北京楼市去化之痛

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　 尽管北京楼市在政策叠加效应下有所回暖，但在严格的限购政策和自住房的冲击下，去化状况仍令人担忧。

　　 《华夏时报》记者根据北京市住建委官网数据统计，部分早在2013年就多次开盘的项目，两年来去化速度缓慢，去化率甚至不足1/3。这种现象的背后，折射出整个房地产行业大环境的变化，以往“政策一刺激成交就暴涨”的恐慌性购房已很难再现。

　　现房存量超期房

　　 2013年在北京市住建委领取预售许可证开盘的项目共227个，除去预售截止且未转入现房销售的项目外，仅有不足10%的项目房源已全部售完，超过50%的项目都已转为现房销售，其中有接近20%的项目去化缓慢，至今仍存有大量房源可售。

　　 以亦庄的国锐金嵿项目为例，该项目在2013年和2014年期间曾4次开盘，包括住宅、商业以及办公综合体，不过，北京市住建委网站上的项目交易信息显示，该项目1300套可售房源中，截至目前签约不足100套。也就是说，签约率仅为1/10左右。

　　 与国锐金嵿项目类似，位于顺义马坡镇的中铁花溪渡项目，自2011年第一次开盘至今已4年，共开盘4次，目前已经全部转入现房销售。据记者统计，该项目共有约600套房源，至今仍有近400套、约2/3的房源尚未签约。

　　 亚豪机构统计数据显示，截至4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套，这是近一年来现房存量首次超过期房。

　　 “北京几个商品住宅供应量大的区域，如通州、亦庄、房山，以及东坝、孙河区域，如果楼盘产品竞争力不强，就很难实现去化，尤其是曾经销售困难的项目。”北京房协秘书长陈志告诉记者。

　　 “不少商住项目去库存压力更大。”亚豪机构市场总监郭毅分析，目前商住市场的库存量高达36800套，是自2006年以来近10年的最高点，今年一季度商住供需比为3∶1，而2014年为2∶1，2013年为0.85∶1。

　　 北京住建委网站上的数据信息显示，东亚印象台湖三栋办公立项的商住楼，批准销售房源共计1757套，目前未签约的房源剩余约1400多套。而同期开盘的东亚尚品台湖项目目前在售的4栋楼共计1869套，显示联机备案的只有70套。

　　 “实际上，目前的商品房市场与前两年相比发生了较大变化，无论是客群对产品的要求，还是同类产品的竞争内容都更趋于品质化和精细化，以往通过价格比拼抢占市场的方式已经很难起到作用。”华润置地营销总监秦江表示。

　　楼市难“大反转”

　　 伟业我爱我家的统计数据显示，“五一”假期期间，北京日均销售达到130套，总成交量为398套，比去年同期增长25.55%。

　　 不过，开发商们却并未因此而感到轻松。“很难判断这一波行情能持续到什么时候，所以现在多数开发商都在赶着卖，尤其是市场供应量比较大的中高端项目，以往那种一次只开盘十几套房的做法现在并不适合。”北京一高端楼盘的销售负责人告诉记者。

　　 “3·30政策主要释放的是部分二套房需求，首付降低确实吸引了很大一部分购房人群，但贷款利率并没有下降。”中国房地产学会副会长陈国强指出，现在就判断市场反转还为时尚早。

　　 事实上，自2015年开始，北京商品住宅市场的整体供应量并不大。亚豪机构数据显示，截至4月上半月，今年仅有34个项目入市销售。而市场低迷的2014年，同期入市项目仍能保持在66个。

　　 亚豪机构副总经理任启鑫认为，去年成交低迷的余波使得今年房企推盘变得“战战兢兢”。

　　 从5月预计入市的新盘项目看，老项目后期占比近八成，而纯新盘明显动力不足。亚豪提供的数据显示，预计5月份北京楼市将有20个项目入市，包括龙脉公馆在内的15个老项目后期，而纯新盘仅有富力运河十号、紫御长安等5个。

　　 “从9·30政策出台后的落地情况来看，市场回暖只是昙花一现。”业内分析人士陈剑波指出，判断3·30新政效果仍需时间。