只是将保单的受益人由银行改为自己，就把房贷险当成了家财险用，而且价格比单独购买财产保险要便宜很多。

　　■点评：提前还贷，是退保改为家财险，还是保留原房贷险而只更改受益人，要您自己斟酌，决定方案。

　　★建议：如果首付及还贷的资金压力较大，而自己又愿意承担由此而产生的相应风险，那么，不购房贷险也未尝不可，至少从目前来看，风险出现的概率确实不高。反之，如果本人保险意识强，手头资金也相对充裕，那么，购置一份房贷险也是个不错的选择，因为时下的房贷险综合了财产险和人身险两部分内容，而保费却只相当于市场上同类房屋财产险的一半左右，性价比还是较高的。

　　不买房贷险能省多少钱

　　■京城

　　早在2005年10月，工商银行总行就宣布将购买房贷险的决定权还给购房者。日前，建行、交行、招行、兴业银行等一些商业银行纷纷调整房贷政策，把是否购买房贷险的决定权交还给了消费者。就是说，在“松绑”房贷险的银行办理房贷，如果客户要求以房产抵押担保方式到银行申请个人贷款，可以自由选择是否购买房贷险，并自由选择购买哪家保险公司的房贷险。

　　房贷险全称“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。

　　目前保险市场上的房贷险分为新老条款两种。老条款的房贷险保险责任仅限于房屋发生火灾、爆炸，或者暴雨、台风、洪水等自然灾害，又或者空中运行物体坠落，以及外来不属于被保险人所有、使用的建筑物和其他固定物体的倒塌造成的财产损失。由于这些保险事故在我国发生的概率极其微小，房贷险一度成为争论的焦点。

　　为了满足购房者的需要，各保险公司在2002年以后陆续推出了新条款，增加了针对于被保险人本身的还贷保证责任，规定还款人在保险期限内因遭受伤害事故导致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行借款合同上约定的还贷责任，保险公司将按规定的比例承担银行贷款余额的全部或部分还款。同时，在合同中列出了死亡和不同伤残等级相应的偿付比例。

　　记者了解到，房贷险改为自愿缴纳后，购房者可节省一笔不小的购房支出。我们请中国人民财产保险公司北京分公司的专业人员给大家算了一笔账。

　　以按揭贷款70万元，贷款年限20年为例，房贷险是：

　　70万元×4.2‰=2940元。

　　若按揭贷款70万元，贷款年限为30年，则房贷险是：

　　70万元×5.7‰=3990元。

　　也就是说房贷险一旦自愿购买，购房者可省近4000元的费用。

　　■ 中国人民财产保险公司个人抵押贷款房屋保险费率

　　保险年限（年）

　　费率（元）

　　保险年限（年）

　　费率（元）

　　保险年限（年）

　　费率（元）

　　注：上表数据按1万元贷款额计算，贷款人实际缴纳金额=贷款金额×贷款年限对应的保费。

　　清清楚楚选把保障的锁

　　■晓晨

　　目前，保险市场上除了房贷险险种外，还有其他险种也能为住房可能发生的风险提供保障。

　　个人贷款抵押房屋（综合）保险 简称“房贷险”，是一种保证保险。目前市场上有新旧两种保单，旧保单只包括一般的房屋财产保险，俗称“房壳险”，保障房屋在遭受自然灾害毁损时，保险公司偿付剩余贷款。新保单除了房屋财产保险外，还包括在购房者遭受意外伤害影响还款能力时，由银行作为第一受益人获取保险公司的赔付，是一种还款保证保险，即所谓的“既保房又保人”。新保单一般以住房贷款综合保险的名义出现，保费也较旧保单高。

　　我国的财险公司几乎都开展了个人贷款抵押房屋综合保险业务，而且大都采取将抵押物财产保险与还贷保证险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“抵押商品住房综合保险”或“住房抵押贷款综合保险”等。目前人保财险、平安财险、太平保险、永安财险、大地财险、华泰保险、中华联合财险、华安保险等公司提供这种产品。

　　贷款人在购买房贷险以前，要了解清楚保险公司提供的是房壳险还是综合险，不同的保单保险范围是不同的，您要根据自己的实际需要选择。

　　家庭财产险这是专门保“物”的保险，各家财产保险公司一般都有销售。其优点是不仅保房屋本身，还能够涵盖房屋附属物、房屋装修的保障，由于火灾、爆炸、自然灾害或他人恶意破坏等原因造成的财产损失或是费用，保险公司都会负责相应赔偿。而且附加险范围更是广泛，涉及到盗抢、管道破裂、邻居家漏水受殃等引发的损失，有的还可附加对金银珠宝、古玩、字画等财产的保险以及附加家庭成员第三者责任险等，当然保费也相应递增。以人保财险的“金锁”家财险为例，就有年缴保费20元、70元、100元、180元四档，保额分别为2.9万元、8.4万元、13.3万元和20.4万元。

　　这类家财险一般按份购买，不限制最大购买份数，投保人可以主要根据屋内财产和装潢情况，对需要的险种进行组合，设定保险金额。这种方式较适合了解自己家庭风险特点的家庭。

　　人身意外伤害险购房者也可以通过购买意外险来寻求还贷能力的保障。在意外险投保上，不同人往往因收入、职业的不同受到保险公司投保规则的限制。以保费最低的一类为例，平安人寿是每份25元保1万元，泰康人寿的“安心无忧”意外伤害险是每份24元保1万元，中国人寿的“吉祥安心卡”是每份100元保6万元。一般人身意外伤害保险的保额通常不高。比如中国人寿的“吉祥安心卡”就最多只能买两份。如果保额达到或超过50万元，则要求投保人开具财务证明，200万元的额度情况就更复杂了，主要是为了防范投保者的道德风险。

　　目前的房子动辄上百万元，甚至两三百万元，若要通过购买意外险来寻求还贷能力的保障，有时候可能会心有余而力不足，操办起来也有些麻烦。

　　从前，银行发放贷款，房贷险是必须的前置条件，且是银行指定的财险保险公司，这是银行的内部规定，是计划经济的产物。但是，随着近几年国内房地产市场的日渐成熟，这种现象正在发生着改变。

　　而且本报以前也曾报道过，房地产开发商现在也在逐渐不指定按揭贷款的银行了，房地产市场将会更加有市场规律，购房人也将有更多的选择余地。您可以充分自由的选择您的房屋保险及其责任范围，可以将您最关心的责任范围涵盖在房屋保险中，做到您真正的房产保证。因此，我们在这里提醒那些准备购房的人士，对您的房屋保险多一些关注吧。

　　房贷险的历史演变

　　■京城

　　住房抵押贷款保险简称“房贷险”。

　　1992年，为配合公积金贷款买房，中国人民保险公司（后更名为中国人保控股公司，并设立了中国人民财产保险股份有限公司，简称人保财险）上海分公司推出了《抵押住房保险条款》，其核心是在“抵押物”灭失或损失时，保险人按规定予以赔偿，目的是让放贷银行“放心”地发放个人住房贷款。

　　从1994年开始，个人购房已不限于公积金，于是，中国人保上海分公司推出了《抵押商品住房保险条款》，内容与1992年的“保险条款”基本相同，只是将分期付款改为一次性付清保费，原因是发生拖欠保费等违约行为时，保险人根本无法采取解约之类的行为。

　　1998年，央行发布《个人住房抵押管理办法》，其第25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”第26条规定：“抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。”

　　2001年11月15日，上海保险同业公会在上海各主要媒体上发布公告，明确自即日起统一实施“上海个人抵押住房综合保险条款”（以下简称新条款）。新条款摒弃了以往按房价总额为基数的方法，而采取按贷款额计算；同时还增加了“还贷保证保险责任”。由此，本来纯属财产保险的房贷险，变脸为财产险与意外险的综合险。

　　2002年1月，中国人民银行、中国保险监督管理委员会发出《关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知》，要求各商业银行在办理个人住房贷款时，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保；各保险公司不得以不正当竞争手段要求贷款银行为其代理贷款房屋保险。

　　2003年，太平洋财产保险、太平保险等公司，开始将保险费在贷款时一次性收取的做法改为按年收费。

　　2005年10月份，工行宣布取消房贷险强制制度，在深圳、成都、江苏等多个省市“松绑”了房贷险。另外，建行、中行、招行等商业银行也陆续在部分省市取消了房贷险。2006年7月，交通银行宣布在全国范围内松绑了强制房贷险。

　　2006年6月23日，中国保监会向各财产保险公司下发了《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》，对房贷险的保费金额计算及缴费方式等作出了明确的规定，同时鼓励保险公司开发分期（年）缴纳保险费方式的贷款房屋保险产品。