链家房地产金融走弯路 涉嫌违规交易被上海住建委调查

　　涉嫌违规交易被上海住建委调查 链家房地产金融走弯路？

　　本报记者 王海春 上海报道

　　上海最大房产中介链家房产陷入了舆论的风暴中心。因为旗下门店涉嫌欺瞒消费者，上海链家两宗违规交易被上海消保委曝光，随后受到了上海住建委的调查。

　　上海住建委2月26日给记者的回复中表示，调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格，上海市房地产交易中心也已暂停上述门店和人员的网签资格。

　　此前一年多的时间里，链家在上海从20家门店迅速扩张到1200多家，在上海中介行业卷起一股强大的扩张风暴。然而，与门店的扩张相比，链家对金融业务的兴趣似乎更大。在快速扩张中，链家在房屋买卖中被指嵌入使用“家多宝”和“理房通”等金融工具，成为倍受舆论关注的焦点话题。有媒体称，链家想借门店来实现金融板块的扩张，并借此形成一家“金融帝国”。

　　“辩解不能解决问题，并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中，及“幕后黑手”之类的无益假象里，从而放弃了推动组织进步的机会。”通过朋友圈，链家董事长左晖2月25日如是回应。

　　交易中存信息不对称

　　“我们已约谈了链家公司的相关负责人。初步发现，链家公司相关门店存在不规范的经营行为。”上海市住建委2月26日给记者的回复中表示，上海市住建委目前已决定对上海链家开展正式调查，并要求链家公司积极配合。

　　上海链家受到上海住建委调查，源于近日链家门店被指在经营过程中欺瞒房源信息。而这两宗事件，是近日上海市消保委接到消费者举报后对外公布的。

　　今年1月份，庄先生通过链家与房东签订了购房协议，购买上海市富平路上的一套房子。但当庄先生支付80万元定金后，被链家告知该房屋有未结清的公积金贷款，因此房屋的交易存在障碍。在庄先生不知情的情况下，房产被抵押给链家一名工作人员；而该房屋的房东按1.6%的月利率通过链家获得了167万元贷款，用于购买其他房屋。

　　另一位通过上海链家购房的黄先生，则遭遇到了按揭贷款被“抬高”，以及没有被充分告知的经历。黄先生通过链家购买一套“有按揭贷款”的400万的房产，然而支付了七成首付签合同时，才发现该房子被三家法院查封，并且这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340万。链家方面称，为推进交易需要先帮房东还抵押款。链家工作人员向黄先生表示可通过融资来完成交易：由链家出资110万元，月利率1.6%。

　　两宗交易都与链家的“垫资”有关，业界认为这与其推动房产金融业务有关。

　　上海一家大型房产中介资深人士告诉记者，房产中介与融资公司合作是行业中正在尝试使用的方式，中介人员可以通过支付公司进行融资来促成房产交易。

　　“中介人可能赚的是中介费和融资金抽成，但在融资部分中介人员是否也获得提成，还不能确定，需要相关部门调查。对中介来说，虽然会使用这样的融资工具，但使用融资工具的目的是为了促成交易，而不是通过融资环节来赚得另外的提成。”上述人士称。

　　关于垫资，有媒体甚至将其称为“违规放贷”。上海链家在交易过程中是否通过介绍融资公司而获取额外的收益，对此记者向链家进行了求证，但至记者截稿为止，链家方面并未对此做出正式回应。

　　分析师表示，一些不规范的门店和中介人员，是否会借此机从中借贷融资中赚取一定的抽成，外界并不清楚。而这一块的流程，很多购房者也并不了解，相关部门目前暂没有进行专门的监管。

　　就此问题，住建委方面向记者回复，目前调查正在进行，暂无更新的信息可以披露。“有新的进展，调查处理结果将及时向社会公布。”上海住建委方面表示。

　　“家多宝”和“理房通”的秘密

　　对于链家此次引起的轩然大波，链家董事长左晖回应称：我们确实有问题。

　　“绝大多数纠纷都有我们自己的问题，我几乎还没有看到一起消费者的投诉中，我们的经纪人是没有瑕疵的。”左晖2月25日在其朋友圈如是回应链家上海事件。

　　左晖认为，上海事件中体现出链家三个事情的落实有问题：房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时没能及时处理。

　　就事件背后更深层次的原因，左晖并没有做出更详尽的说明。

　　分析师认为，虽然金融工具的使用目前处于灰色地带，但链家事件的关键，在于公司在治理方面的缺失和相关部门在监管上的相对真空。

　　“金融工具的创新并没有错，但能否规范使用金融工具，却是公司应该负起的负责。链家所暴露出来更深的问题，是其门店短期内扩张得太快，对人员管理和监管跟不上门店扩张的速度。而链家对金融业务的倚重，在这次事件中进一步放大了公司在管理中的缺失。”上海一家房产公司研究员说。

　　链家在上海的扩张速度的确相当惊人。一年前，链家在上海还只是不知名的小中介公司，去年3月份收购德佑地产后，链家在沪门店速度由20家猛增至1200家。而这只是其阶段性的目标，按链家对外曾公布的信息，未来的目标是设立2000家门店。

　　如此扩张，业界指出这是链家为上市埋伏笔。“链家想上市在业界已经传了一段时间表了。门店数量多，交易流水量也会相应增加，会影响到上市的估值。”中原地产分析师说。

　　业界人士指出，在门店快速扩张的基础上，链家是想大力推行其以房产交易为基础而衍生出来的金融业务。

　　在前述事件中，链家中介人员所使用的融资工具，是名为“家多宝”和“理房通”的金融工具。

　　按照链家方面此前的解释，“理房通”的出现是为了避免在交易中出现产权问题无法过户，或因买方购房资金不够而进行融资。其大致流程为，买家预付的定金与首付款被“理房通”冻结在第三方账户，直到房屋过户后才将资金解冻，再转到卖方客户帐下。即“理房通”起到了对买卖以方临时监管购房资金的作用。

　　这样的模式，形成了链家金融产业链的重要业务基础。而在市场空间上，链家去年也曾做出了展望。

　　链家理财CEO魏勇去年4月向媒体透露，金融业务已占到链家整体盈利的近10%，而在未来的三年链家里要做到20%，五年里做到50%。当时魏勇在接受记者采访时估算，中国住宅房屋大概有200万亿元的资产，去除10万亿的按揭贷款余额，中国有190万亿元的房产没有进行金融化的杠杆运作。

　　“以二手房交易业务为基础，链家可能更看中这一块庞大的市场空间。”上海一位不愿具名的分析师说。

　　关于链家事件，本报记者将持续关注，并作出后续报道。