周佳

　　位于曼哈顿西53街20号的现代艺术博物馆(MoMA)对面的水晶宫(Baccarat)酒店，虽然门口还有些细节没有最后完成，但是充满现代艺术气息的玻璃波纹墙面，已经在灯光下闪闪发光。酒店网站的信息显示，酒店将在3月9日开始公开营业。

　　水晶宫酒店虽然还没开门，阳光保险集团已经同意以2.3亿美元的价格购买这家由喜达屋资本(StarwoodCapital)出资建造的新酒店。酒店的经营通过长期合同继续由喜达屋资本管理，酒店的名称也将继续使用喜达屋资本拥有的Baccarat商标。

　　2月纽约创纪录的严寒，也不能阻挡中国人投资美国商业房地产的步伐。2月20日，私募基金巨头黑石集团同意将在曼哈顿第五大道上717号建筑中的22层办公楼部分出售给来自之前已经购买华尔道夫酒店的安邦保险，价格约为4亿~5亿美元。

　　那么，连连“攻克”纽约地标的中国保险业土豪，能够通过曼哈顿的地产投资获得多少回报？

　　现金流难估计

　　很少有酒店在开门营业前就转手。“这只在非常强劲的市场中出现。”酒店咨询公司LodgingAdvisors的CEO、纽约大学旅游和酒店中心助理教授亨尼西(SeanHennessey)对《第一财经日报》记者表示，“酒店的估值有好多方法，最可靠的是现金流估值。但是酒店不像办公大楼，不可能有长期租赁合同，所以没有开门就很难估计现金流。”

　　酒店管理公司Hotelguru的主席劳奇(RobertA.Rauch)对记者说：“纽约市去年酒店客房入住率为85%，平均每晚的价钱为263美元。鉴于去年全纽约市酒店客房新增5%，再加上超级碗的影响，入住率和每晚的价钱可能已经在去年达到高峰，今年最多与去年持平。鉴于水晶宫酒店优良的地理位置，尽管每晚价格高于平均水平，入住率还是预期能达到平均水平。”

　　根据酒店的介绍，水晶宫酒店占据总共50层大楼的1~12层，拥有114间客房。其中便宜的为开价729美元一晚的单间，超过1/3的为高级套房，更有多间每晚收费1.8万美元的豪华套房。

　　按照这么高的单价和高入住率来看，水晶宫酒店的总收入看上去很好。但是一些专家表示，运营一家酒店的成本也不低。虽然阳光保险集团和喜达屋资本达成的具体协议没有公开，并不清楚阳光保险支付给喜达屋的酒店管理费会如何计算，但是按照业内平均水平，管理费约占房费的1/3。由于尚未开业，拥有酒店产生的房产税、酒店运营造成的营业税，以及各项维护性开支也都无从知晓，现金流很难估计，整体价值也很难计算。

　　短期回报有限

　　虽然现金流很难估计，但是豪华酒店的每年现金净回报通常在3%~4%之间，与30年房屋贷款利率相似。至于酒店本身价格上升带来的资本收入，则取决于进出市场的时机。

　　这次阳光保险集团平均为每一间房间支付了202万美元，根据酒店业数据供应商STRAnalytics的数据，阳光保险这笔交易的价格缔造了历史最高纪录。虽然2012年印度撒哈拉集团5.7亿美元收购纽约市地标建筑广场饭店(PlazaHotel)75%所有权的交易平均每间房间的单价表面上更高，但是该价格实际包含了用作零售商店的面积和75%的土地权益，同时房间中也包括价格更高的公寓房。

　　而阳光保险此次购买的全是占据1~12楼的酒店部分。12楼以上的公寓目前正在由喜达屋发售，平均价格为每间房600万美元。

　　亨尼西告诉记者：“具体的协议不清楚，通常酒店和公寓的所有者共同享有大楼所在的土地权益。”土地是地产价值中随着时间推移可能增值的部分。如果按照面积来划分，水晶宫酒店仅占整栋楼不到四分之一的楼层，将拥有不到四分之一的土地权益，远低于印度撒哈拉集团在广场饭店交易中买下的比例。

　　对于酒店未来的回报，劳奇告诉记者：“曼哈顿的酒店价格已经超过2007年~2008年达到的高峰。入住率和平均每晚价格也超过了之前的高峰。”

　　对于未来的价格走势，亨尼西认为：“曼哈顿酒店价格从2009年3月触底反弹后一路走强。但是目前有很多新酒店将逐步投入市场，我认为价格可能在2014年下半年达到了本轮的顶峰。短期来看投资酒店的回报会相当低。希望酒店的价格在下次危机来临的时候能够实现软着陆。”

　　由于价格太高，纽约房地产价格如果不能一路走高，仅仅凭借租金收入，回报率可能相当低。据媒体报道，去年买入华尔道夫酒店的安邦保险在2月末完成交易后打算重新装修华尔道夫酒店，并把部分客房转为公寓出售，以提高回报率。

　　在一家大型美国银行从事利率研究的学者告诉本报记者，纽约的房地产市场从投资回报角度来说，与其他美元资产相比难有吸引力。他认为，中国企业购买纽约地产的最大好处是规避了人民币汇率贬值的风险，同时由于地产价格的不透明性，投资地产不必担心价格波动造成的投资盈亏变化。