对中小股民的投资建议(37)

　　房子坚决不能再买了！(三)

　　不算不知道，一算吓一跳！以北京为例，“租售比”已普遍高于1：500。先买房后出租，基本上是在瞎忙活

　　帅龙/文

　　投资者报

　　“大虎你最近可是瘦了不少啊，忙啥呢？”师哥小林问道。

　　“我有个亲戚‘十一’后来北京了，他打算置业投资。这些天我们净看楼了，昨天，我刚带着他转了北五环路附近的一个房产项目，还不错。”

　　“说说啊，什么情况？”

　　“二手房，目前的平均成交价是每平米3.2万元，80平米一套的房子，算上税费大约需要260万元。我这亲戚可以一次性拿出130万元交首付款，剩下的找银行贷款。”

　　“贷款利息总共有多少啊？”

　　“那要看贷款的期限了，”大虎边说边上网搜了个‘房贷计算器’的页面，他继续说道：“你们看，如果是贷20年的话，那全部利息大致为103万元。也就是说，我这亲戚买下那套房子一共需要花130万+130万+103万=363万元。”

　　“还有其他方案吗？”小林问道。

　　“有啊，第二方案是贷款30年，那样一来贷款利息会高达167万元，而购房的总投入就会达到427万元。”

　　“你说你那亲戚买房是为了投资，那这钱投出去了，怎么往回挣啊？”

　　“当然是出租啊！”

　　“能收到多少租金呢？”

　　“我们通过中介公司打听了，那套房子现在大致每个月能租7000元。”

　　“哦，一年8万4，也没多少钱呀。”小林算出了全年的租金数。

　　“租金以后可以涨啊！我那亲戚的计划是，房租以后每3年涨个5%左右，这样越往后钱收得就越多了。

　　“想得可真美，房租是你说涨就涨得起来的吗？哪个业主不想在原有住户租期满了之后赶紧把房子继续租出去呀？多空置一天得着多大急啊！师傅可是说过一句话——货到地头烂。”小林提醒他道。

　　“可那毕竟是房子啊，房屋的租金上涨是普遍现象。”大虎显得理直气壮。

　　“得了，你们别斗嘴了，”老李打断了两个徒弟，说道：“我帮你算算吧，看看在每3年涨一次房租，涨幅为5%的情况下，30年下来租金总共能收到多少钱吧。”(见附图)

　　“一目了然吧！”老李说道：“30年全部的租金收入，理论值约为317万元，还没收回成本呢！”

　　看着大虎的一脸惊愕，老李平静地算道：“我们把360个月的全部租金收入取一个中值，会得出每个月的租金平均值为8805元，即年均租金收入为105660元。如果按只贷款20年、即买房子的总投入为363万元计算，在租金能够按一定比例不断提高的前提下，30年平均算下来，每年的租金收益率仅为2.9%！”

　　“才2.9%，简直是瞎忙活啊！”

　　老李继续解释道：“判断房产用于出租是否划算，一定要看‘租售比’——即月租金水平与房屋总价的比值。我们将‘租售比’和租金收益率一起看就能说清问题了。比如你亲戚看中的那套房产，目前的租售比高达1:518(贷款20年)或1:610(贷款30年)。租售比在1:518时，租金的年平均收益率连3%都到不了，至于在租售比为1:610的情况下租金的年收益率能有多低，我就甭算了，省得刺激你。”

　　“上帝啊！不算不知道，一算吓一跳！得，你们先聊着，我得赶紧回去劝劝我那亲戚了。”■(待续)

　　(作者为成功航线投资者教育培训机构校长)