本报记者 蒋娅娅 汪敏华 郭艺珺

　　短短10多个交易日，沪深两市股指就上涨超过15%。这样的收益率，怎能不让人心动？配合这股市行情，券商们给出各种看多后市的理由，更使牛市预期，越来越接近现实。这个时点还不买股票，真的会错失一波大行情？

　　不过，把“时点”放至楼市，似乎也是一个机会。因为最近央行[微博]降息，使得贷款买房更划算了，加上楼市调控政策有些松动了，楼市需求上去了，房价会不会也是一个箭步就向上“跑”了？

　　“小伙伴们，赶紧买房，赶紧炒股了！”这话或许没错；但资金盘子有限，究竟买房还是买股，对很多人来说仍然是一道选择题。

　　站在买股的立场，有券商如此评价：中国居民家庭配置房地产的比例可能已经到了阶段性的拐点，未来股市和债市等将是新增资金配置的重点去向之一。

　　站在买房的立场，房产中介人士又会这样劝说：虽然过去这一年房价有些下跌，但这些年购房的人肯定没有亏的；相反，股市变化无常，风险较大，尤其不建议房主卖房进股市。

　　买房PK买股，不妨看看我们身边人如何选择。

　　全球投资最牛的人—耶鲁基金投资总监大卫·斯文森和巴菲特都说过类似的话：要想致富，一定要在股权上投资有足够的分量。比如，比尔·盖茨靠买一只股票发财；巴菲特靠买一篮子股票发财致富。“但是如果你不买股票，这辈子发财是没戏了。”

　　做了股东，当不了房东

　　这一轮行情，融融整整盼了6年多，随着账户资金一下子增加了30多万元，她和老公又陷入希望和恐惧轮回间：牛市刚起步还是昙花一现？赚的钱能买多大的房子？

　　融融被兄弟姐妹公认为财商最高。1998年，大家还等着轧单位福利分房的末班车，融融在分到徐汇区新华路上一室半住房后，用家里全部存款，又借遍了兄弟姐妹，在杨浦区最闹猛的控江路鞍山路上买了一套二室一厅，单价每平方3700多元。当时，兄弟姐妹吓坏了：这么贵你做啥要买啦？不是分到房子了？

　　让融融想不到的是，仅仅一年后，1999年519行情爆发了，兄弟姐妹欢天喜地冲进股市，每周回娘家，饭桌上谈的全部是股票。踏空的滋味就像猫爪挠心，她不止一次和老公后悔，晚一年买房就好了，从股市赚到钱再买房也不用借债了。还好还好，到2002年她还清买房借的债时，房子每平方米单价已经涨到5000多元了，融融又庆幸自己买对了房。她卖掉了控江路上的二室一厅，在普陀区大华地区买了一套三室二厅，一家三口住得十分宽敞舒适，让兄弟姐妹好生羡慕。

　　2007年，牛市又来了，夫妻俩一商量，这回绝不能再踏空，可惜手头没多少钱。融融做出了一个让兄妹吃惊的决定：卖房炒股。理由是：房价不会一直涨的，100多万压在房子上面，房价不涨，投资就是亏损的。不如到股市里赚一票，再买徐家汇的三房二厅，啃个甘蔗两头甜。

　　卖房所得109万元全仓买股，牛市里闭着眼睛买股票也会赚，到2008年融融账户盈利50%了。兄弟姐妹赚了钱后，都赶紧去买房，小弟弟用股市盈利做首付，贷款在浦东康桥买了套连体别墅。但融融不舍得就此罢休，那时，夫妻俩最快乐的事就是每天算股票账户里的钱又增加了多少，离买三房二厅还差多少。风云突变，股市开始难做了，开始跌跌跌了，融融账户盈利开始做减法了。她不甘心煮熟的鸭子又飞了，总幻想着股市还会东山再起。到2008年6月，股市一个十连阴，融融账户盈利只剩10%了，再不撤就要套牢了，才不得已将全部股票卖出。

　　让她想不通的是，股市涨，房价也像比赛一样跟涨；股市跌，房价还在涨。此时，她有点慌了，生怕房市再踏空。她手头的钱自然买不起徐家汇的三房二厅，退而求其次，再买大华房子吧，但大华的房价也今非昔比了，一家三口只能挤在新华路的一室半里。儿子已经26岁了，眼看着要谈恋爱结婚，可房子在哪里？家里地方小，东西放不下，只能放在纸板箱里，堆到天花板。兄弟姐妹来做客，个个皱着眉头，一点不客气地说：这房子住得难受死了。

　　机会也不是没有，金融危机爆发后，2009年初，莘庄一楼盘每平方米降价3000元，亲戚得知消息后赶紧叫她来买房，但融融前怕狼后怕虎，既怕房价还要跌，现在买了亏本；又怕股市再起，买了房就没炒股资本了。买还是不买？在她犹犹豫豫间，房价稍一探底呼地一下又上涨了。

　　从2008年至今，融融的生活质量大幅度下降，她没有出去旅游过，很少买新衣。周一到周五，谁约她都不出来，每天就坐在电脑前看股市行情。靠打新股，每年倒也有10%的收益，但是，每当想买房时，她就沮丧：如果买房，把新赚的钱等于都还给了房市，还不够。她只盼望着再来一次牛市，让她赚出买房的钱。

　　牛市终于来了，融融又像打了鸡血一样情绪高涨。在最近一次家庭聚会上，兄弟姐妹互相交流哪个股票好，在哪个股票上赚了多少。融融忽然发现，以前她家 条 件 最好，但现在她却落在最后，虽说手头有200多万元，但兄弟姐妹都买了两三套房子，一套房子现在就是四五百万，小弟当初69万元买的联体别墅如今售价600多万元了。比她小两岁的妹妹是坚定的买房派，存款够首付就买房出租，每次买房都“倾家荡产”，从2008年来一连买了三套小房子，每月收租近9000元，儿子结婚、自己将来养老都有指望了。而自己，从率先买房、住大房到憋屈蜗居，从家庭“首富”到末尾，这一切，究竟是卖房错了，还是炒股错了？

　　在饭桌上兄弟姐妹几次提醒：这次炒股不要再捂股了，赚到钞票就去买房子。你们小房子住住就算了，可儿子要房子结婚啊！融融连连点头：这次心态一定要好，肯定好。

　　但她心里有点没底：炒股不套牢还要赚，起码要赚100万元，本利才够儿子买房付首付、装修、结婚办喜宴，自己也备点养老钱，肩负这么多的使命，炒股动作会不会变形？

　　此时一搏，为买更好的房

　　已有首套住房又手握百万资金的市民开始犯愁了：这个时点，是买房好还是买股好？

　　“卖掉房子买股票。”听到国泰君安首席经济学家林采宜的投资建议，阿锋好像底气更足了。在经历整整两个星期的纠结盘算后，他最终决定—用买房的首付款杀进股市！近两个星期以来，A股上证指数已从2400一路飙升到2800。

　　像林采宜所说的“卖房买股”，如此激进不太现实，因阿锋只有唯一一套住房。也正因为如此，他特别羡慕身边的“房东”，早就坚定了“买房任何时候都不会错”的信念，加上自己的工作收入也非旱涝保收，就一直琢磨着拥有一套小房作投资，来获得更高的投资回报率。

　　“在金融风暴后的上一轮货币宽松中，投资房产的人不少收益翻了倍，而投资股市赚钱的人则不多。”

　　“虽然过去这一年房价有些下跌，但是这些年购房的人肯定没有亏，从投资价值来讲，房产肯定比股市好。”

　　在阿锋收了买房的心之前，这些话总是在他耳边飘。是什么最终坚定了他“弃房买股”的决心？

　　先说说阿锋的情况：80后一枚，小白领，有个幸福的家庭，娃刚满2岁。目前，阿锋的家庭月收入在2万-2.5万元间，除去房贷和柴米油盐等固定开销外，每月还能存下8000元左右。

　　五年前，阿锋靠工作7年省吃俭用下来的60万元当首付，买了属于自己的第一套房子，也就此成为房奴，两口子每个月按揭还贷7000多元。好在当时还享受到了难得的7折贷款利率优惠，而且双方公积金共贷款了80万元，还贷压力还不算大。

　　婚后，阿锋夫妇的理财主要分为两部分，阿锋是高风险的炒股派，目前证券账户里有近百万元；　而阿锋老婆则是稳健型，一部分用于购买收益在8%-10%的 P2P　理财产品，还有月收入的四分之一购买基金定投，算下来赚点小菜钱补贴家用不成问题。

　　近两个月来，股市像站在风口的牛那样疯涨，阿锋想到的第一件事，就是把钱取出来去买房，圆自己的不动产投资梦。

　　于是，阿锋和老婆一起盘算手中的资产，大约可以拿出150万元来投资。首付三成没戏，五成的话选择就不多了，所以预算在300万元上下的房子。如果超了预算，还得想办法筹点款。

　　环顾一圈后，阿锋将目光锁定上海西区某开发中的商务区，根据规划，未来这里会建成现代服务业的集聚区，落地不少企业，带来大量人流。目前某楼盘90多平方米的精装修房售价360万-380万元，在阿锋看来，五年后这里发展应该不错，租房不愁没有市场，如果转手也绝不会亏。

　　当他心动万分时，央行宣布降息了。阿锋也听到，降息其实是对房地产行业的刺激，尤其是贷款利率的下调对极缺钱的开发商来说更是一个利好消息，这意味着房地产开发商从银行得到的贷款利率更低，融资成本也随之降低。而对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。之前阿锋了解过，各大银行均没有利率折扣。

　　多重利好之下，阿锋更蠢蠢欲动。但是静下心考虑，长远来看，此时投资买房是否划算？

　　首先，阿锋手头的闲置资金150万元还不够首付，需要筹款。其次，全部用于买房后，每月贷款压力陡然上升。看中是期房，首付今年底就要付清，却要到明年年底才能交房，生活质量一定会受影响。即使到时候能以房租来抵扣贷款压力，也需要一年时间的空窗期。“万一这波行情真的能到万点呢？”阿锋左顾右盼。

　　最重要的是，在阿锋的近五年规划里，还必须给儿子置办一套学区房。未来小学哪里读？住哪里？一切还没有头绪，也不知该投向何处。阿锋担心，如果现在贸然买了投资房，可能到时候房子所在区域还没开发完善，房价走势不强劲，反而不够资金购买日日涨的学区房了。

　　“我不奢望能依靠炒股的收益赶上买房投资的回报。在资金有限的情况下，得赶一波现在的好行情，为未来买刚需房打基础。”阿锋说，为看得见的刚需加把力，才是当务之急。

　　当然，股票的风险不言而喻，阿锋决定还是合理配置，不把鸡蛋放一个篮子里，该割肉时就割肉，否则就会像上一波牛转熊时那样“万劫不复”。

　　现在，每天紧盯盘口的阿锋还自我安慰：全球投资最牛的人—耶鲁基金投资总监大卫·斯文森和巴菲特都说过类似的话：要想致富，一定要在股权上投资有足够的分量。比如，比尔·盖茨靠买一只股票发财；巴菲特靠买一篮子股票发财致富。“但是如果你不买股票，这辈子发财是没戏了。”

　　买房是必需，买股来调剂

　　这段时间，最热的话题莫过于股市。朋友们在一起闲聊，动不动就会扯到股市上。

　　“最近这股市行情也太火了点吧。”陈炜说着这句话，看似不经意，听上去却有些许无奈。就在11月底，他刚刚做了一笔大额的投资，就是买房子现在要说炒股，手头已无多少弹药。

　　不过，从陈炜的投资选择来看，这次买房子，也算不上真正的投资，充其量就是改善住房条件，而且是必须要改善的。因为陈炜小两口差不多明年年中就要迎来小宝宝的诞生，目前一室一厅的小房子显然不够住了。加上宝宝，再加上自己的父母也要从外地过来照顾宝宝，必须要买一个三室的房子。

　　话说这次买房子，陈炜从看房子，到做决定，到办手续，前后也就两个月时间。

　　朋友们都夸他效率很高，而且买房的时机也踏得很准：一是央行刚刚出台了房贷新政，明确“认贷不认房”，对拥有一套住房并结清相应购房贷款的家庭，再申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策，首套房房贷最低首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；二是，上海随后就调整了普通住房标准，普通住房标准提升了，也让陈炜大大受益，因为他买的房子按新标准执行才进入普通住宅行列，所以可以享受房贷新政，在相关税收上也可以节省不少；三是，央行两年多来首次降息，虽然陈炜在办理贷款时没赶上，不过没关系，过了12月，到明年1月也能享受到降息的福利了。

　　说到这一点，陈炜自己也觉得自己赚到了，“这功劳还得归于我们家宝宝，谁让他来得太及时呢。我们原本也想过买房子的，但一直没太认真，看房子也是有一搭没一搭的。直到9月老婆确认怀孕了，才觉得买房这事儿其实挺急的，于是就赶鸭子上架，抓紧时间操办起来。真没想到，一下子来了这么多利好消息。”

　　仅仅从买房子的角度，陈炜买得很合时宜。因为利好刺激需求，楼市成交量上去了，房价还是会上涨的。但既然是自住房，涨了也不会变成收益。“到时候，搬了新房后，小房子腾出来，看看能不能租个好价钱。”

　　聊及股市话题，陈炜坦言自己心里真的有些痒痒的，因为周围的朋友们都又开始买股了。而且，在公司里，同事聚在一起聊行情、聊股票也是常事，比如今天谁谁谁的股票涨停了，谁谁谁的股票账户里又多了多少钱，还有各种消息“大碰撞”，哪个板块有利好，哪家公司可能会重组，等等。总之，最近这段时间里聊股市其乐融融。

　　“看看这大盘行情，一路上涨的态势，不是手里没有弹药，我也真想进去搏一把。”陈炜说自己其实挺喜欢分析行情、研究股票的，大学里学的就是金融，虽然最后到互联网公司工作，没有从事相关行业，但也算是半个专业人士。“在公司里，我都帮着他们分析行情，也从技术面帮着看个股，同事们赚钱了，也会请我吃个饭、喝杯咖啡。”

　　陈炜还透露了个小秘密：“我虽然没有弹药炒股，但几年前套牢在股市里的还有个几万元，趁这波行情启动，也要动一动了，尽量把亏损弥补回来。”

　　换个角度来看这件事，陈炜觉得：“钱多，炒股刺激，钱少，就轻松一点，赚点零花钱，也算没有错过这波行情。”总之对于他而言，买房是必需，买点股票也算是一种调剂吧。

　　“钱多，炒股刺激，钱少，就轻松一点，赚点零花钱，也算没有错过这波行情。”买房是必需，买点股票也算是一种调剂吧。

　　在这一轮股市行情中，如果挣钱了，怎样保住胜利果实？大多数炒股人心里的算盘珠子噼里啪啦响：能买房的话，还是要去买房子。

　　虚高开价怎避免

　　不管是刚需买房还是投资买房，都会考虑一个问题：哪些房子升值空间大？

　　看地段，不必赘言。还要看地区发展规划，看是否靠近轨道交通，是否靠近医院和大型商业设施，是否是学区房，等等，这些选房标准大多数人已经明了。在以上条件相似的情况下，房龄因素就很重要了。一般而言，房龄在10年内的房子升值最快。10年以上的房子不少外观已有旧相，小区停车难显现；小区有游泳池的大多也已经关闭，绿化环境等维护也有点漫不经心了，因此房龄10年以上的房子升值幅度明显不如房龄10年内的次新房。

　　在房型选择上也有名堂，年轻人经济条件如搭得够，尽量买大房，将来成家有孩子了也不显局促。根据政策，首套房不仅首付低贷款利率可打折，而且面积再大也不计房产税。而二套房不仅首付大增，贷款利率也可能高于基准利率。并且，二套房加上首套房面积超过人均60平方米，超额部分就要征收房产税。

　　很多人是以小换大，差地段换好地段，因此需要先卖房后买房。买卖二手房最吃不准的就是价格是否合理。房东想卖个高价，买房人想捡个皮夹。有人喜欢先开一个高价，无人问津再降价；有人喜欢低开高走，先以低价吸引眼球，一看中介纷纷来电，马上跳价。其实，除非房子地段好、房型好、房龄新、周边环境好，否则价格低开高走反而不利。因为老房子老小区，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗卫等，买房人本来就容易动摇，因此比较适宜的是高开低走，以诱人价格促使买家签约，不然很容易引起买家的逆反心理，本来想买现在也不买了。

　　如何开价才既不会贱卖又不会有价无市？卖房者可乔装买房者，向中介机构了解自家所在小区同房型的房价，一般而言，中介会稍报高一点，卖房人可根据中介报价挂牌，也可以比中介报价稍低一点挂牌。买房人则可以乔装卖房人咨询多家中介，中介报价会稍低，买房人可以此确定自己买房的心理价位。对于买房者而言，不可过于信任某一个中介，应该货比三家多方委托中介找房，并且通过不同的中介打探真实的房价。

　　讨价还价是正常的，比较合适的卖房策略是：报价比心理价位提高3%－5%左右，给买家留足还价空间。鉴于房价已高，对一套房子而言，3%－5%就不是个小数，比如一套200万元的房子，让价3%－5%就是6万元-10万元，一般而言，买家的还价幅度也在这个区间，讨价还价后，皆大欢喜：成交价一般在卖房人的心理价位附近甚至更高，而买房人心情也比较舒畅，认为自己压低了房价很有成就感。对于买房人而言，应该多找几个中介砍价，从中选择最低价签约。一些精明的买房人在甲中介砍到最低价后，去找另一家公司的乙中介谈判，再压低中介费，然后由乙中介联络卖房者。

　　买房贷款财商高

　　很多炒股者希望两全其美。手头的钱既能买房，也可以炒股。最新的房贷政策有助于他们的心愿实现。

　　首套，或者已经付清首套房房贷的，买房首付三成，贷款七成，最低贷款利率有可能打7折。首付款30%和70%，区别大了。以300万元总价的房产计，首付30%只要90万元，而首付70%则要210万元。同样，房贷5年以上基准利率是6.15%，七折优惠利率是4.305%，哎哟，买个货币基金的收益也可能比7折利率高啊。所以，有钱也贷款，并用足房贷，贷款期限越长越好。即便享受不到7折房贷，这个策略在大多数情况下还是适用的，因为投资渠道不断拓宽，获取比6.15%基准房贷利率高的投资收益并不困难。

　　以一套250万元新房为例，买房人有付全款的实力，如果全额一次性付清，收益来自两个渠道：一是房产可能升值，二是租金。如果采用贷款，首付三成是75万元，贷款175万元。假如全部是商业贷款，期限20年，基准利率6.15%，等额本息法还贷，每月还款额12689元。对于买房人而言，采用贷款法，收益可来自3个渠道，前两条和全款买房者一样，来自房产可能升值和租金，第3条是通过原本全额付款的175万元理财所得。这175万元可用于炒股，也可购买P2P产品或信托产品，如购买P2P，12%年收益还是比较普遍的，则每月可得收益17500元，扣除12689元房贷后，还多余4811元。即使这4811元不做任何投资，20年后累积可达115万元，加上理财本金175万元，总计290万元。

　　在漫长的20年还贷岁月里，万一投资收益没有理想的12%怎么办？只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。

　　不少买房人看到这儿心生疑虑，P2P跑路不少，怎么敢买？其实考察P2P是否靠谱，也有几条便捷原则，即看注册资本，看风控体系，远离超高收益。还有一点，看P2P “拼爹”，有些“爹”是不大可能跑的，比如陆金所的“爹”是平安集团，微财富的“爹”是新浪，百度[微博]百赚的“爹”是百度。

　　还要提醒一点，房贷还款方式有2种，等额本息和等额本金，不少理财师会建议买房人选择等额本金以节省利息，其实，如果考虑通胀因素，并且投资理财收益高的话，还是选择等额本息更合算。因为等额本金前期还款数额大，用于理财的资金收益抵扣房贷后，多余部分就少了，从复利效应看，显然是失策的。

　　怎样装修赚租金

　　很多人买了第二套房后用于出租，同一小区同样房型同样面积，每月租金高低会相差数百元乃至上千元？个中很大原因在于装修。一些人认为，反正是借给别人住，随便装修一下就是了。殊不知，随随便便装修的房子只能借给随随便便的人，租金不会高的，但用心装修不见得就是花钱多。

　　装修房子首先会遇到两个问题：风格和预算。出租房的风格要符合大众审美观。在装修设计前最好先去附近的中介所摸摸行情，了解住家附近主要有哪些类型的租客，他们喜欢哪类装修风格，有什么细节要求，比如日本租客喜欢在浴缸里泡澡，但不少业主觉得淋浴房可能更适合出租屋，在装修时就不考虑浴缸，结果不少日本租客因此而放弃租房。至于预算，最具性价比的是一年租金额。新装修的房子前3年最容易获得高租金，如果第一年的租金就能赚回装修款，从第二年起租金就是净收入了。如果装修费用太高，需要两三年的出租才能收回装修款，等于前3年基本无收益。因为是出租屋，房子损耗相对自住大，如果租客不注意保护，3年后的房子就会显得陈旧甚至破败，业主如还要想维持高租金，则需要重新粉刷和修补才能再出租，这样又损失了租金。

　　在装修过程中如何严控预算不超标？把握四点。

　　第一是不轻易增加装修项目，恪守“增一减一”原则，去除一个装修项目或降低一项装修项目的等级。比如灯带、射灯，平时一年也开不了几回，但造价却不菲。这种可有可无的项目就可作装修减法。

　　第二是不轻易委托装修队购建材。在装修预算书上，有不少项目是“厂家安装”，业主如果选择了这些项目，意味着至少要比市场价多付10%的装修款。比如一个品牌石膏线，市价每米在15元左右，但装修队预算价格则是19元/米。装修队代购建材之所以高于市场价，在于装修公司要提成，装修队负责人也要提成，自然是羊毛出在羊身上。

　　第三是多利用团购渠道。在团购网上，从黄沙水泥开始，所有软装硬装建材应有尽有，不少建材价格比市价便宜1/3。通过团购渠道订购建材，业主只需要出100元订货，等送货到家验收合格后再付全款。

　　第四尽量少在现场做木工等。比如衣帽间，团购价格每平方米最便宜的不到百元，一个两米宽的衣柜仅2000元左右，工人半天就能安装完毕。而请装修队现场做，不仅不便宜，木工和油漆工现场施工还延长了工期。而对出租屋来说，早竣工意味着早出租赚租金。

　　提升出租屋档次，软装很关键，照片多、画多、花瓶多、饰物多、水培绿化多，就能让房间显得温馨有格调。家具和沙发，可以购买店里的样品，价格只有原价的二三成。可以在墙上做一面照片墙，客厅沙发前和餐桌下还可以铺地毯。网购镜框和地毯，所费不过千元，但房间档次却不一样了。 (来源：解放日报)