银行地产项目审批趋严  房贷“松绑”撑房价

　　杨井鑫

　　在5月12日央行[微博]约谈各大银行高管之后，首套房房贷将有所放松，而这对于地产行业无疑是一大利好。

　　据《中国经营报》记者了解，作为地产商的资金来源之一，房贷的放松可能在一定程度上缓解资金压力。不仅如此，这种放松政策亦改变了普通购房者预期，让原本难测的房价更加扑所迷离。

　　在售楼盘“电话多了”

　　武汉光谷一新楼盘售楼处的徐鑫这两天忙了起来，平均一天至少会有30通电话咨询，而她的工作就是不厌其烦地讲解目前政策和楼盘优势。

　　“前两个月，楼盘来人很少，看房买房的更不用说了。然而，这两天突然咨询房子的电话就多了起来。虽然现在销售情况还没有明显变化，可是售楼处逐渐有了人气。”徐鑫告诉记者。

　　徐鑫表示，楼市行情对政策变化非常敏感。此前，市场对于房价的走势看不清，觉得房价下跌的可能性很大，客户大多处于观望状态。但是，央行在约谈银行高管放松首套房房贷之后，不少人觉得贷款更容易可能会令房价上涨，所以也在不断咨询各大楼盘的实际价格情况。

　　实际上，武汉其他的在售楼盘情况大同小异，售楼处均在“恢复人气”中。“显而易见，房贷难确实在一定程度上阻碍了房产的交易，而央行的举动也让一批有刚需的购房者担忧房价会掉头上涨。”徐鑫表示，对于目前房价走势，市场争议还是很大。

　　更高兴看到这一幕的是房地产开发商。从市场上看，这一变化意味着企业的资金压力将有所降低，房产的去库存化加快。

　　“坦白地说，作为房地产商，当然希望楼市行情好，楼盘卖得好。但是，现在市场并不如人意，即使是房贷放松，可能也只是一部分需求。从管理的角度来说，楼盘不会因为这个原因涨价，应该是通过加大促销力度，更快地去库存化，回笼资金。”一家武汉房地产企业负责人表示，对中期房价的预测可能是维持现状。

　　据了解，湖北武汉今年房地产交易较去年明显委靡，交易量同比下降20%。不少银行在开发贷和按揭贷上都更谨慎，市场活跃度和人气都不足。

　　事实上，除了北京、上海、广州等一线大城市之外，二线省会城市中大多情况相近。据中银国际最新报告显示，1~4月，商品房销售面积 27709 万平方米，同比下降 6.9%，降幅较 1~3月份扩大 3.1个百分点，其中，4月份单月销售面积同比下降 14.3%；商品房销售额18307亿元，同比下降 7.8%，降幅较 1~3月份扩大 2.6个百分点，其中，4月份单月销售面积同比下降 13.9%。同时，4月末，商品房待售面积 52652万平方米，较 3月末增加 489万平方米，同比增长 23.6%。其中，住宅待售面积增加 213万平方米。

　　“这种对房地产的刺激效果目前还不好说，但是至少能让房地产商稍微喘口气。”上述武汉房地产企业负责人称。

　　银行风险担忧

　　虽然地产企业房地产贷款给出的利率越来越高，但是银行对风险的担忧也越来越浓。

　　“不论是开发贷还是按揭贷款，我们对开发商都有很高的门槛。”中信银行相关人士表示。

　　该人士告诉记者，中信银行在涉足地产贷款上一般与地产商合作，就开发贷和按揭贷一起展开合作。所以，地产商和项目的把关会很严格。“地产开发贷的还款可能很大一部分是依靠购房者的首付和房贷，所以最终落脚是项目好不好，房子能不能卖出去。这就是房地产按揭贷款走量的一种模式。”

　　据记者了解，目前部分银行为了规避个体风险，在房地产按揭贷款上选择了与开发商、中介等机构合作，批量来做房地产按揭贷款，拒绝个体客户直接对接银行。

　　“房地产按揭贷款可以说是个贷风险比较小的，但是房产的处置却也相当麻烦。从银行的角度来说，我们并不希望最后拿到的是要拍卖的房产，更愿意看到的是贷款的客户能够及时偿还银行本息。”中行信贷部人士称。

　　另据记者调查，银行对于地产项目的审批逐渐严格，不仅需要审核第二还款源，还要预测第一还款源。也就是说，在之前银行贷款项目中，银行可能会比较在意第二还款源，也就是抵押物。即使项目出现风险，抵押物的变现也是能够偿还掉债务。

　　然而，如今银行在贷款中对抵押物的考核仅仅是一方面，更是要兼顾到第一还款源的稳定，项目要拥有稳定的流动性，能够覆盖掉银行贷款的本息偿还。在一般房地产项目中，这个第一还款源就是房屋销售。

　　据银行在2013年年报中数据显示，国内银行业整体不良处于双升的情况下，房地产行业贷款总体额度上升，不良贷款率却处在下降通道。

　　“这可以看出，房地产行业贷款的需求还是很强，银行放款的总量有较大的增加。但是银行对于风险的控制也在加强，至少开发贷款的增长速度没有按揭贷款增长的那么快。”北京一家券商分析师称。