马家堡区域二手房售价情况。随着二手房价格跳涨，刚需人群已逐渐被挤出新小区。新京报记者 刘狄 摄

　　最近，某二手中介机构市场研究部针对马家堡区域的二手房市场，进行了一次深度市场调查后发现，该区域北部与南部的小区购房人群差异显著。而据记者走访了解到，这样的差异在几年以前并不明显，只是在今年，刚需购房人才被挤出马家堡区域的南部，退守北部的老房小户型。

　　房价不到5年涨3.6倍

　　马家堡区域特点相对鲜明，北部区域以老旧公房小区为主，绝大多数购房人为刚需，而南部区域以商品房为主，多数为改善型需求。两者从购房需求、物业管理、户型品质等方面都存在很大的差异。

　　某中介机构的统计数据显示，从2009年至今的成交数据来看，马家堡商圈的成交量走势与全市成交走势情况基本一致。今年以来，3月份由于新国五条“20%差额个税”政策的出台，掀起购房者搭乘末班车集中网签的浪潮，单月网签达439套，约为月均水平的3倍，4月成交跌入冰点，随后呈逐月回升状态。

　　2013年9月，马家堡商圈成交案例的成交均价为38849元/平米，这是2009年1月成交均价的3.6倍。从历年的成交价格情况来看，2009年-2010年房价上涨较快，2011年受限购政策影响出现小幅下调，但从2012年2月重新抬头，到现在近两年的时间里，房价一直呈上行趋势。从2011年2月“限购”执行，至今累计上涨51.7%。

　　链家地产[微博]市场研究部分析师张旭表示，“马家堡商圈交通极为便利，临近三环，区位的吸引力加上强劲的自住型需求支撑，当前价格仍然会保持上行的趋势。”

　　刚需人群被“挤”出新小区

　　王小姐住在西马金润家园，房子的建造年代为2000年，两年前大学毕业工作时，在父母的资助下购房。对于当初的这个决定，她连说真是万幸，“当时这个小区的房价在2万元/平米左右，现在普遍报价涨到了3.5万元/平米以上了。如果是现在，在这边连老旧公房也买不起了。”

　　马家堡区域某门店中介告诉新京报记者，区域内老公房建造年代在1995年左右，成交房源的主流面积是五六十平米的两居，总价在160万元到200万元之间，70%以上的购房人都是刚需。而这边2000年以后建造的新小区，两居室的价格普遍在300万元以上，80%的购房人都是改善型需求。

　　记者经过走访后得知，这样的差异在几年以前并不明显，而是在从2011年年底开始的二手房市场价格跳涨后，才导致刚需被从新小区中挤出，退守小户型的老房。

　　某中介马家堡门店经纪人周先生说，“我在这个区域做了三年多，印象中三年前这边新小区二手房均价在1.5万元/平米左右，老公房价格在1.2万元/平米左右，总价相差四五十万元，而现在总价相差100多万元了。”周先生表示，“价格真正差距拉大，刚需购房人被挤出新小区，就是从去年年底开始的这一轮价格快速上涨中才出现的。”

　　新京报记者 刘狄