|
编者按“房贷”是大多数家庭理财的重心，通常占一般家庭支出比例的三分之一、甚至二分之一以上，且贷款期间长，期间通常长达二三十年，因此除了选择适合自己的房贷产品之外，还要挑选一个值得信赖的银行。
＞＞＞ 贷款银行，我可以自己选吗
＞＞＞ 怎样挑选贷款银行
＞＞＞ 中国建设银行2006年“优质楼盘放心房”楼盘名单
贷款银行，我可以自己选吗
■陈 化
案例
经过几个月的看楼，陈女士准备在城东购买一套3居的房子，并且已经交了定金，准备签合同了。不过这几天看了报纸的报道之后便关注起按揭银行来。
她经过反复比较，选定了一家银行做按揭。但楼盘销售人员告诉她，只能到××银行办按揭。开发商指定的这家银行办理业务并不方便，陈女士希望能自由选择贷款银行。
但是工作人员明确告诉她，该楼盘的开发商没有与其他银行“签订协议”，因此，选择其他银行按揭是不可能的。
这让陈女士百思不得其解：“我掏钱买房，为啥不能自主选择按揭银行，反而必须由开发商说了算？”
本来只要把房子拿去做抵押，选择哪家银行做按揭应该是消费者自己的事，但是为什么消费者只能在开发商圈定的银行中选择呢？
“在地产界，楼盘指定按揭银行是普遍现象。”一位银行房贷工作人员直言不讳地表示。
“目前大部分新开发楼盘都是提前预售，银行从提供购楼按揭到消费者能够拿到房产证一般需要1年或者更长时间。在拿到房产证前，消费者如果断供，银行便要承担风险，因此银行要求开发商与其签订协议提供连带担保。”协议规定，如果业主在拿到房产证之前断供的话，开发商必须回购房子。这个协议可以说是银行与开发商之间合作的基础，也是售楼部工作人员所说的“协议”。
“由于目前银行贷款在房地产开发行业中所占比例较高，开发商与银行之间关系紧密，因此‘按揭银行’的指定与开发商和某银行之间的关系紧密相关。特别有些开发商的自有开发资金不足，对于银行的依赖性较强，因此，该开发商的开发贷款以及其他相应的商业贷款如果由某一家银行提供，那么开发商也会‘投桃报李’，把自己开发的楼盘按揭指定给该银行做。”
但是如果开发商资金雄厚，对于银行资金的依赖性不高的话，该楼盘则会有多几家银行来供买房人选择，根据银行所提供的服务质量来“优胜劣汰”。
“其实现在银行间的竞争已经非常激烈了。一个楼盘，最多的时候有4家国有银行、8家股份制银行虎视眈眈地盯着买房人。”一位银行信贷员对记者说，“有的信贷员已经开始想办法与售楼小姐和售楼先生搞好关系了，有些小银行的信贷员甚至会给售楼人员好处。你说银行间的房贷竞争激烈不激烈？”
银行间个人房贷业务的这种竞争，意味着房贷将由传统意义上的卖方市场逐渐向买方市场过渡。这对购房人来说是件好事，银行将提供更多围绕房贷的增值服务。今后办理房贷的购房人将有更多的自主权，可以根据个人的需要选择适合的银行办理房贷。
怎样挑选贷款银行
■陈 化
挑到一间好的贷款银行，就像是交了一个可以信赖的好朋友一样，不但可以帮自己解决问题，还能提供各项服务；然而，如果忽略了银行品牌与服务的价值，仅以些微的利率或手续费做为选择的标准，可能会受了一肚子的气，服务和效率还被打折，实在划不来。而且如果一旦发生您需要某一后续服务而所选银行却不能提供的情况，那到时若要办理跨行转按揭可是非常麻烦的。
因此，除了选择适合自己需要的房贷产品之外，还要考虑该银行是否能提供优质且有效率的服务，并从愉快的消费经验中增加对它的信任感，才能安心的把家庭理财的重心放在该银行。
以下几个方面，提醒您在挑选银行时应该注意的事项，希望能帮您挑选到最适合您的银行。
贷款成本的综合计算
由于物价膨胀的关系，使消费者的实质所得受到影响，为了减少每月支出的费用，通常消费者在购物时还是习惯货比三家，一定要挑到最便宜的才购买。然而，面对银行间的利率竞争，您又该如何挑选贷款银行？
利率
固定或浮动利率也是选择房贷时的参考。关于固定利率，本报在1863期上有过专门的分析，就不详细叙述了。当预期市场利率上扬时，固定利率房贷是不错的选择，但是有时市场预期利率上升的幅度和实际利率变化并不相同，或是发生的时间延迟许久，这对固定利率房贷来说都是潜在的风险。
浮动利率有随市场利率浮动变化的特性，对消费者来说比较公平，若市场利率在短期不至于扬升过快或过大，对消费者的成本影响相对较小。浮动利率对于没有很好的投资经验、投资意识和时间、能力的客户，选择这种方式比较好。
无论是固定利率还是浮动利率，购房者都应该根据自己的情况加以权衡。选择不同的银行和不同的贷款产品，会影响到您未来的贷后经济状况。
银行的附加费用
贷款的成本除了每个月要缴的本金和利息之外，手续费和其它杂项费用也是考虑的因素。办理一手楼按揭一般需要支付房产保险费用、抵押登记费用、合同印花税等等，部分银行考虑将按揭手续委托律师机构办理，可能还需要合同公证费用、律师费等等。向银行贷20万元左右的款，各项费用加起来几乎达到8000元至10000元，这也是一笔数目不小的成本支出。因此，消费者在询问利率的同时，还应该详细了解附加费用，才能清楚分析贷款成本。
违约金
有些银行会针对提前还贷的顾客收取违约金，主要目的是为了避免顾客于短期内转贷，造成银行人力成本的负担。通常违约金收取的期间从一至五年不等，收取的金额为贷款本金的一定比例，或是每月应缴利息的倍数。
一般来说，房贷在一两年内完全清偿的机率并不高，违约金的限制较无影响。但需注意的是，有些银行对顾客的部分还款也会收取违约金，这对于想要以部分还款来节省利息的顾客来说影响较大，因此在比较银行时，一定要问清楚违约金的限制，才不会吃闷亏。
选择能提供多样化产品的银行
由于人生各阶段的财务状况与经济压力不同，所适合的产品也不同；加上金融产品的推陈出新，使得房贷产品也变得多样化。
不同的产品具备不同的功能与特性，消费者可以在申请贷款时，请银行的专业人员详细介绍各种产品，然后挑选出符合自己需要的产品，就像在百货公司挑选适合自己的衣服一样，但前提是银行必须提供多样化的选择。
银行提供越多具比较性的产品，客户就可以根据自己的实际需要仔细进行选择。这种选择同时也有助于商业银行之间的竞争，它可以使个贷产品设计更加人性化，更加多元化，有助于银行建立自己的按揭业务品牌。
附加值服务有多少
目前国内银行个贷产品之间差别并不是很大，银行间的竞争主要还是在流程和服务上。而银行的流程和服务，对于普通贷款者来说，有的时候则表现在一些细节方面。
比如目前有些银行有专门大堂经理，负责实时处理顾客的疑问，或引导顾客到柜台处理问题；如果顾客待的时间比较久，还体贴的奉上一杯热茶，这些细节都会反应在未来与银行间的关系，银行是在与顾客交朋友还是只想要赚钱，消费者必须要睁大眼睛。若是银行把顾客的问题当做是自己的问题，设身处地为顾客着想，再以专业的态度解决问题，必定能获得顾客的尊重和信赖。
建行上海市分行推出的“公积金+商业贷款”组合贷款一条龙服务，就是购房人在出具完备资料后，一切就都交给建设银行办理。这就吸引了好多购房者，他们将完全可以贷款30万元的纯公积金贷款，改成“29万元的公积金+1万元商业贷款”的组合贷款，将一切交给银行，不用自己再到管理中心和银行跑两套手续，且手续费用和其他贷款是一样的。
售后服务别忽略
很多借款人不太关心或注意银行的售后服务或条款，这往往给借款人以后的资金安排、家庭理财或资产处置带来很大的不便。
办理房贷的售后服务可以说长达20年甚至30年，这么长的期间若有资金需求，都必须由贷款银行来协助处理，因此银行人员的积极度与服务热忱就显得非常重要了，如果选择一家信誉好的银行，等于是为自己买了一个20年专业而优质的保障。
现在提前还贷的人越来越多，也越发觉得困惑，这主要是与各家银行对提前还贷的规定千差万别有关。这种差别具体体现在提前还贷是否有违约金、应该提前多久申请、采用什么方式申请、可以提前还贷几次、每次可还多少等方面。
还有就是在客户还款记录良好的前提下，是否提供二次抵押授信给客户，让客户有一笔随时可以动用的资金；需要出售住房时，对转按揭贷款是否有限制；偿还贷款出现困难时，是否可以提供同名转按揭服务等。
如果没有上述服务，一方面，借款人不能根据自己的理财计划来安排借款的变更；另一方面，借款人也不能方便地处置自己的房产，给自己以后的生活都带来不少的麻烦。
品牌银行要首选
就像买电脑都选品牌电脑一样，购买银行产品和银行服务也要把品牌银行放在首选。
什么是品牌？品牌就是承诺，是体验，是认知。对客户来说，品牌银行，就意味着这家银行长年以来在业界的好口碑、金融产品的多样化和专业高效优质的服务。
银行的产品是无形的，认知产品只能通过去尝试，在需求与提供服务的过程中去感知。银行服务的日益竞争，给市场带来了新鲜，给您带来了享受银行服务的机会。您千万别放弃自己选择和评判的权力，我们真诚地邀请您与正在成长中的中国银行业一起努力。
中国建设银行2006年“优质楼盘放心房”楼盘名单
序号
楼盘所在区域
楼盘名称
开发企业名称
154
广西
海茵国际花城
南宁市房地产开发经营公司
155
富宁新兴苑
南宁市房产业开发总公司
156
康桥半岛
桂林彰泰实业开发有限公司
157
翡翠园
中房集团南宁房地产开发公司
158
兆安俊园
柳州兆安地产置业有限公司
159
海南
耀江花园
海南海德实业股份有限公司
160
临春·山水国际一期
三亚（首都机场）投资发展有限公司
161
绿色佳园天上人间
海南佳元房地产开发有限公司
162
南方明珠
海南荣德实业开发有限公司
163
海口新世界花园度假村
海口新世界康居发展有限公司
164
四川
翡翠城
华润置地（成都）有限公司
165
中华名园一期
成都武海置业有限公司
166
雍锦湾
四川蓝光和骏实业股份公司
167
蓝水湾
中房集团成都房地产开发总公司
168
万科·双水岸
成都万科房地产房地开发公司
169
重庆
龙湖观山水
重庆龙湖地产发展有限公司
170
华宇·西城丽景
重庆华宇物业（集团）有限公司
171
东和春天
重庆东和实业有限公司
172
中央美地
重庆东原房地产开发有限公司
173
贵州
博南新区
凯里市东升房地产开发有限责任公司
174
金狮小区百花组团
贵州省经济适用住房建设发展中心
175
圣泉流云花园
贵州集成房地产开发有限公司
176
兴隆城市花园
贵阳铁五建房地产开发有限公司
177
山水黔城
贵州宏立城房地产开发有限公司
178
云南
荷塘月色
昆明滇沪科教合作发展有限公司
179
新亚洲·体育城
昆明星耀体育运动城有限公司
180
西藏
宏盛小区电梯公寓
宏盛房地产开发公司
181
金藏林卡
西藏时代置业房地产开发公司
182
仙足岛生态适用住宅小区
拉萨市房地产开发公司
183
陕西
枫韵蓝湾
西安万城商物业发展有限公司
184
双维-花溪湾
西安双维实业发展有限公司
185
珠江新城
西安珠江投资有限公司
186
紫薇-馨苑
西安融侨房地产开发有限公司
187
紫薇-臻品
西安龙腾房地产开发有限公司
188
甘肃
鸿运润园
甘肃天鸿金运置业有限公司
189
中广·金色家园
兰州天正房地产开发有限公司
190
天一时代城
武威市天一房地产开发有限公司
191
定西市友谊广场
甘肃兴隆房地产开发有限责任公司
192
九州城小区
甘肃创成实业集团
193
青海
凤凰城
青海汇通房地产开发公司
194
嘉荣华·阳光新城
青海鼎泰房地产开发有限公司
195
世通名城
青海世通房地产开发公司
196
都市绿洲
青海省中房集团银川房地产开发有限责任公司
197
宁夏
长城花园
宁夏长城集团房地产开发有限公司
198
新疆
城市花园三期“雅居苑”
伊犁仁和房地产开发有限责任公司
199
新洲城市花园小区
新疆金成房地产开发有限公司
200
“晨光·佳苑”一期
新疆新能房地产开发有限责任公司
| 
