文/本刊记者 甄爱军
虽然“70/90”政策已经退出历史舞台，但其遗留下来的影响并未消除，“一房两证”类房产如今面临难以出手的尴尬情形。从目前来看，在调控尚未完全退出的前提下，分拆出售、降价处理是两大合理的选择。
“一房两证”转让难
一套住房，有两个甚至多个房产证，这种在调控时期出现的产物，如今在限购并未放松的前提下，面临着难以出手的尴尬境况。
李先生是一位生意人，在2009年买入松江区一套联排别墅，该小区涵盖了高层、小高层、别墅等多种产品，由于政策原因，部分大面积户型产品由两套小面积公寓“拼接”而成，李先生购买的联排别墅，房产证记载则为两套80平方米左右的公寓。当时考虑到“一房两证”不会对自住产生影响，就买了下来。
但现阶段由于生活需要，他准备搬回老家南京，所以考虑将这套别墅出手。但中介却告诉他，最好是降价出售，并做好打持久战的准备。如今，这套别墅挂牌已经超过半年时间，而且挂牌价比周边类似房源低了10%左右，但每当潜在买家得知这套别墅有两个产证之后，便打了“退堂鼓”。
记者了解到，这种情况在上海并不少见，很多在2007年以后购买的大面积住宅，都存在“一房两证”甚至“一房多证”现象。有沪上中介向本刊房地产研究中心反映，在青浦赵巷许多拼接别墅，以及杨浦区江湾新城板块的高层公寓项目，“一房两证”现象非常普遍。
记者还发现，“一房两证”现象也并非上海所独有，在全国范围内亦很常见。据了解，不管是经济发达、市场相对成熟的沿海地区如广州、深圳，还是市场容量相对较大的区域重点市场如武汉、郑州，甚至欠发达地区如昆明、贵州等地，都存在这种现象。广州市为了整顿此类现象，曾在2012年前后叫停“一房两证”公积金贷款。
据了解，“一房两证”在限购城市遭遇了出手难问题。据上海链家赵巷门店工作人员介绍，目前上海尚未取消限购，购买这种住宅，相当于一次性购买了两套房，不仅购房资格会被用光，而且购房贷款成本等也会大幅增加，使得购房者知难而退。更有甚者，少数有房的改善型购房者，还会因为限购原因而无法购买这类房产。
规避政策的结果
“一房两证”现象的出现，是多方面因素共同造成的，其中有政策原因，也有开发商的阳奉阴违，此外还有地方政府监管不严的原因。
业内人士介绍说，“一房两证”现象的出现，很大程度上是因为房企处于规避“70/90”政策需要。2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，俗称“70/90”政策。
“70/90”政策出台核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理，让更多的人能够买上房子，实现“居者有其屋”之梦想。
但该政策却并不怎么受开发商待见。“70/90”政策出台后不久，就遭到地产大佬的炮轰，有“任大炮”之称的原华远地产总裁任志强[微博]就曾公开表示，2007年，规定70%住房是90平方米以下的户型，没有任何道理，这是让中低收入者直接在一手市场买商品房，而不是进入二手房市场。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择做出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济去了，或者说人们没有了对生活对自由的选择权。
而且开发商很快就找到了对策，即“一房两证”甚至“一房多证”。通常的做法是：房子按大户型设计，但必须用可以打开的分隔墙隔开，拆分成多个小户型。这样，在规划设计、建筑施工等前期阶段，并不存在违法违规行为而且通过前期的报批报建手续。但此后销售阶段则采用“捆绑”销售方式，开发商只要打通分隔墙，一套完整的大户型便形成了。
从某种程度上来说，“一房两证”现象的出现，是政府、消费者和开发商三者力量博弈的结果。有分析人士指出，全国范围内出现此类现象，这与审批后、销售环节的监督缺位不无关系。当然，“70/90”政策的出台，也使得市场产品供应结构失衡，造成改善型需求无法得到满足，这也为开发商剑走偏锋提供了巨大的腾挪空间。
出手转让有窍门
随着政策的调整，“70/90”政策退出历史舞台，而“一房两证”现象也将成为历史。那么对于购买此类住宅的房东而言，如果要将其转让出去，需要讲究一定的技巧。
今年3月，国土资源部与住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，意味着“70/90”政策彻底宣告终结。这也意味着，未来市场供应完全按照市场需求来展开，行政干预行将淡化。
但对于已经购买此类房产的购房者而言，如果考虑出售房产，需要结合当前实际情况具体分析。据了解，自去年6月份以来，全国46个实行限购的城市陆续选择退出，时至今日，仅有北上广深及三亚仍在坚持，因此对于已经取消限购城市的房东来说，出手难度会小一些。但不管在哪个城市，此类住宅出手，要比单套住宅耗费更多的气力。
专家建议，最佳的办法是分拆出手。据了解，“多证合一”实施的可能性几乎不存在，同时房产税开征的预期一旦确立，或将对“一房两证”的住宅带来更多负面影响，比如持有成本大幅上升等，因此这类住宅并不太受市场欢迎。
另外，“一房两证”类住宅也会增加购房者的成本，比如贷款首付比例要高于首套房，同时利率水平也要在基准利率的基础上上浮1.1倍，更是会打消购房者的意愿，基于此，专家建议先行将其分拆成两套单独出售。
记者注意到，此类住宅房型设计比较灵活，分拆之后也不会对居住功能产生过大影响，比如位于新江湾城板块的某楼盘，两种户型虽同为88平方米，但一套是“两房两厅一卫+入户庭院”，另一套是“两房两厅一卫+双阳台”。
如果无法分拆出手，则可考虑优选买家，并降价出手。比如有些别墅项目，可能拥有两个或者三个房产证，但彼此之间却无法分拆。此时只能寻找名下无房的改善型购房者，提高成功概率，同时主动降价，以弥补对方因为购买多套房而产生的额外成本，以促成成交。
