文/本刊记者 甄爱军
全面二胎政策的颁布，可以提振楼市需求，同时还对楼市需求不足起到一定的延缓作用。不过二胎政策对楼市的促进作用到底有多大，目前无法给出确切的说法，还需进一步观察。
二胎政策利好楼市
全面二胎政策的颁布，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，此外对当前楼市去库存也有积极的意义。
10月29日，十八届五中全会上正式宣布全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，具体内容：为促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。
随着二胎的放开，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。就楼市发展整体趋势而言，当前楼市已经告别“黄金时代”进入下半场，正处于“白银时代”初期，人口红利对楼市影响明显趋弱，因此二胎政策的出台，根本无法扭转当前楼市走势。但不可否认的是，二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有着积极的意义。
从短期来看，二胎政策有望迅速释放购买力，使得改善型需求激增。数据表明，当前20～40岁年龄段组成的家庭，且不考虑新增结婚人口，当前总计约1.2亿户的城镇家庭，如果按照此前有关机构调查的生育意愿53.6%的比例来估算，将带来6400万个新增小孩；而按照人均30平方米的需求估算，产生的潜在需求为19.3亿平方米。业内人士估计，该年龄段家庭由于生育二胎而产生的购房需求，部分需求有望在短期内集中兑现。
从中长期来看，二胎政策带来的增量人口，将会给房地产市场带来持续的增量需求。同策咨询市场研究部预测，根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二胎，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比在不放开二胎的情况下增加4%，增加的人口规模将达到1.28亿人。这部分新增人口转化为购买力，仍然按照人均30平方米的需求估算，新增需求为38.4亿平方米，将使房地产行业直接受益。
具体效果有待检验
二胎政策对楼市的促进作用到底有多大，目前很难给出明确的说法。但可以肯定的是，一线城市以及部分吸纳能力较强的中心城市，二胎政策对当地房地产市场产生的利好影响会更大一些。
尽管全面放开二胎政策对房地产市场将会产生积极的推动作用，但是具体能产生多大的影响，仍取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的生育成本已经大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。
就一线城市而言，由于房价高企，以及生活成本高居不下，可能会降低生育二胎的意愿。购房成本太大，会使得部分居住面积原本不大的家庭，暂时放弃养育二胎的打算。以上海为例，在外环线以内，一套能够满足4口之家的三房，总价普遍超过400万元，即使该家庭拥有一套小面积住宅，但如果换购三房，至少需要另外投入150万元，这对普通工薪阶层来说，是一笔非常大的开支。
此外，小孩出生之后，在教育等方面的投入也不小。本刊曾计算过，生养一个小孩，从怀孕到大学毕业，至少也要六七十万元。如果再考虑购房的数百万元开支以及通胀因素，开销要大得多。而在收入没有明显增加的情况下，很多家庭会对此进行权衡。由此可见，二胎政策到底能够转化多大的购买力，目前很难给出一个明确的判断。
而根据抽样调查结果显示，上海等一线城市家庭生育二胎的意愿并不高。中原地产的一份报告显示，目前上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%，该比例远低于全国约5成生育意愿的比例。此外，“单独二孩”政策已经实施有一年多的时间，但因生二孩去置换房源的家庭很少，记者从上海链家门店了解到，因为生育二孩而置换房屋的家庭占比还不足10%。
但对于三四线城市而言，二胎政策刺激效果可能要大一些。中原地产研究部高级经理龚敏认为，三四线城市居民受传统生子情结影响大，如果第一胎为女孩，很可能还会再次生育。同时三四线城市生活成本低，也提高了生二胎的概率。
学区房等更加吃香
从微观层面来看，随着“二胎”政策的实施，楼市将会产生一些变化，如与儿童概念有关的房产将会变得更为吃香，以及楼市产品供应结构可能会发生调整。
家庭成员人数的增加，势必会导致住房需求的结构发生变化。同策咨询市场研究部总监张宏伟分析指出，生养二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，这会导致住房需求结构发生变化。原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二胎后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二胎政策后，生二胎的家庭改善住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好，尤其是三房、四房将会成为二胎家庭的首要选择，这类户型产品会更受市场关注。
此外，学区房将会更加吃香。有二胎计划的置业者会更多地考虑孩子的教育问题，教育资源丰富的的地段和楼盘关注度会持续走高。对于生二胎的家庭，除了注重改善居住条件之外，周边学校的教育质量也会更受关注。因此，学区房仍然会继续受到生二胎家庭的关注，从而导致此类物业的市场需求“高烧不退”。在当前学区房价格高居不下的背景下，这类物业的价格有望持续走高。
二胎政策有可能会导致市场供应结构发生改变，三居室可能会成为市场关注焦点。上海链家研究部总监陆骑麟认为，二胎政策的全面放开，对房地产市场而言将会形成一定的冲击，未来最热门的户型将会是三房户型。在沪上房价持续高位、其他生活成本也位居全国一线水平的情况下，未来也将促使开发商在房型的设计上再次出现转变，未来紧凑的三房户型的供应必将出现一定的增加。
