120名华人被骗900万加元 集体按揭风险比你想象得高

　　120名华人投资者被骗900万加元 集体按揭风险比你想象得高

　　来源：加拿大中文版 作者：罗晨曦

　　原指望通过合法投资赚取更多的回报，但没有想到掉进一个陷阱。

　　根据CBC的调查报道，有超过120名华人投资者曾经熟人介绍，投资集体按揭，结果资金后来被贷给一名有诈骗前科的地产商，总计损失近900万加元。

　　吸收熟人投资

　　据CBC报道，注册按掲代理夏其骢（Dominic Ha，音译）通过吸收熟人、朋友的投资，将其投放至集资按揭项目，并承诺年12%回报。

　　退休人士黄女士（Margaret Wong）是多名投资者中的一个。她投资了4个集资按揭项目，合共20万加元。

　　她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还其信用透支贷款。

夏其骢曾带领投资人实地考察项目

　　据黄女士介绍，几年前出席了教友夏其骢举行的投资讲座。

　　夏其骢透过PowerPoint幻灯片投射演讲，介绍了位于安省伊利堡的发展商Black Bear Homes的开发项目，并称贷款完全没有风险，每年有12%的回报。

　　Alexander Wong是与夏其骢相识了接近30年的朋友。他投资了三个项目，合共16万加元。他表示，他签署投资合约前没有细阅，因为他信任他的朋友。

　　起初每月都会收到利息，但自2016年2月起就没有再收到过利息，他这才开始产生疑问。

　　发展商十年前曾因诈骗坐牢

　　据了解，借款人是位于安省伊利堡的发展商 Black Bear Homes，其大部分项目涉及在伊利湖社区水晶海滩翻新或兴建独立房屋和镇屋。

　　据CBC聘请的反诈骗专家查看投资人和开发商签订的合同发现，按揭贷款是30万加元，但物业价值只有7万加元。

　　据特许诈骗审查师Bill Vasiliou称，

　　集资按揭其实可以是正当的、合法的投资，以助发展物业；但同时亦可被利用，从中诈骗。在这起投资案件中，物业价值仅为7万加元却需要30万加元按揭，这样的按揭保障在哪？这就是公开的诈骗。

　　更可怕的是，据尼亚加拉警方证实，Black Bear Homes的老板付瑞沙在2008年因28项“诈骗超过5千加元”的控罪罪成，涉及13名受害人、金额达200万加元，他被判入狱30个月。

Gary Fraser

　　黄女士在接受CBC采访时说，夏其骢没有把这些背景告知包括她在内的投资人。另一名投资了5万加元的Kwanny Lam说，夏其骢对他承诺，有百分百的保障，不用担心。

　　据CBC调查，投资人的钱到账后，一天内以顾问费、经纪费、律师费、本金等方式被提走，剩余资金用来支付投资者利息。

　　而且，Black Bear Homes用作抵押的物业在这批华裔投资人贷款前，已经用来做抵押获得了一笔建筑贷款。华裔投资人的集体按揭成了第二个抵押贷款，失去了优先索赔权。

　　按揭代理可获百分之十佣金

　　根据投资者签署的合约，每一个由夏其骢经手的集资按揭，他都可获得百分之十的金额。一项30万加元的集资按揭，他可获得3万加元的佣金。

　　监管机构安省金融证券委员会有关宣传集资按揭的要求列明，按揭经纪“须确保集资按揭投资的投资者明白潜在风险”。同时，单单是合约上的签名并不足以“充份证明客户得到有关投资及风险的足够资讯”。

夏其骢网页上的免责声明

　　夏其骢给CBC一份书面声明称：他已同时根据法律及按揭经纪的披露要求，清楚告知每名投资者并向其披露所有资讯。同时，声明亦表示关于私人按揭投资市场常规，法律有严格规则和规定，而他也贯彻跟随。

　　在夏其骢GCA集团的网页上，每一个页面下面都有一行小字，这是免责声明，大意是：这不是出售证券的要约，建议贷方或投资者自己对相关事项进行尽职调查。

夏其骢按揭经纪牌照被注销

　　据悉，这些华裔投资人收不到利息付款支票或者支票跳票后，才发现问题。部分投资人向安省金融监管机构FSCO投诉，之后约克警局对此展开调查。

投资人接受CBC的采访

　　搜索安省金融服务委员会（以下简称FSCO）的网站显示，夏其骢在2016年4月1日被注销执照。

　　按照程序，如果对FSCO的决定有异议，可以到金融服务法庭上诉。

　　金融法庭的网站显示，夏其骢在2017年7月4日提出上诉，已经订好了2018年4月4日至4月11日听证。夏其骢在2018年3月29日撤销了上诉。这意味着在目前的情况下，夏其骢的按揭经纪执照被注销是最终决定，直到他再次上诉并能胜诉。

　　FSCO发言人爱德华兹表示，夏其骢撤回了相关的听证请求，监督人员可以直接撤销他的执照。

　　约克警局2017年10月已经停止了对Black Bear集体按揭的调查。理由是这事件属于民事和省级法规范畴，不属于刑法范畴。警方调查员已经“提供材料”给FSCO，以帮助该机构做相关调查。

　　夏其骢就此案给出的回应是：“一切可以用法律和平解决的”。他希望一切能“水落石出”。

　　安省新政策保护投资者

　　在房地产兴旺的今天，集体按揭是一种投资赚钱的方式，但风险很高。

　　集体按揭指的是，借款人不向银行贷款，而是向多个私人贷款人筹集开发地产的资金。通常是开发商借贷低于物业价值的款项，物业售出后就连本带息归还。

　　为了保护投资者，安省强化了对投资者保护的法规，规定个人年投资最高限额为6万加元，并对经纪人披露产品风险有更高要求。

　　新规的第3条规定：

　　经纪人在宣传和卖金融产品给消费者时，要公平、清晰、没有误导和虚假。其中包括用简单易懂的语言介绍产品；清楚说明风险、例外条款和产品限制；不能隐藏或阻挠重要信息和警告，重要信息和警告要突出显示。

　　黄女士对新规的反应是：损失的钱不会那么多，但还是会损失6万加元，因为政府保护投资者的力度不够。她表示，修改对抵押贷款经纪人、贷款人和管理人员的规范只是一个起点，政府需要加强对借款人的追究力度。

　　投资者自我保护办法

　　FSCO在其网站上提醒投资人，如果想涉足集体按揭的话，要关注以下几个方面。

　　没人能保证高回报。虽然有些公司或个人会说“保证”高回报，但这么说是违反法律的。一般来说，回报率越高，投资风险越高。

　　通常情况下，如果投资失利，银行是第一个拿到赔偿的，投资人排在第二位甚至更后。按赔偿顺序，第一贷款人被完全赔偿后，才会依序赔偿第二、第三贷款人，那时很可能没有剩余的钱来赔给投资人。

　　集体按揭投资没有安省政府或任何其它投资者保护基金的保险，换句话说，就是没有办法保证你会收回你的钱。

　　要了解抵押物业价值。和经纪人使用的地产评估师会面，确保评估师是按照当下地产状况做的评估，而不是设想项目完成后的价值。

　　因为评估师给的是项目完工后的设想卖出价格，如果实际售价低于评估价，你也很可能收不回投资。

　　确保经纪人披露全面信息。按照法规，按揭经纪人必须采取合理步骤，确保他们推荐的按揭贷款投资适合你的需求和情况。他们还必须告知你投资的重大风险，披露潜在的利益冲突，并提供借款人偿还抵押贷款的能力证据。

　　总监制：罗海岩、吴亮

　　监制：程瑛

责任编辑：谢海平