■本报记者 夏 青

　　“房地产信托越来越难推销了”，某农商行的一位理财经理如是向《证券日报》记者感叹，“这两天，有一款一家大型信托公司发行的产品，募集金额为4亿元，投向天津的房地产公司，预计收益率是8.5%以上。按说这个收益率在目前信托产品中，尤其是大信托公司中不算低，但客户一听是投向房地产的，就立刻回答称暂时不考虑。”

　　受到相对疲软的房地产市场的影响，房地产信托的人气也大不如前，而信托公司也在收紧这方面的项目。

　　规模大收缩

　　用益信托数据显示，截止到3月5日，今年以来，房地产集合信托计划共发行86款，规模总计173.45亿元，平均年化收益率达到9.73%。同一时间内，成立的规模则相对较少，为112.09亿元，相差61.36亿元；此外，已经成立的房地产集合信托的平均年化收益率则相对较高，达到了9.81%。

　　业内人士表示，一般来说，信托计划发行后，募集资金只有达到一定的规模，信托计划才能成立。如果成立的规模比发行规模明显低，即使考虑到数据统计的滞后效应，也还是说明信托计划的认购情况不理想。没有达到募集要求的信托计划就会终止。

　　更值得注意的是，数据显示，2014年同期，房地产集合信托计划共成立了195款，规模总计420.67亿元，而发行的数据则更高。2014年同期，房地产集合信托共发行244款，规模总计611.72亿元。不仅如此，就平均收益率来看，2015年的数据也较2014年同期有明显的提高。2014年同期发行的244款房地产集合信托平均年化收益率为9.67%，195款成立的房地产集合信托计划平均年化收益率为9.65%。

　　从2014年与2015年同期的数据对比来看，房地产信托的成立和发行规模都有较大程度的下滑。首先，从发行规模来看，相对于2014年的611.72亿元，2015年同期，发行规模直接下滑了438.27亿元，下滑幅度为71.65%。这显示出信托公司在房地产信托产品方面明显的收缩趋势。其次，从成立规模看，相对于2014年同期，今年成立规模下滑了308.58亿元，下滑幅度更是高达73.35%。

　　实际上，从2014年年底开始，房地产集合信托的成立就显现出明显的下滑趋势。数据显示，2014年第四季度新增房地产集合信托规模同比也下降了七成。由此可见，近几个月，房地产集合信托计划的规模均维持了超过七成的降幅。

　　信托业研究员表示，房地产信托成立、发行规模一直都与房地产行业的周期有正相关性。目前，一方面受弱经济周期和强市场竞争影响，信托资产增速放缓，而房地产信托作为信托公司的主要业务，亦受此影响；另一方面，2014年信托产品的个体风险暴露明显增加，房地产信用风险加大，面对不确定性的外部环境，房地产信托新增规模放缓。

　　风险几何

　　今年年初，房地产企业佳兆业被爆出“锁房”危机，深陷资金链危局，多家信托公司卷入其中。开年不利的房地产信托今年走势会这样？

　　业内研究员表示，相对于部分矿产信托，房地产信托还是有保障的。融资的抵押物基本都是房产或者土地，抵押率一般也都控制在50%左右。目前房地产信托爆发的风险是开发商资金链断裂，短期流动性风险导致的。从整体来看，不太可能出现系统性风险。

　　据此前报道，目前共有20家左右的金融机构提出了对于佳兆业相关公司的20多条财产保全，其中牵涉的信托公司有中信信托、华润信托、爱建信托、外贸信托等。

　　近期，标准普尔发布的报告称，佳兆业集团控股有限公司拟进行的境内债务重组计划预示债权人可能面临损失。报告中提到，融创中国控股有限公司拟收购佳兆业集团49.25%股权，但后者更新后的现有债务违约风险仍然较高。

　　佳兆业危机引爆了市场对整个房地产业的忧虑情绪，并给房地产信托兑付危机敲响了警钟。

　　虽然经过了2013年和2015年的兑付高峰，但2015年的房地产信托兑付压力仍非常大。根据用益信托对已披露期限和规模产品的统计显示，2015年全年预计共有822只集合房地产信托项目到期，到期规模将达2303.15亿元，平均年收益率达9.52%。由此可见，今年房地产信托面临的兑付压力超过2500亿元。