蔡胤

　　“限购松绑”的多米诺骨牌效应终于传递到西安。上周五，西安传出60平方米以下住房取消限购的消息。

　　西安某楼盘销售人员昨日向《第一财经日报》记者证实，60平方米以下住房限购确已松绑，当地楼盘已执行新政。

　　与西安同步放松限购的，还有长三角的无锡，同期首都北京也释放出“适度放开高端商品房项目”的调控思路，加之上周传出上海农行首套房贷款优惠的消息，本轮楼市调控放松新政的暗潮，已从二三线城市向一线城市涌动。

　　“60平方米以下随便买”

　　“60平方米以下住房取消限购。”据媒体报道，上周五西安市住房保障和房屋管理局召开媒体通气会，公布三条“鼓励人才创业、改善人居条件”的楼市调控新规，计划从7月28日起施行。

　　三条新规包括：做好来西安市就业、创业的高校毕业生住房保障工作，来西安市就业、创业的普通高校毕业生，在西安市无住房的，可购买一套住房；支持居民的改善性住房需求，居民家庭为改善居住条件购买房屋时，可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房；加快小套型房屋和二手住房市场流通，60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。

　　这意味着，购买60平方米以下的住房不再受到限制。

　　“我们开始执行(新政策)了。”昨日下午，在位于西安城东东二环和北二环交汇处的万科金域东郡项目，置业顾问小杨正忙于签约，他在电话中告诉记者，此前，西安的规定是，持外地户口只能在西安购买一套住房，本地居民只能购买两套住房，但现在60平米以下的房子可以“随便买”。

　　也就是说，如果一外地户籍购房者在西安已拥有一套60平方米以下的住房，现在还可以继续在西安购入多套60平方米以下的住房，同时还可以购入一套60平方米以上的住房。

　　公开资料显示，小杨所在的万科金域东郡今年5月下旬开盘，主力户型包括85平方米的三居、70平方米的两居、100平方米的三居，目前成交均价在7500元/平方米左右。

　　小杨坦陈，与8000元/平方米的预期价格相比，目前的成交价格偏低，不仅如此，目前该项目还在进行交5000元抵2万元的促销活动。

　　当记者问及上周末传出限购松绑消息对销售的影响时，小杨显得有些兴奋：“卖得更快了，以往平时一天就订十来套房子，今天一天就订出20多套，很多人是买来投资。”

　　已经执行“新政”的还不只是上述万科楼盘。昨日下午，临近西安市政府的保利拉菲公馆项目置业顾问张振(化名)向本报记者透露，该公司西安房产部门已于7月26日下发通知，告知60平方米以下住房不再限购。

　　但张振的感觉是，放开限购短期内对销售影响有限，限购松绑刚公布1~2天就能拉动销售的说法，在他看来颇有“水分”。

　　张振告诉记者，西安上半年房地产市场整体较冷，他所在的保利拉菲公馆，交6000元可以打95折，且近期推出了10套特价房源，其中1层和顶层价格为7000元/平方米，2层与次顶层价格为7300元/平方米，其余房源单价则为7700元~7800元/平方米。

　　放松新政暗潮涌动

　　今年5月后西安房地产市场上相继传出项目发生停工、跑路的消息，还在不少当地购房者耳边盘旋。

　　关于今年上半年西安房地产真实的供需情况，西安市住房保障和房屋管理局网站的数据显示，1~6月份西安市累计新批准预售1033.91万平方米，同比增长2.69%；其中住宅770.22万平方米，同比增长5.65%，与此同时，西安市商品房累计销售801.54万平方米，同比下降4%；其中住宅683.78万平方米，同比下降3.58%，144平方米以下中、小套型销售占比达到84%。按月来看，今年1、3、5、6月份商品房销售同比下降，仅2、4月同比增长。

　　而在楼市交易低迷中，不少城市相继传来放开限购的消息。继长三角的苏州传出90平方米以上商品住宅全面放开限购后，无锡也取消了90平方米以上(含90平方米)住房的限购政策。

　　与西安一样，无锡限购的放松也受到了供需现状的驱动。近期无锡市住房保障和房产管理局发布的2014年二季度锡房指数报告显示，2014年1~6月，无锡市区房地产新开工、竣工面积同比明显缩水，土地供应节奏放缓，商品房供应充足，市场成交量则同比减少。

　　本轮新政的暗潮还不仅在二三线城市涌动，楼市一向坚挺的京沪两地，近期也传出调整的消息。

　　在上海，上周有报道称农业银行上海分行下个月开始，无论是新房还是二手房，首套房商业贷款200万元以上的，均可获得95折优惠。北京则传出经适房、限价房或将退出历史舞台、由“配售型保障房”取代的消息，今年下半年，北京楼市有望不再“限价”，高端商品房项目或将“适度放开”。

　　这一系列政策出台，刺激了资本市场的神经。近期，地产股也开始回暖，上周四，地产、银行和券商等蓝筹板块带动沪指站上2100点。统计数据显示，房地产开发板块从6月20日至7月25日涨幅超过12%，同期，房地产四大龙头“招保万金”涨幅也均超过10%。

　　对于本轮调控新政，21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰分析认为，其中上海农行的利率优惠，是房地产市场企稳的信号。

　　本报记者从21世纪不动产金融事业部获得的信息是，目前大部分银行的首套房利率仍有5%~10%的上浮。

　　“今年楼市陷入调整的重要因素，是房地产信贷持续偏紧，作为四大行之一的农业银行，如果能率先对首套房利率实行优惠，而且又是在一线城市的上海先行，这对整个市场必将产生重要影响。”桑豫峰提出，最近一大批城市取消限购，给市场注入了正向的预期，但信贷政策未有变化，购房者仍抱有很大疑虑。农业银行的做法，将推动消费者扭转观望预期，加快入市，若还有其他主要商业银行加入首套房优惠的行列，那么楼市的稳定甚至转为回升几乎可以肯定。

　　从今年调控思路来看，决策层释放的信息是，调控政策思路转向“分类指导”或“双向调控”。对于今年楼市下半场的“规则”，同策咨询研究部总监张宏伟预计，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。

　　附表部分城市限购“松绑”主要情况

　　●西安：60平方米以下全面放开

　　●无锡：90平方米(含)以上住房放开(只针对市区，不含江阴、宜兴两地)

　　●苏州：90平方米以上全面放开

　　●南昌：除4个老城区继续限购外，其他区域放开限购，不限户籍、不限套数

　　●武汉：140平方米以上户型全面放开，外地户籍在6个远城区及4个新城区购房，提供一年内任意

　　一个月的社保及纳税证明即可

　　●天津：天津户口可贷款购买第三套住房，非天津户籍可购买二套房，首付均六成

　　●海口：不限套数，外地户籍人员也无需再提供社保或纳税证明；购单套房120平方米以上可落户5人

　　●厦门：岛外限购全部解除，不限套数，外地户口无需交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，无

　　需再交社保证明

　　●呼和浩特：不限套数

　　资料来源：本报整理