□本报记者 杨博

　　美国商务部公布的最新数据显示，经季节调整后美国9月房屋开工量上升15%至年化87.2万套，超过了华尔街最乐观的预估，同时创下四年以来最高水平。曾在2007-2009年经济衰退期间遭遇重创的房地产市场，正逐渐成为近来美国经济中少有的亮点。

　　分析人士认为，在较长期低利率环境，相对供应水平下降以及美国家庭结构变化等有利因素共同作用下，美国楼市复苏态势有望延续。但需要注意的是，美国房地产市场一直存在需求不足的问题，且面临经济逆风带来的冲击，房市恢复至正常水平还需要相当长一段时间。

　　从支撑因素来看，房地产市场的持续复苏首先得益于低息环境的支持。美联储在今年年初提交给美国国会的一份报告中提到，“恢复房地产市场的健康是整体经济复苏战略的重要组成部分”，其货币政策也在朝着这个目标前进。9月份美联储宣布推出抵押贷款证券购买计划，并将接近零的利率水平维持到2015年。一系列政策措施推动抵押贷款利率维持在有史以来最低水平。这不但鼓励了新购房者进入市场，而且通过帮助现有购房者进行再融资使其能够负担起居住成本，支撑了房地产市场。

　　其次是相对供应水平大幅下降。据美国媒体披露的数据，目前美国待售房屋数量已经降至200万套的长期平均水平，供应接近1992年以来的最低点。尽管“影子库存”房屋数量规模庞大，但这些房屋由于没有得到很好维护，很多都残破不堪，很难与消费者需要的优质房屋抗衡。

　　第三，美国人口和新的家庭组成变化将推动住房需求上升。据国际货币基金组织(微博)预计，从2012年到2017年，美国人口将增加1500万，高于过去五年的增幅。摩根大通预计，仅仅为了满足新增人口的需求，美国就需要在2017年之前新增600万套住房。此外在金融危机后的三年中，大多数年轻人选择与父母合住在一起，随着经济逐步复苏，组建家庭数量上升，选择自有住房的需求也将回升。

　　从目前的市场信心来看，业内人士对于美国房市复苏前景更为乐观。全美住宅建筑商协会16日发布的建筑商情绪指数显示，9月份美国住宅建筑商信心触及6年来新高，接近2006年房地产泡沫破灭前的水平。

　　不过需要警惕的是，美国房市也面临不少挑战。事实上，尽管受抵押贷款利率创历史低点以及房屋价格触底回升影响，很多美国人开始推进自己的购房计划。但目前全美仍有上百万在房地产泡沫时期购房的人承担着负资产的重压。因此，除非美国就业市场显著回暖，房产税大幅削减，从根本上有效刺激购房需求，否则房地产市场很难实现持续的强劲复苏。

　　此外，明年年初“财政悬崖”的临近正在削弱美国企业和消费者的开支信心，也令美国经济增长面临不确定性。在此条件下，与经济增长联系密切的房地产市场是否能够保住复苏成果也存在较大疑问。

　　从中长期看，随着经济复苏逐步展开，利率水平不可能长期停留在低位，房地产市场未来将面临抵押贷款利率上升的重大考验。一旦抵押贷款利率回归正常水平，目前的购房需求表现能否持续下去存在不确定性。考虑到上述几点，本轮美国房市复苏将注定是一场“持久战”。