外商把推荐会搬进中国 “吸引”国内买家出海置业

　　由于目前国内市场投资受到前所未有的挤压，投资楼市的资金纷纷走出国门，寻求海外投资。而境外商家也开足马力，抢滩中国市场。

　　在不到一个月的时间里，广州、深圳、佛山等举办多次海外投资推介会，而且场场爆满。有专家表示，资金寻求出路，去境外投资是一种途径。不过，初次海外置业的投资者还是要悠着点，当心买得起却养不起。

　　文/ 记者张忠安

　　有数据显示，自去年房地产调控以来，国内房地产投资受到遏制，目前购房比例正在下降，而且投资意向也在弱化。但境外卖家却瞄上了这些“钱袋子鼓鼓但又投资无门”的投资者，纷纷把卖楼推介会搬到中国。分析人士表示，短期内国内资金出海购房的比例还会继续上升。

　　当心买得起却养不起

　　据广州市国土房管局公布的数据显示，2011年5月全市10区的二手住宅登记量为47.84万平方米，同比减少33.2%。二手市场在当月继续呈现缩量调整态势，地产中介行促成的买卖交易量环比减少9%。有中介人士就透露，目前广州以投资为目的的买家出现明显下降，“现在购买的大多还是以自住为主，投资比例同比下降了10%左右。”珠江新城某中介告诉记者。而近期发布的《2011中国私人财富报告》也显示，90%以上的有钱人将不再增加国内房地产市场投资，50%左右的富人表示将会逐步减少在国内投资楼市的资金。央行刚刚公布的调查也显示，虽然房地产仍是居民投资首选，占比22.2%。但投资意愿比例继续下挫，较上一季度减少2.8个百分点。

　　值得注意的是，就在国内楼市投资受到挤压的时候，境外购房继续升温，境外开发商也纷纷把推介会搬进中国，以较低的价格“吸引”中国投资者。记者粗略统计，5月份以来珠三角的境外楼市推介会一个接一个。5月28日，傲丰集团凭借其16年的海外投资经验在深圳举办了澳大利亚房地产投资专场推介会；同日，高力国际在广州推销英国房产；6月19日和燕置业及深圳仁和海外投资又在佛山举办美国房产投资推荐会。

　　傲丰集团董事长钟润良在接受本报记者采访时表示，随着我国陆续出台多条房地产调控政策，遏制楼市投资，有钱人投资国内房地产市场的热情明显下降。“投资性房地产作为资产配置的比重从2009年年初的17.6%降到2011年年初的13.7%”。

　　300多万元人民币(下同)就能买个豪华别墅！这在国内的中心城市是难以想象的，而在澳大利亚的悉尼显得颇为正常；美国佛罗里达州55平方米的房子最低只要人民币40万左右。不过，业内人士表示，经济危机之后，西方国家房价都经历大调整，但供养的费用较高，如稍不注意，就会是买得起却养不起。

　　傲丰集团推荐的一别墅位于澳大利亚墨尔本市中心CBD附近，面积达到400平方米，使用面积为207平方米，但销售总价为49.9万澳币。如果按目前汇率结算，该套物业总价为人民币350万元。而和燕置业提供的一栋位于美国佛罗里达州的54.6平方米的公寓，2008年均价为26万美元，现在只需8万美元，降幅达到七成。

　　满堂红地产高级主任肖文晓对记者表示，别看外国房价很低，“但所要承担的税费大不一样，比如物业税。”肖文晓说。一位长期研究国外楼市投资的行业人士告诉记者，看上去这些发达国家的房价水平还没有国内高，而且环境更好，确实很有诱惑力。“但这些国家的房产持有成本非常高，初次考虑海外置业的投资者当心买得起却养不起”。

　　投资买房就能移民？

　　如在英国伦敦一套45平方米左右的两房公寓，售价约388万元，管理费用每年约959元，地租每年需要上缴3723.68元。还要加收2.44万元/年的市政税。另外，还有保险、律师等多项费用。“在英美等国家，除了购买的费用，持有费用约为房价的3%~5%，养房成本很高。”傲丰集团海外投资部总经理刘磊告诉记者。即使在澳大利亚，养房成本也不低。根据刘磊的介绍，以上述别墅为例，在购房阶段，除了房价外，土地印花税每年3477元人民币，契税是总房价的5%，即2.5万元；保险费约2000元，律师费为近7000元。在持有方面，每年的市政费和排污费在11126元左右。再加上物业管理费等，每年的养房费用大概在房价的1%左右。

　　“我现在主要想为孩子上学考虑，当然要是能够移民更好。”一位李女士对记者表示。有调查数据显示，不少海外买房者都希望能够移民。但业内人士指出，投资买房不等于移民，如果以移民来宣传买房，投资者要悠着点。

　　鑫豪威出国总经理杜谦告诉本报记者，如果是前一两年，中国人通过购买房产是可以在某些国家实现移民的目的，“但现在不一定，现在澳大利亚、美国等主要的移民国家的移民法中都没有规定外国人买房就可以移民”。

　　如在澳大利亚，移民有一个重要条件就是要购买政府75万元的国债。英国房产中介CR总经理Anne也告诉本报记者，在英国购买房产和移民没有直接关系。“还需要其他的很多条件。”Anne称。而在和燕置业举办的美国房产推荐会上，美国开发商负责人也表示，在美国，利用购买不动产来申办移民是没有可能的。根据美国投资移民法法案，买房只是个人的投资行为，不可能仅依此申办绿卡。

　　风险提示

　　由于境外购房不同国内，面临政策、文化等各种风险，记者通过采访将主要风险归纳如下，以供投资者参考。

　　并非所有市中心房子都好

　　刘磊告诉记者，根据他自己的观察，很多国人认为投资市中心公寓增值快，风险低。这在澳大利亚却恰恰相反，“市中心的公寓资本增值是比较慢的，以悉尼和墨尔本这两大市中心为例，过去10年的公寓销售价只增长了35%，而周边5~15公里的地区中位价却翻了一倍”。

　　房价低并不等于有投资价值

　　很多投资者关注海外房产，特别是经过金融危机洗礼的西方国家，部分均价比国内一线城市还低。“而片面看重价格，而不是价值是房产投资之大忌。”因此，投资者要看重房产投资价值，而非价格。

　　各种政策风险必须提前考虑

　　如在英国等西方国家，投资者可以自由买卖手中的房产。但在澳大利亚，境外人士只能购买一手房，二手房市场不向外国人开放。而且一手房转手需要交纳非常高的税收。

　　根据上述美国开发商负责人介绍，投资者要去美国看房，首先得交3000美元的订金。而且签证也只能是旅游签证。有专家认为，旅游签证不仅时间短，而且如果买了房子，还有拒签的风险。“不仅住不了，管理都成问题。”肖文晓表示。