众筹买房，4800元/平方米(含装修)，广州北部置业，预期51%的收益。一夜之间，房地产众筹映入广州市民的眼中，而平安好房所推的广州北部万科城总数高达216套住宅的众筹项目，更是创业界房产众筹数量之多。

　　众筹炒房，真的如广告推荐的那么好？本周，南都将为你拆解众筹炒房的机会及风险。众筹炒房获得收益的基础是，以折扣价格众筹来的房子能高价卖出去。事实上，平安好房所推广州北部万科城预期51%收益，获得的基础为两年后房价较单价48 00元大涨50%，且未计算任何税费。若众筹后10个月不买房，你所获得的仅有3%的年化收益率。

　　高门槛的众筹

　　与其他平台不同，平安好房所推的广州北部万科城总数高达216套住宅的众筹项目，看上去更像一个团购买房，其门槛更高达5万元。

　　根据平安好房的介绍，众筹目标最低金额1500万元人民币，每套房产认筹最低金额5万元起，最高不超过13.5万元。如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价(即4800元/平方米)。

　　如果参与，众筹参与者还将享有优先选房权及3%的预计年化收益率。该众筹项目的持有期为10个月，到期后，众筹参与者再决定是否需要置业。如果选择置业，众筹参与者将依次享有优先选房权；如果最终放弃众筹买房优惠权，参与该众筹项目的本金和3%的预期年化收益也会一次性退还到参与者的账户。

　　平安好房认为，众筹回报有两种：一是均价4800元/平方米的优惠购房权+3%预期年化收益率；二是广清轻轨开通后，房价预期达7200元/平方米以上，预计综合收益率达51%。

　　51%收益真的靠谱？

　　按平安好房的宣传页面，打出了预计综合收益率51%，那这51%真的靠谱吗？

　　按平安好房提供的案例，若按一套市场价格为5500元/平方米，总价为68.64平方米的2室2厅房源计算，市场总价为377520元，而若按照优惠价格4800元/平方米计算，市优惠总价为329472元。

　　若认购10万元和5万元，则优惠比例(按认筹金额/优惠总价的30%)分别为100%和51%，房屋优惠金额为(市场总价-优惠总价)×优惠比例，则分别为48048元和24305元，而总优惠金额为(房屋优惠金额+3%预期年化收益率)，分别为51048元和25805元。经总统计，购房总投入为326472元和351714元。

　　而若要炒房(2016年广清轻轨开通)，依旧按认筹10万元和5万元算，以2016年的7200元/平方米作为预计总产出，在购房总投入为326472元和351714元的基础上，预计总收入(预计总产出-总投入)则分别为167736元和142494元，三年投资总收益预计为51.4%和41.5%，预计年化收益率分别为22.3%和17.7%。预计综合金额投资期2年3个月。

　　不过，南都记者调查发现，这个项目的名字亦为清远市北部万科城项目。此项目远离广州，“万科和平安好房网合作的这个众筹，其宣传后年广清城轨开通后房价可以涨到7000元以上，这个可能性非常低。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，以目前的房价和供应量，能在两年后达到如此涨幅很难。以这个“水分”颇高的价格来做众筹收益宣传有夸大之嫌。即便到时房价会涨，但这个51%的收益，并未考虑任何税费和交易费用损失，由于10个月后需要确定是否真实买房，存在房产过户等手续。若是炒房，相当于以一个稍低于市场的价格，购入一个远离广州的房子。

　　真实风险，能卖出去吗？

　　“房地产众筹本就是一种高风险的投资方式。投资者需要做详细功课，并用小部分资产尝试。”广东国智律师事务所谢奕思律师对南都记者表示。

　　事实上，在房地产市场进入深度调整之际，众筹购买的房产能否升值，投资者又能否获利套现，存在极大疑问。“众筹房产从目前的情况来看，风险显然要大于其他行业，未来能不能赚钱很难说。”宏源证券研究所副所长易欢欢说。一旦众筹的房价下跌，以低于众筹的价格成交或未能成交，则参与众筹的投资者就要面临损失。以广州北部万科城项目为例，“距离广州市区太远了，发展商称的等轻轨弄好了，交通岀行就便利，起码还得等两年。楼巴的班次不多，价格相对较高。最主要是接送点太少了，只有嘉禾望岗和越秀公园有接送点，我们一直反映在天河设点并没有得到支持，太不方便了。”一位居住在北部城的上班族陈小姐对南都记者表示，平常都在市区租房住，房子给父母养老。“更严重的问题是，周边的村子老是有刺鼻的烧胶气味。”陈小姐表示。

　　清远万科城的一位据点销售莫先生则对南都记者表示，万科北部城前3期今年已经交楼。不过，南都记者在各大二手房交易网站发现，北部万科城二手放盘在增加，而且价格明显倒挂，低于目前一手楼宣称的5500元/平方米的价格。

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　　众筹的政策风险

　　与众多互联网金融相似，政策风险其实仍然是房产众筹的最大的风险点。

　　按照相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行。不少人士担心，众筹投资门槛往往较低，如果筹集资金过大，极易涉嫌非法集资。而实际上，目前不少房产众筹无论是份额拆分，还是参与者数量，均已突破这一规定。

　　“众筹在房地产领域呈现爆发式增长的态势，但目前并无任何行业标准和监管，让房产众筹项目的潜在风险巨大。”谢奕思律师表示，目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念，但是类似这种对社会大众敞开的招募资金，都存在非法集资的风险。以前很多人玩众筹都是金额数量相对较低的一种玩法，但是买房众筹资金至少都要去到几万元，当中的风险消费者必须警惕。此外，平台本身也是一个风险爆发点。