超级富豪：房地产的吸引力并未减退

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　　就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。而对于新一代超高净值人士来说，房地产的吸引力并没有减退，有45%的受访者表示，年轻一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。

　　本报记者 荆宝洁 北京报道

　　超级富豪们都在买什么？

　　根据独立房地产顾问机构莱坊联同中银国际近日发布的2015年《财富报告》显示，超高资产净值人士(即扣除自住物业后，资产净值在三千万美元或以上的人士)愈来愈注重将物业视为他们主流的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。而对于新一代超高净值人士来说，房地产的吸引力并没有减退，有45%的受访者表示，年轻一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。

　　报告调查了全球97个国家，合共108个城市，以探讨这些国家、地区和城市重要性和超级富豪人数的增长情况和投资态度。

　　一个有意思的趋势是，亚洲超高净值人士对于酒庄的需求十分殷切，受访者表示其客户中，有40%中国内地客户、43%台湾客户和31%马来西亚客户对这些资产的兴趣在不断升温。

　　财富报告根据近500名全球顶尖私人银行家和理财顾问所完成的详细调查发现，纵观全球，37%的受访者表示，他们的客户2014年增加了物业于他们投资组合中的比重，而35%的受访者预期这趋势2015年仍将持续。在亚洲，22%的受访者表示，他们的客户2014年增加了物业于他们投资组合中的比重，27%的受访者预期这趋势于2015 年仍将持续。不动产仍旧是重要的财富增值和保值工具，尤其是在全球流动性宽松的背景下。

　　全球而言，家族企业继承成为富豪们最担心的问题。有85%的受访者表示其客户担心将家庭财富传承给下一代。平均而言，不到半数的受访者(49%)表示他们的客户担心中国经济放缓的风险(这个数字不出意外地在亚洲区的上升超过70%，而邻近的澳大利亚也超过67%)。

　　住宅物业是最受欢迎的投资类别。84%的亚洲理财顾问表示其客户对此类别更感兴趣。写字楼(68%)则是对亚洲投资者来说第二受欢迎的投资物业类型。平均来说，中国和香港的超高资产净值人士平均每人拥有4.7个和4.6个住宅物业，膺全球首两位，较全球平均3个的数目为高。

　　超级富豪们正在间接和直接影响和改变全球物业的走势。在限制超级富豪们买房的北京，在全球城市中的排名正在下降。2014年，国际豪宅指数100中有16个地点的豪宅价格取得双位数的增长；而接近四成城市的豪宅价格则下跌或维持不变。房价升幅之前排名在前十位的北京，去年跌至第63位，价格降幅为0.5%。

　　莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静表示：“北京豪宅市场在2014年面临价格不断攀升、高存量以及销售周期长的问题。高地价及开发商因力求豪宅品质而在建材和室内装修材料方面投入过多开发成本，使得豪宅价格不断攀升；而政府的‘限高令’价格政策，使得原本计划在2014年入市的豪宅项目搁置，致使豪宅市场存量加大。此外，由于政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由于经济放缓造成的能源、制造业、进出口、期货行业不景气等原因使，传统豪宅购买高净值人群购买力明显下降，造成豪宅销售周期加长。

　　但北京依旧是重要的投资目的地之一。根据财富报告估算，以身价十亿的富豪数目来算，中国目前排名第二位，紧随美国。直至2014年，全球20个拥有最多十亿级富豪的城市中，有10个城市位于亚洲，北京拥有其中的37位十亿级富豪，居第三名。上述报告预测，10年后，中国的十亿级富豪数目将增加154名，为全球同类富豪数目增长最多的国家。

　　中国的高资产净值人士移民，正在对全球豪宅市场产生重大影响。报告显示，过去10年，中国几乎是财富外流最多的国家。据估计，2003年至2013年期间，中国有76，200名百万富翁移民海外或取得其他国家的国籍。他们成为欧洲的一股重要力量，并在亚太区各移民计划中占重要比例，例如约90%的澳洲重要投资者签证的申请者来自中国。2014年，投资澳大利西亚、新西兰豪宅物业的回报强劲，奥克兰、悉尼和墨尔本分别在莱坊的国际豪宅指数实现12.1%、11.0%和8.5%的按年增幅。

　　新西兰一位中国新移民对21世纪经济报道记者说，有许多中国买家近日在奥克兰买房，尤其是在二手房拍卖市场上。中国买家实力“强劲”，只要有他们出现，房子就很难以低价成交。2014年1至9月，44%申请英国一线投资签证计划的申请者(309位)均来自中国内地，中国买家购买优质伦敦物业的数目继续上升。

　　莱坊全球住宅研究部主管Liam Bailey分析道：“中国内地在投资需求增长方面有着巨大的潜力，但大量私人财富尚未在全球进行多元化的投资，因其财富流出受到外汇管制的阻碍。不过，大家普遍认为，随着时间的推移，对退休金投资甚至中国公民直接投资的限制将会放宽，更多的资金将投资到海外。”

　　另一个重要趋势则是，2014约四分一的商业物业成交涉及私人投资者，未来将会有更多私人资金流入有增值能力的资产市场。虽然超高资产净值人士的大部分物业投资仍然在自己的国家，但调查中绝大部分地点的富豪均逐步增加他们投资海外物业的金额。投资会扩展到伦敦、纽约和悉尼这些门户城市以外的海外城市。